La clasificación de objetos inmobiliarios según varios criterios (categorías) contribuye a una investigación más exitosa del mercado inmobiliario y facilita el desarrollo y la aplicación de métodos para estimar el valor de varios tipos de bienes inmuebles. En el proceso de clasificación, se distinguen grupos separados de bienes inmuebles que tienen características similares de funcionamiento, lo que determina la posibilidad de enfoques uniformes para su evaluación.

A estos efectos, se pueden aplicar distintos principios de clasificación en función de su origen y finalidad. Sin embargo, la definición de bienes inmuebles implica la asignación de dos componentes en su estructura.

- Objetos naturales (naturales)- parcela de tierra, plantaciones forestales y perennes, cuerpos de agua aislados y parcelas de subsuelo. Estas propiedades también se denominan “bienes inmuebles por naturaleza”.

- Objetos artificiales (edificios):

a) Propiedades residenciales- edificio de poca altura (hasta tres plantas), edificio de gran altura (de 4 a 9 plantas), edificio de gran altura (de 10 a 20 plantas), edificio de gran altura (más de 20 plantas). El objeto de los bienes inmuebles residenciales también puede ser un condominio, una sección (entrada), un piso en una entrada, un apartamento, una habitación, una casa de campo;

B) bienes raíces comerciales- oficinas, restaurantes, tiendas, hoteles, centros comerciales y de entretenimiento, garajes en alquiler, almacenes, edificios y estructuras, empresas como un complejo inmobiliario, etc.;

v) edificios y estructuras públicas (especiales)

- mejoramiento de la salud (hospitales, policlínicos, asilos y hogares de niños, sanatorios, complejos deportivos, etc.);

Educativos (jardines de infancia y guarderías, escuelas, colegios, escuelas técnicas, institutos, casas de arte para niños, etc.);

Culturales y educativos (museos, complejos de exposiciones, parques de cultura y recreación, casas de cultura y teatros, circos, planetarios, zoológicos, jardines botánicos, etc.);

Edificios y estructuras especiales: administrativos (policía, tribunal, fiscalía, autoridades), monumentos, estructuras conmemorativas, estaciones de ferrocarril, puertos, etc.;

GRAMO) estructuras de ingenieria- instalaciones de recuperación y drenaje, preparación de ingeniería compleja de un terreno para el desarrollo, etc.

Cada uno de estos grupos se puede desagregar aún más en función de diferentes criterios tipológicos.

Los objetos hechos por el hombre han sido llamados "propiedad por ley", pero esta categoría de bienes inmuebles se basa en "propiedad por naturaleza". Los objetos hechos por el hombre pueden estar completamente construidos y listos para funcionar, pueden requerir reconstrucción o reparaciones importantes, y también se aplica a proyectos de construcción sin terminar. . "Incompleto" se refiere a objetos para los cuales los documentos sobre la aceptación del objeto en operación no han sido emitidos en la forma prescrita. Las construcciones en curso se pueden dividir en dos grupos: objetos en los que se está trabajando y objetos en los que, por una u otra razón, se ha detenido el trabajo. De acuerdo con el procedimiento vigente, se distinguen dos tipos de terminación del trabajo en la instalación: conservación y cese total de la construcción. La decisión sobre la terminación de la construcción la toma el desarrollador. La resolución deberá señalar las razones de la conservación o paralización total de la construcción, así como:

En caso de conservación - el período de conservación de la construcción (terminada temporalmente), las condiciones de conservación, el nombre de la organización responsable de preparar el sitio de construcción para la conservación, la seguridad de las instalaciones construidas y el trabajo realizado;

En caso de cese completo de la construcción: el procedimiento para la liquidación y el uso de instalaciones ya construidas o sus partes, estructuras y equipos ensamblados, la venta de activos materiales traídos al sitio de construcción.

Los terrenos pueden ser divisibles e indivisibles. Un solar se denomina divisible cuando puede dividirse en partes y formar solares independientes con permiso para el uso previsto.. De acuerdo con la legislación, no se permite la división de terrenos urbanos, terrenos de fincas, etc.

El fondo de tierras en la Federación de Rusia con fines económicos se divide en siete categorías de tierras:

1. Tierra agricola tienen un régimen jurídico especial en el mercado inmobiliario y se utilizan:

Para la producción agrícola (tierras de cultivo, henares, pastos, barbechos, plantaciones perennes, tierras vírgenes y otras tierras);

Para agricultura subsidiaria personal;

Para jardinería y horticultura colectiva;

Para la producción agrícola auxiliar;

Para estaciones experimentales y científicas.

El traspaso de terrenos de esta categoría a otra se realiza únicamente por decisión del sujeto de la Federación. Las tierras especialmente valiosas no están sujetas a privatización.

2. Tierras de ciudades y pueblos ocupan el 4% del país. Estos terrenos albergan edificios residenciales e instituciones socioculturales, así como calles, parques, plazas, estructuras ambientales; Se pueden ubicar instalaciones industriales, de transporte, energía, defensa y producción agrícola. Esta categoría de suelo proporciona el 86% de los ingresos al presupuesto consolidado de todos los pagos por uso de suelo y solo puede ser utilizado de acuerdo con los planes y proyectos generales.

3. Terrenos de industria, transporte, comunicaciones, televisión, informática y apoyo espacial, energía, defensa y otros fines. Tienen un modo especial de uso.

4. Tierras de territorios especialmente protegidos incluir reservas; zonas verdes de ciudades, casas de descanso, campings; monumentos de naturaleza, historia y cultura; aguas minerales y lodos terapéuticos, jardines botánicos, etc. Esta categoría de suelo está destinada al mejoramiento de las personas, la recreación y el turismo masivo, así como a la educación histórica y cultural y al disfrute estético. Dichos terrenos están protegidos por una legislación especial y en ellos está prohibida la actividad económica.

5. Las tierras del fondo forestal están completamente determinadas por el régimen jurídico de los bosques que crecen en ellas. Esta categoría de tierra incluye la tierra cubierta de bosques y provista para las necesidades de la silvicultura y la industria local.

6. Tierras del fondo de agua. Son tierras ocupadas por embalses, glaciares, pantanos (excepto tundra y bosque-tundra), estructuras hidráulicas y su servidumbre de paso.

7. tierras de reserva sirven como reserva y se asignan para diversos fines.

La venta de terrenos, así como su asignación para la actividad empresarial y la transferencia de una categoría a otra, se lleva a cabo de conformidad con las leyes de la Federación Rusa y los sujetos de la Federación.

Por ejemplo, la lista de tierras el uso previsto, que no están sujetos a venta, está determinado por la ley. Éstas incluyen:

a) son de propiedad estatal (municipal):
- áreas naturales protegidas o de uso especial (reservas, monumentos naturales, parques nacionales y dendrológicos, jardines botánicos, etc.);
- terrenos del patrimonio histórico y cultural de importancia federal según la lista aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa; - terrenos de bosques y fondos de agua; - terrenos con fines recreativos, históricos y culturales;
- terrenos de crematorios y cementerios;

b) solares no urbanizables:

Fondos agrícolas, forestales y de agua, tierras especialmente protegidas, para las cuales la legislación de la Federación Rusa establece un régimen especial de privatización;
- contaminados con sustancias peligrosas y sujetos a contaminación biogénica;
- uso público (calles, accesos, caminos, terraplenes, parques, parques forestales, plazas, jardines, bulevares, estanques, playas y otras áreas clasificadas como terrenos públicos de conformidad con la ley);

Ubicados en puertos marítimos, fluviales y aéreos de trascendencia federal o destinados (reservados) para su desarrollo futuro;
- estar en uso temporal sin derecho a erigir estructuras de capital;
- para los cuales, al momento de la solicitud, existan disputas sobre la propiedad de estos terrenos o bienes inmuebles que estén fuertemente asociados con él;

Otros no sujetos a privatización de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa.

Los terrenos anteriores pertenecen a la categoría uso actual de la tierra, aquellos. no para la venta. Un terreno en circulación se utiliza para generar ingresos, incluso a través del arrendamiento, la contribución al capital social, como garantía de garantía, etc.

Los sistemas anteriores de clasificación de bienes inmuebles y terrenos se aceptan actualmente como base para la contabilidad en los activos de las empresas. pero consideran los bienes inmuebles no como un todo, sino como activos fijos y un terreno. Sin embargo, si analizamos el valor de mercado de los bienes inmuebles, existe la necesidad de desarrollar un sistema de clasificación propio que nos permita tener en cuenta las principales propiedades de la “mercancía” de un objeto integral de evaluación y estaría vinculado a los sistemas existentes para clasificar y describiendo objetos.

En cuanto a los inmuebles residenciales, son posibles varias construcciones tipológicas. Por ejemplo, dependiendo de la duración y naturaleza del uso de la vivienda:

Vivienda principal - un lugar de residencia permanente;

Vivienda secundaria: vivienda suburbana utilizada por un período de tiempo limitado;

Vivienda terciaria - destinada a residencia a corto plazo (hoteles, moteles)

En relación con las condiciones de las grandes ciudades, se acostumbra distinguir las siguientes características tipológicas de los inmuebles residenciales:

1. Vivienda de élite. Tiene los siguientes requisitos básicos: alojamiento en las zonas más prestigiosas de la ciudad; pertenecer al fondo "viejo" (en presencia de una revisión y reconstrucción importantes) o al fondo "estalinista"; paredes de ladrillo; el área total de los apartamentos no es inferior a 70 metros cuadrados. metro.; la presencia de habitaciones aisladas en una configuración cercana a un cuadrado y una gran cocina (al menos 15 m2); la presencia de una entrada vigilada, un garaje subterráneo o cercano, etc.

Las casas tipo cabaña de poca altura que forman parte de la élite se caracterizan por requisitos de consumo tales como: ubicación a tal distancia de la ciudad cuando el viaje no dura más de 1 hora; paredes de ladrillo; edificio en dos o más niveles; disponibilidad de servicios domésticos y de ingeniería.

2. Vivienda superior. La demanda de los consumidores de viviendas de este tipo implica la presencia de las siguientes características principales: la posibilidad de alojamiento en varias (no sólo las más prestigiosas) zonas de la ciudad; alguna reducción de requerimientos para el área de cuartos y cocinas a 12 y 8 metros cuadrados. m (respectivamente); la presencia de una sala de estar con un área de al menos 17 metros cuadrados. metro.; una mayor variedad de parámetros de diseño y tecnológicos.

Con respecto a los edificios de baja altura ubicados en un área suburbana, las características principales son alta resistencia, durabilidad y baja conductividad térmica de las paredes, así como la disponibilidad de redes de ingeniería.

3. Vivienda tipica. Se caracteriza por: alojamiento en cualquier distrito de la ciudad; cumplimiento de los parámetros arquitectónicos y de planificación con los códigos y reglamentos de construcción modernos; en términos de diseño y parámetros tecnológicos, pertenecientes a las casas de la segunda generación de la construcción de viviendas industriales y las modernas.

Para el desarrollo suburbano de poca altura, no solo las características técnicas son las más importantes, sino también la disponibilidad de instalaciones sociales básicas.

4. Vivienda de bajas calidades de consumo. En función de las condiciones de la demanda de consumo, que se forma bajo la influencia del factor de solvencia, los requisitos para este tipo de vivienda son muy reducidos: alojamiento en zonas no prestigiosas; lejanía de las principales comunicaciones de transporte; pertenecientes a tipos constructivos y tecnológicos como edificios del fondo "antiguo", que no estaban sujetos a trabajos de capital y reparación y construcción, y casas de la primera generación de construcción de viviendas industriales; alojamiento en los primeros pisos de casas de otros tipos; subestimación de las características arquitectónicas y urbanísticas, etc.

La clasificación considerada tiene en cuenta las preferencias de los grupos objetivo de consumidores de vivienda y el nivel de su solvencia (enfoque de marketing). Sin embargo, los bienes inmuebles residenciales se pueden dividir en Sobre la base de las directrices urbanísticas, en general, se pueden distinguir las siguientes características:

Soluciones arquitectónicas y de planificación;

Características estructurales y tecnológicas;

Ubicación (prestigio de la zona, ubicación cercana a los lugares de aplicación de la mano de obra;

Tiempo, años de construcción, términos de operación, reconstrucción, reparación;

Edificios residenciales modernos con una gran variedad de características.

También hay clasificación de objetos inmobiliarios residenciales según el material utilizado para las paredes exteriores del edificio: - casas con paredes de ladrillo; - casas de paneles; - casas monolíticas; -casas de madera; - casas del tipo mixto. Un nicho separado lo ocupan los bienes raíces suburbanos debido al pequeño volumen de transacciones y su especificidad.

Los signos de clasificación de los inmuebles residenciales, que sirvieron de base para la agrupación, son diferentes, al igual que sus motivaciones, preferencias y condiciones de solvencia. No es posible utilizar un único criterio tipológico que integre la influencia de todos los factores. Por ello, en la práctica se utilizan varios criterios para dar una idea razonable del inmueble.

Los bienes raíces comerciales se pueden dividir en generadores de ingresos, en realidad bienes raíces comerciales y que crean condiciones para su extracción, bienes raíces industriales (industriales).

A propiedad generadora de ingresos, se puede atribuir a:

1. Salas de oficina. Al clasificar los locales de oficinas en cada región, municipio, se tienen en cuenta varios factores, según los cuales los locales pertenecen a una clase particular. Puede ser la ubicación, la calidad del edificio (el nivel de acabado, el estado de la fachada, la entrada central, la disponibilidad de ascensores), la calidad de la gestión (la empresa gestora, la disponibilidad de servicios adicionales para los inquilinos) , etc

2. Hoteles. Los proyectos hoteleros en la Federación Rusa hoy en día son los tipos de inversión más difíciles en bienes raíces rentables. La construcción de hoteles nuevos o la reconstrucción de hoteles antiguos de la clase más alta, sus equipos y costos operativos se consideran una inversión bastante arriesgada, porque. los costos de tales proyectos son varias veces más altos que los costos de construir centros comerciales u oficinas de moda. Además, los hoteles de cinco estrellas tienen periodos de recuperación muy largos, razón por la cual el mercado inmobiliario ruso que genera ingresos gravita hacia hoteles de tarifas bajas y menores inversiones de capital.

3. Aparcamientos (aparcamientos)) cómo los bienes raíces comerciales en el país tienen perspectivas. Después de todo, por cada mil habitantes, de acuerdo con las normas, se requieren alrededor de 150 estacionamientos.

4. tiendas y centros comerciales. Los factores que determinan el éxito en este segmento incluyen: la ubicación adecuada; elaboración de una solución funcional y acumulación; las necesidades de los visitantes potenciales; pronóstico compilado correctamente para el desarrollo del territorio adyacente al sitio de construcción;
- el ambiente general de las TIC, que se logra en el proceso de diseño y desarrollo del diseño; selección de inquilinos bien diseñada; la empresa de gestión adecuada. Para los complejos comerciales, además de los factores enumerados, se requiere especialmente proporcionar servicios a los inquilinos (por ejemplo, limpieza constante del territorio, servicio de reparación de básculas, seguridad las 24 horas, planchado de cartón, etc.).

Los problemas que causan la escasez de bienes inmuebles minoristas líquidos y prometedores para la inversión en la mayoría de las ciudades de Rusia son similares y están relacionados principalmente con la estructura del stock no residencial que se desarrolló en el período anterior a la reforma:

Una pequeña parte de los locales no residenciales se asigna a negocios rentables, una parte importante de la cual está ocupada por varias organizaciones;

La ubicación insatisfactoria de muchos objetos funcionalmente aptos para el uso comercial no permite su desarrollo;

En las grandes ciudades industriales, la participación de los bienes inmuebles industriales en la estructura del parque no residencial es excesivamente alta, cuya conversión requiere una inversión importante y, a menudo, es difícil debido a un estatus legal poco claro;

La mayor parte del stock no residencial se encuentra en condiciones técnicas insatisfactorias;

En la mayoría de las ciudades, la actividad de inversión se concentra principalmente en el centro de la ciudad.

5. Los bienes inmuebles industriales (industriales) en Rusia se encuentran en la etapa inicial de desarrollo.. Antes de concluir un trato, es necesario realizar un análisis exhaustivo de los documentos de título para asegurarse de que los derechos del vendedor sobre el objeto propuesto sean indiscutibles, la posibilidad de su enajenación legal y los derechos del nuevo propietario de usar este objeto para su propósito. propósito.

En el mercado occidental establecido adoptó otra, diferente a la anterior clasificación propuesta de bienes inmuebles en las categorías A, B y C.

Categoría A. Objetos inmuebles utilizados por el propietario para hacer negocios: - objetos inmuebles utilizados para el funcionamiento de un determinado negocio. Por lo general, se vende junto con el negocio (inmobiliaria especializada); - bienes inmuebles no especializados - edificios ordinarios - tiendas, oficinas, fábricas, almacenes, etc., que normalmente se venden o alquilan.

La clasificación de bienes inmuebles puede llevarse a cabo según el criterio de participación en el proceso productivo. Todos los bienes inmuebles de la empresa se pueden dividir condicionalmente en tres grupos:

1. Bienes inmuebles con fines industriales: objetos que están directamente involucrados en el proceso de producción.

2. Bienes inmuebles para fines no productivos (auxiliares): objetos que no están directamente involucrados en el proceso de producción, pero su presencia es necesaria para el funcionamiento completo y eficiente de toda la empresa (almacenes, ABK, cantina, caminos de acceso, otros edificios y estructuras).

3. Bienes inmuebles no esenciales - objetos, por diversas razones, que no participan en las actividades principales no auxiliares de la empresa, que incluyen: - objetos física y moralmente obsoletos, - objetos liberados debido a la falta de un frente de trabajo, - objetos de construcción en curso.

La clasificación de objetos inmobiliarios formulada brevemente incluye.

1. Objeto funcional de los inmuebles:

producción - directa o indirectamente involucrada en la creación de bienes;

no producción: no participar en la creación de bienes, proporcionar condiciones para el servicio y la vida de la población;

2. Los tipos reproducibles de bienes inmuebles incluyen: edificios; estructuras; plantaciones perennes.

3. Los tipos de bienes inmuebles no producidos incluyen: terrenos; depósitos naturales; piscinas de agua naturales.

4. Según el grado de preparación para la operación, se distinguen: bienes inmuebles comisionados; Construcción en progreso.

5. Los diversos objetos inmobiliarios están sujetos a clasificación según las características y sus indicadores operativos y tecnológicos.

6. Los edificios pueden ser: fines industriales; culturales y domésticos; servicio; Residencial.

7. Cada edificio es diferente: número de plantas (de una sola planta, de 2 plantas, de varias plantas); tipo de material de construcción (piedra, madera, mixto, adobe, adobe, panel); régimen de temperatura (calentado, no calentado); tipos de iluminación (cenital natural, lateral, artificial, combinada); sistema de intercambio de aire (natural, mecánico, aire acondicionado); capital (especialmente capital, ordinario, ligero, picado); vida útil (100, 80, 65, 40,20 años).

8. Aproximadamente de acuerdo con este esquema, es posible hacer una clasificación de estructuras, plantaciones perennes, etc.

Desde el punto de vista de los intereses del propietario, es aconsejable dividir los bienes inmuebles existentes de la empresa para operación e inversión. El objetivo principal de esta clasificación es identificar objetos inmobiliarios no básicos, cuyo mantenimiento en el balance genera altos costos por unidad de producción.

Mesa. Las principales características de los bienes inmuebles de explotación e inversión como objetos de gestión.

Característica	Inmobiliaria operativa	Propiedad de inversión
Definición	Propiedad ocupada por el propietario destinada a la producción o suministro de bienes, servicios o fines administrativos.	Bienes mantenidos (por el propietario o por el arrendatario en virtud de un arrendamiento financiero) para obtener alquileres o apreciación de capital o ambos
Modo de uso por el propietario	Activo tangible, con su uso directo en el proceso productivo	Fuente de ingresos, sin usarla directamente como usuario
Objetivo de gestión	Minimización de costes con la calidad requerida de los servicios que presta la inmobiliaria	Maximizar los ingresos y el valor inmobiliario
Generación de flujo de efectivo	Los flujos de efectivo se refieren no solo a bienes inmuebles, sino también a otros activos utilizados en el proceso de producción.	Los flujos de efectivo inmobiliarios son en gran medida independientes de los otros activos de la entidad.
Riesgos	Riesgo de costos inesperados. Riesgo de inflación. Riesgo de producción y actividades económicas	Riesgo de cambios en los flujos de efectivo. El riesgo de cambios en el valor de la propiedad. El riesgo de no ser reclamado.

La clasificación de objetos inmobiliarios según varios criterios (criterios) contribuye a un estudio más exitoso de los objetos. A estos efectos, se pueden aplicar distintos principios de clasificación en función de su origen y finalidad. Sin embargo, la definición de bienes inmuebles implica la asignación de dos componentes en su estructura (Fig. 1.1):

Arroz. 1.1. Clasificación ampliada de objetos inmobiliarios

1. Objetos naturales (naturales) - parcela de tierra, plantaciones forestales y perennes, cuerpos de agua aislados y parcelas de subsuelo. Estas propiedades también se denominan “bienes inmuebles por naturaleza”.

2. Objetos artificiales (edificios):

a) Propiedades residenciales- edificio de poca altura (hasta tres plantas), edificio de gran altura (de 4 a 9 plantas), edificio de gran altura (de 10 a 20 plantas), edificio de gran altura (más de 20 plantas). El objeto de los bienes inmuebles residenciales también puede ser un condominio, una sección (entrada), un piso en una entrada, un apartamento, una habitación, una casa de campo;

B) bienes raíces comerciales- oficinas, restaurantes, tiendas, hoteles, garajes en alquiler, almacenes, edificios y estructuras, empresas como un complejo inmobiliario;

v) edificios y estructuras públicas (especiales).
- mejoramiento de la salud (hospitales, policlínicos, asilos y hogares de niños, sanatorios, complejos deportivos, etc.);
- educativos (jardines de infancia y guarderías, escuelas, colegios, escuelas técnicas, institutos, casas de creatividad infantil, etc.);
- culturales y educativos (museos, complejos de exposiciones, parques de cultura y recreación, casas de cultura y teatros, circos, planetarios, zoológicos, jardines botánicos, etc.);
- edificios y estructuras especiales - administrativos (policía, tribunal, fiscalía, autoridades), monumentos, estructuras conmemorativas, estaciones de ferrocarril, puertos, etc.;
GRAMO) estructuras de ingenieria- instalaciones de recuperación y drenaje, preparación de ingeniería compleja de un terreno para el desarrollo, etc.

Cada uno de estos grupos se puede desagregar aún más en función de diferentes criterios tipológicos.

Los objetos hechos por el hombre han sido llamados "propiedad por ley", pero esta categoría de bienes inmuebles se basa en "propiedad por naturaleza".

Los objetos hechos por el hombre pueden estar completamente construidos y listos para funcionar, pueden requerir reconstrucción o reparaciones importantes, y también se aplica a proyectos de construcción sin terminar (en proceso). Según Soyuzpetrostroy, hay unas 1.500 casas en proceso de construcción y, según los expertos, unas 500 instalaciones industriales y civiles más. "Incompleto" se refiere a objetos para los cuales los documentos sobre la aceptación del objeto en operación no han sido emitidos en la forma prescrita. Las construcciones en curso se pueden dividir en dos grupos: objetos en los que se está trabajando y objetos en los que, por una u otra razón, se ha detenido el trabajo. De acuerdo con el procedimiento vigente, se distinguen dos tipos de terminación del trabajo en la instalación: conservación y cese total de la construcción. La decisión sobre la terminación de la construcción la toma el desarrollador. La resolución deberá señalar las razones de la conservación o paralización total de la construcción, así como:
- en caso de conservación - el período durante el cual se conserva la construcción (terminada temporalmente), las condiciones de conservación, el nombre de la organización responsable de preparar el sitio de construcción para la conservación, la seguridad de las instalaciones construidas y el trabajo realizado ;
- en caso de cese completo de la construcción - el procedimiento para la liquidación y el uso de instalaciones ya construidas o sus partes, estructuras y equipos ensamblados, la venta de activos materiales traídos al sitio de construcción.

Actualmente, San Petersburgo tiene un procedimiento para preparar y emitir un pasaporte para un objeto en construcción (Apéndice 3), que es un documento único en el territorio de San Petersburgo que contiene una descripción del objeto en construcción e incluye un objeto exhaustivo de información.

Los terrenos pueden ser divisibles e indivisibles. Se dice que un terreno es divisible cuando puede dividirse en partes y formar parcelas independientes con permiso para el uso previsto (Anexo 4). De acuerdo con la legislación, no se permite la división de terrenos urbanos, terrenos de fincas, etc.

El fondo de tierras en la Federación de Rusia con fines económicos se divide en siete categorías de tierras:

1. Tierra agrícola tienen un régimen jurídico especial en el mercado inmobiliario y se utilizan:
- para la producción agrícola (tierras de cultivo, campos de heno, pastos, tierras en barbecho, plantaciones perennes, tierras vírgenes y otras tierras);
- para agricultura subsidiaria personal;
- para jardinería y horticultura colectiva;
- para la producción agrícola auxiliar;
- para estaciones experimentales y científicas.

El traspaso de terrenos de esta categoría a otra se realiza únicamente por decisión del sujeto de la Federación. Las tierras especialmente valiosas no están sujetas a privatización.

2. Tierras de ciudades y pueblos ocupan el 4% del país. Estos terrenos albergan edificios residenciales e instituciones socioculturales, así como calles, parques, plazas, estructuras ambientales; Se pueden ubicar instalaciones industriales, de transporte, energía, defensa y producción agrícola. Esta categoría de suelo proporciona el 86% de los ingresos al presupuesto consolidado de todos los pagos por uso de suelo y solo puede ser utilizado de acuerdo con los planes y proyectos generales.

3. Los terrenos de industria, transporte, comunicaciones, televisión, informática y apoyo espacial, energía, defensa y otros fines. Tienen un modo especial de uso.

4. Tierras de territorios especialmente protegidos incluir reservas; zonas verdes de ciudades, casas de descanso, campings; monumentos de naturaleza, historia y cultura; aguas minerales y lodos terapéuticos, jardines botánicos, etc. Esta categoría de suelo está destinada al mejoramiento de las personas, la recreación y el turismo masivo, así como a la educación histórica y cultural y al disfrute estético. Dichos terrenos están protegidos por una legislación especial y en ellos está prohibida la actividad económica.

5. Las tierras del fondo forestal están completamente determinadas por el régimen jurídico de los bosques que crecen en ellas. Esta categoría de tierra incluye la tierra cubierta de bosques y provista para las necesidades de la silvicultura y la industria local.

6. Terrenos del fondo de agua. Son tierras ocupadas por embalses, glaciares, pantanos (excepto tundra y bosque-tundra), estructuras hidráulicas y su servidumbre de paso.

7. Reserva de tierra sirven como reserva y se asignan para diversos fines.

La venta de terrenos, así como su asignación para la actividad empresarial y la transferencia de una categoría a otra, se lleva a cabo de conformidad con las leyes de la Federación Rusa y los sujetos de la Federación.

Entonces, por ejemplo, en San Petersburgo, una lista de tierras uso previsto, que no están sujetos a la venta.Éstas incluyen:
a) son de propiedad estatal (municipal):
- áreas naturales protegidas o de uso especial (reservas, monumentos naturales, parques nacionales y dendrológicos, jardines botánicos, etc.);
- terrenos del patrimonio histórico y cultural de importancia federal según la lista aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa;
- terrenos de bosques y fondos de agua;
- terrenos con fines recreativos, históricos y culturales;
- terrenos de crematorios y cementerios;
b) solares no urbanizables:
- fines agrícolas, fondos forestales y de agua, tierras especialmente protegidas, para las cuales la legislación de la Federación Rusa establece un régimen especial de privatización;
- contaminados con sustancias peligrosas y sujetos a contaminación biogénica;
- uso público (calles, accesos, caminos, terraplenes, parques, parques forestales, plazas, jardines, bulevares, estanques, playas y otras áreas clasificadas como terrenos públicos de conformidad con la ley);
- ubicados en puertos marítimos, fluviales y aéreos de importancia federal o asignados (reservados) para su desarrollo futuro;
- estar en uso temporal sin derecho a erigir estructuras de capital;
- para los cuales, al momento de la solicitud, existan disputas sobre la propiedad de estos terrenos o bienes inmuebles que estén fuertemente asociados con él;
- otros no sujetos a privatización de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa.

Los terrenos anteriores pertenecen a la categoría uso actual de la tierra, aquellos. no para la venta.

Un terreno en circulación se utiliza para generar ingresos, incluso arrendándolo, contribuyendo al capital social, como garantía de garantía, etc.

El territorio de San Petersburgo se divide en 19 zonas, según su valor. Cada zona tiene su propia tasa impositiva (ver Tabla 1.1).

Tabla 1.1

Tasas de impuesto territorial por zonas de valor urbanístico

	Tasa RUB / cuadrado m por año		RUB/m2 m por año		RUB/m2 m por año

El impuesto territorial es pagado por:
- ciudadanos y empresas propietarias de parcelas;
- empresas e instituciones a las que se transfirió la tierra para uso permanente (perpetuo);
- individuos cuyas asignaciones se fijan sobre la base de la posesión hereditaria de por vida.

El tamaño de la tasa no depende del tipo de negocio en el que se dedique el propietario.

Para aquellos que plantan un huerto, se dedican a la agricultura o mantienen un garaje, se proporcionan tarifas especiales (ver tabla 1.2).

Tabla 1.2

Tasas impositivas establecidas para ciertas categorías de terrenos (por año)

Propósito de las tierras	tasa de impuesto
Terreno ocupado por horticultura, horticultura, ganadería.	0.144 RUB/m2
Tierra agricola	66.528 rublos/ha
Terrenos ubicados en el derecho de vía
Suelo ocupado por parque de viviendas	3% de la tasa prevista para cada zona de valor de desarrollo urbano, pero no menos de 0,144 rublos por metro cuadrado. metro
Terreno ocupado por garajes individuales y cooperativas	3% de la tasa, pero no menos 0.144 RUB/m2 metro

7301 hectáreas son de propiedad privada, lo que representa el 5% del territorio del Gran Petersburgo. Los ciudadanos son propietarios principalmente de terrenos adjuntos a edificios residenciales individuales (1113 ha). Las empresas ocupan 5432 hectáreas, 4321 hectáreas están ocupadas por tierras agrícolas.

El procedimiento para la venta y compra de terrenos ocupados por empresas estatales (municipales) privatizadas está determinado por las "Disposiciones básicas del Programa Estatal para la Privatización de Empresas Estatales y Municipales en la Federación de Rusia después del 1 de julio de 1994", aprobado por Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 22 de julio de 1994 No. 1535, así como una serie de otros actos legales.

El vendedor de los terrenos antes mencionados es un fondo de propiedad que ha vendido una determinada empresa o acciones de una sociedad anónima creada durante la privatización de una empresa estatal (municipal).

El objeto de la venta es una parcela ocupada por un edificio, estructura, local, que es propiedad del comprador de la parcela y para empresas, una parcela dentro de los límites del territorio de la empresa usuaria de la tierra.

Los compradores de terrenos bajo una empresa, edificio, estructura o local privatizados pueden solicitar la compra de un terreno en su totalidad o en parte.

Se deben adjuntar a la solicitud los siguientes documentos:
- para personas jurídicas - una copia certificada ante notario de los documentos constitutivos o su original;
- para personas físicas: una copia del pasaporte o un documento que lo reemplace;
- un contrato de venta u otros documentos que confirmen la propiedad de todos los edificios, estructuras ubicadas en el terreno a redimir;
- tres copias del borrador de los límites del terreno, emitido por el Comité de Planificación Urbana y Arquitectura (KGA);
- tres copias del plano del terreno, emitido y certificado por el Comité de Recursos Territoriales y Gestión Territorial (KZRiZ);

Si el comprador no tiene los documentos enumerados anteriormente, la solicitud deberá ir acompañada de una decisión de las autoridades sobre la provisión de un terreno, que indique el área y la ubicación del terreno, así como una copia del plan de privatización;

Un extracto del registro de accionistas (memorando de asociación), que confirme que al menos el setenta por ciento del capital autorizado de la persona jurídica es de propiedad privada;

Certificado de las fuentes de los fondos asignados para el pago en virtud del contrato de compraventa (para personas jurídicas), o certificado de ingresos (para personas físicas), registrado ante la autoridad fiscal territorial.

El vendedor (Fondo de Propiedad), después de recibir la solicitud y los documentos, los registra y envía solicitudes a KZRiZ, KGA y al Comité para el Control, Uso y Protección Estatal de Monumentos Históricos y Culturales (GIOP) (si el sitio reclamado se encuentra dentro de los límites de las zonas de protección de monumentos) para la emisión de conclusiones para este suelo. En el plazo de un mes, estas organizaciones emiten una conclusión (sobre la provisión o no provisión de un terreno) y dos copias de la misma.

El precio de venta de una parcela en San Petersburgo se calcula como el producto del área de la parcela, el precio estándar de la tierra y el factor multiplicador establecido de acuerdo con la orden del alcalde - Presidente del Gobierno de San Petersburgo. Petersburgo de fecha 22.08.94 No. 881-r "Sobre el procedimiento para determinar el precio de un terreno". El costo estándar de las parcelas oscila entre 10 y 85 tasas impositivas, según dónde se encuentre la parcela y quién la compre.

Al comprar un terreno en partes, dicha parte puede ser:

Terreno bajo una subdivisión territorialmente separada u otra parte de la empresa;

El terreno de la empresa, en el que se ubican uno o más edificios, estructuras, estructuras.

Al vender un terreno, es importante comprender que también es necesario determinar el destino de otros bienes inmuebles asociados con él, porque cuando solo se vende un terreno, solo la propiedad del terreno pasa al comprador, y el vendedor conserva los derechos sobre edificios, estructuras y otros objetos y el derecho a utilizar la parte del terreno que ocupa este objeto inmobiliario y que es necesaria para su uso en los términos determinados por el contrato de venta.

A nivel local, en particular, en San Petersburgo, la legislación sobre la tierra en términos de venta de tierras está actualmente representada por varios estatutos y reglamentos. El primer documento relacionado directamente con la venta de terrenos en San Petersburgo fue la orden del alcalde del 19/10/94 No. 1043-r "Sobre el procedimiento para implementar el Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 22.07.94 No. 1535 sobre la venta y arrendamiento de solares”. Esta orden determinó que el vendedor de terrenos es el Fondo de Propiedad de la Ciudad, el arrendador es el Comité de Administración de Propiedades de la Ciudad y el registrador (incluido el registro de los terrenos en sí y otros bienes inmuebles, los derechos sobre los terrenos y bienes inmuebles relacionados, descripción de servidumbres primarias, otros gravámenes, etc.) .d.) - KZRiZ San Petersburgo.

Inscripción y expedición de certificados de dominio y derecho de posesión heredable vitalicio ciudadanos durante el registro inicial de derechos sobre terrenos, prevista para vivienda individual, construcción de cabañas de verano, jardinería y horticultura;

registro y emisión de certificados del derecho de uso ilimitado (permanente) de la tierra a personas jurídicas; KZRZ se encarga del registro y la expedición de certificados de propiedad de la tierra a las empresas agrícolas. La Instrucción regula el procedimiento de recepción, revisión y expedición de documentos durante el registro inicial de certificados de derechos sobre terrenos.

El procedimiento para la compraventa de terrenos en San Petersburgo supone que una parte significativa del trabajo de privatización de terrenos se asigna a KZRZ.

Los activos tangibles de una organización comercial tienen en cuenta las parcelas de su propiedad y los activos intangibles, derechos reales y pasivos otorgados o adquiridos sobre ellos.

Estos derechos, de acuerdo con la ley aplicable, incluyen el derecho a:
posesión hereditaria vitalicia de bienes estatales y municipales;
uso permanente (ilimitado) de terrenos de propiedad estatal y municipal;
arrendamiento de tierras;
uso limitado de terrenos adyacentes propiedad de otras personas.

Durante la operación, un pedazo de tierra puede traer ingreso llamado renta de la tierra. Bajo ella se entiende como un indicador interno de la eficiencia de utilizar el terreno como activo de la empresa, que se calcula como el cociente de dividir el valor calculado por el período de capitalización.

De acuerdo con el proyecto de recomendaciones metodológicas "El procedimiento para contabilizar el valor de las parcelas de tierra en los activos de las organizaciones comerciales, incluidas aquellas con inversiones extranjeras", desarrollado por el Comité Estatal de la Federación de Rusia para los Recursos de la Tierra y la Gestión de la Tierra, el siguiente Se propone una clasificación de las parcelas a la hora de calcular la renta de la tierra, según el tipo de uso: agrícola, forestal, de asentamiento, etc.

Los sistemas anteriores de clasificación de activos fijos y terrenos se aceptan actualmente como base para la contabilidad en los activos de las empresas. pero consideran los bienes inmuebles no como un todo, sino como activos fijos y un terreno. Sin embargo, si analizamos el valor de mercado de los bienes inmuebles, existe la necesidad de desarrollar nuestro propio sistema de clasificación que nos permita tener en cuenta las principales propiedades de "mercancía" de un objeto de tasación holístico y estaría vinculado a los sistemas existentes para clasificar y describir objetos.

En cuanto a los inmuebles residenciales, son posibles varias construcciones tipológicas. Por ejemplo, dependiendo de la duración y naturaleza del uso de la vivienda:
- vivienda principal - lugar de residencia permanente;
- vivienda secundaria - vivienda suburbana utilizada por un período de tiempo limitado;
- vivienda terciaria - destinada a residencia de corta duración (hoteles, moteles, etc.).

En relación con las condiciones de las grandes ciudades (por ejemplo, San Petersburgo), se acostumbra distinguir las siguientes características tipológicas:

1. Vivienda de élite.

Tiene los siguientes requisitos básicos:

§ alojamiento en las zonas más prestigiosas de la ciudad;

Pertenecer al fondo "viejo" (en presencia de una revisión y reconstrucción importantes) o al fondo "estalinista";

paredes de ladrillo;

El área total de los apartamentos no es inferior a 70 metros cuadrados. metro.;

La presencia de habitaciones aisladas en una configuración cercana a un cuadrado y una gran cocina (con un área de al menos 15 m2);

La presencia de una entrada vigilada, un garaje subterráneo o cercano, etc.

Las casas tipo cabaña de poca altura que forman parte de la élite se caracterizan por requisitos de consumo tales como:

§ alojamiento a tal distancia de la ciudad cuando el viaje no dure más de 1 hora;

paredes de ladrillo;

Edificio en dos o más niveles;

Disponibilidad de servicios domésticos y de ingeniería.

2. Vivienda superior. La demanda de los consumidores de viviendas de este tipo implica la presencia de las siguientes características principales:

Posibilidad de alojamiento en varias (no solo las más prestigiosas) zonas de la ciudad;

Cierta reducción en los requisitos para el área de habitaciones y cocinas a 12 y 8 metros cuadrados. m (respectivamente);

La presencia de una sala de estar con un área de al menos 17 metros cuadrados. metro.;

Mayor variedad de parámetros de diseño y tecnológicos.

Con respecto a los edificios de baja altura ubicados en un área suburbana, las características principales son alta resistencia, durabilidad y baja conductividad térmica de las paredes, así como la disponibilidad de redes de ingeniería.

3. Vivienda tipica. Es típico para él:

Alojamiento en cualquier zona de la ciudad;

Cumplimiento de los parámetros arquitectónicos y de planificación con los códigos y reglamentos de construcción modernos;

Por parámetros constructivos y tecnológicos, pertenecientes a las viviendas de segunda generación de la construcción de vivienda industrial y moderna.

Para los edificios suburbanos de poca altura, no solo las características técnicas son las más importantes, sino también la disponibilidad de instalaciones sociales básicas.

4. Vivienda de bajas calidades de consumo

Según las condiciones de la demanda del consumidor, que se forma bajo la influencia del factor de solvencia, los requisitos para este tipo de vivienda son muy pequeños:

Alojamiento en zonas no prestigiosas;

Lejanía de las principales comunicaciones de transporte;

Perteneciente a tipos constructivos y tecnológicos como edificios del fondo "antiguo", que no estaban sujetos a trabajos de capital y reparación y construcción, y casas de la primera generación de construcción de viviendas industriales;

Alojamiento en los primeros pisos de casas de otros tipos;

Características arquitectónicas y urbanísticas subestimadas, etc.

La clasificación considerada tiene en cuenta las preferencias de los grupos objetivo de consumidores de vivienda y el nivel de su solvencia (enfoque de marketing). Sin embargo, los bienes inmuebles residenciales se pueden dividir en la base de las directrices de planificación de la ciudad.

Así, a la hora de tomar decisiones económicas en el mercado inmobiliario residencial de San Petersburgo, se utiliza una tipología, que incluye:

Casas del fondo "viejo", construidas en el período prerrevolucionario;

Las casas construidas desde 1917 hasta finales de los años 30, caracterizadas por soluciones arquitectónicas y de planificación lacónicas, ubicadas en las proximidades de los lugares de aplicación del trabajo (de ese período), no son mucho más prestigiosas en la actualidad, pero tienen un alto nivel estructural y tecnológico. caracteristicas ;

Casas "estalinistas", cuyo período de construcción cayó en el período de finales de los años 30 a finales de los 50, marcando el renacimiento de las posiciones arquitectónicas y urbanísticas clásicas y ubicadas principalmente en áreas prestigiosas alejadas de las zonas industriales;

Casas de la primera generación de construcción de viviendas industriales (años 60) (Khrushchev), caracterizadas por parámetros arquitectónicos y tecnológicos subestimados;

Casas de la segunda generación de construcción de viviendas industriales, construidas en los años 70-80, cuando se utilizaron normas y estándares más altos en el diseño urbano;

Edificios residenciales modernos con una gran variedad de características.

Tabla 1.3

y el número de habitaciones en San Petersburgo

Calidad "antigua
Mala calidad
"fondo antiguo"
Calidad "Stalin-
casa del cielo"
Mala calidad
"La casa de Stalin"
Ladrillo "Khrushchev"
Panel "Jruschov"
y "brezhnevka"
"Buques"
Otro panel
casas de varios pisos
ladrillo moderno -

También hay clasificación de objetos inmobiliarios residenciales según el material utilizado para las paredes exteriores del edificio:
- casas con paredes de ladrillo;
- casas de paneles;
- casas monolíticas;
- casas de madera;
- casas del tipo mixto.

Un nicho separado lo ocupan los bienes raíces suburbanos debido al pequeño volumen de transacciones y su especificidad. Aquí se presenta principalmente vivienda secundaria.

Muchos factores influyen en la oferta y la demanda en este sector del mercado. Además de las prioridades habituales en la compra de inmuebles residenciales, las preferencias personales de ubicación, época del año y la homogeneidad social de los vecinos son de gran importancia. Los compradores prestan gran atención a la disponibilidad de la gama más completa posible de comunicaciones (sistemas autónomos de suministro de calor y agua). Se da preferencia a los objetos hechos de ladrillo o madera. Una parcela de al menos 10 acres se considera un atributo obligatorio para un objeto inmobiliario suburbano.

Las siguientes áreas tienen la mayor demanda en la región de Leningrado: Vsevolozhsky, Primorsky, Toksovo, Karelian Isthmus, Yukki, etc.

Los precios promedio en el mercado inmobiliario suburbano oscilan entre $ 5,000 y $ 13,000 CLUA, aunque las cabañas de élite y las casas de invierno tienen una nota especial y están valoradas entre $ 50,000 y $ 100,000.

Los signos de clasificación de los inmuebles residenciales, que sirvieron de base para la agrupación, son diferentes, al igual que sus motivaciones, preferencias y condiciones de solvencia. No es posible utilizar un único criterio tipológico que integre la influencia de todos los factores. Por ello, en la práctica se utilizan varios criterios para dar una idea razonable del inmueble.

bienes raíces comerciales en Rusia comenzó a formarse solo con el comienzo de la privatización de empresas. El sector de bienes raíces comerciales es mucho más pequeño que el sector residencial y, por lo tanto, hay menos transacciones correspondientes, aunque los bienes raíces comerciales son los más atractivos en todo el mundo. Cabe señalar que en este sector la forma de transacción predominante es la renta.

Los bienes raíces comerciales se pueden dividir en generadores de ingresos, en realidad bienes raíces comerciales y que crean condiciones para su extracción, bienes raíces industriales (industriales).

Las propiedades generadoras de ingresos incluyen:

1. Espacio de oficina. Al clasificar los locales de oficinas en cada región, municipio, se tienen en cuenta varios factores, según los cuales los locales pertenecen a una clase particular. Puede ser la ubicación, la calidad del edificio (el nivel de acabado, el estado de la fachada, la entrada central, la disponibilidad de ascensores), la calidad de la gestión (la empresa gestora, la disponibilidad de servicios adicionales para los inquilinos) , etc

En la práctica internacional, se utiliza la siguiente clasificación:

Clase A1:
1. Desarrollador internacional.
2. Ubicación céntrica, fácil acceso.
3. Edificio completamente reconstruido.
4. El microclima está controlado por un único sistema de ventilación, calefacción y un sistema de aire acondicionado de cuatro tubos.
5. Disposición de espacios abiertos según el estándar shell-and-cog:
- suelos técnicos y falsos techos,
- altura de piso a piso del siguiente piso 3,6 m,
- rejilla efectiva racional de columnas - la distancia entre ellas es de al menos 6 m.
6. Aparcamiento subterráneo y de fácil acceso.
7. Sistema de alimentación ininterrumpida.
8. Sistemas de seguridad de edificios modernos.


11. Sociedad de gestión internacional.

Clase A2:

2. Totalmente reconstruido en los años 90. edificio.
3. Clima interior totalmente controlado.
4. Diseño de espacios abiertos según el estándar "shell-and-cog".
5. Estacionamiento suficiente y fácil acceso.
6. Sistema de alimentación ininterrumpida.
7. Sistemas de seguridad de edificios modernos.
8. Propietario profesional.
9. Documentación debidamente otorgada para la propiedad del inmueble.
10. Sociedad de gestión internacional.

Clase B1:
1. Ubicación central, fácil acceso.
2. Edificio reconstruido.
3. Suministro de calor autónomo y sistema de preenfriamiento del aire de suministro.
4. Planificación eficaz del suelo en forma de bloques de oficinas.
5. Reparación de alta calidad "Eurostandard".
6. Estacionamiento suficiente y fácil acceso.
7. Ascensores modernos.
8. Seguridad las 24 horas.
9. Arrendador profesional.
10. Documentación debidamente otorgada para la propiedad del inmueble.
11. Empresa de gestión profesional.

Clase B2:

2. Edificio rehabilitado.
3. Planta eficiente en forma de bloques de oficinas.
4. Reparación de alta calidad "estándar europeo".
5. No es posible un acceso muy conveniente.
6. Seguridad las 24 horas.
7. Propietario profesional.
8. Documentación debidamente otorgada para la propiedad del inmueble.
9. Empresa de gestión profesional.

Clase C1:
1. Ubicación céntrica.
2. Edificio reformado cosméticamente.
3. Planificación eficiente del suelo.
4. Reparaciones de calidad.
5. Seguridad las 24 horas.
6. Propietario con experiencia.
7. Documentación debidamente otorgada para la propiedad del inmueble.
8. Presencia de una estructura de gestión en el edificio.

Clase C2:

2. El proyecto se originó a partir de la conversión de un antiguo instituto o edificio de oficinas.
3. Diferentes condiciones de las instalaciones: desde una renovación de tipo soviético hasta un interior moderno y elegante.
4. Seguridad las 24 horas.
5. Documentación debidamente otorgada para la propiedad del inmueble.
6. Presencia de una estructura de gestión en el edificio.

ClaseD:
1. Ubicación diferente.
2. Acceso no muy conveniente.
3. El proyecto se originó a partir de la conversión de un antiguo instituto o edificio de oficinas.
4. Reparaciones económicas.
5. Seguridad.
6. Documentación debidamente otorgada para la propiedad del inmueble.
7. Ausencia de una estructura de gestión en el edificio.

En diferentes regiones de Rusia, esta clasificación puede no coincidir. Entonces, por ejemplo, en San Petersburgo, como resultado de un estudio de los centros de oficinas existentes, se determinó la siguiente clasificación.

Clase A:
- locacion central;

- nueva construcción o reconstrucción de capital;
- gestión altamente profesional;
- una amplia gama de servicios;

Clase B:
- buena ubicación;
- edificio de oficinas especializado independiente;
- revisión selectiva;
- gestión profesional;
- una amplia gama de servicios;
- completa seguridad empresarial.

Clase CON:
- buena ubicación;
- edificio aislado;
- redecorar;
- administración;
- servicios.

ClaseD:
- edificios administrativos y de laboratorio de producción comercialmente desarrollados de medianas y grandes empresas sin inversión.

Entre los factores que afectan el atractivo de los centros de oficinas creados cerca de empresas industriales o en su territorio (clase D), podemos distinguir:

2. Hoteles. Los proyectos hoteleros en la Federación Rusa hoy en día son los tipos de inversión más difíciles en bienes raíces rentables. La construcción de hoteles nuevos o la reconstrucción de hoteles antiguos de la clase más alta, sus equipos y costos operativos se consideran una inversión bastante arriesgada, porque. los costos de tales proyectos son varias veces más altos que los costos de construir centros comerciales u oficinas de moda. Además, los hoteles de cinco estrellas tienen periodos de recuperación muy largos, razón por la cual el mercado inmobiliario ruso que genera ingresos gravita hacia hoteles de tarifas bajas y menores inversiones de capital.

Hasta la fecha, el complejo hotelero de San Petersburgo es muy diverso e incluye más de 100 objetos de varias categorías para 27 000 camas. La mayoría de estos hoteles son pequeños. Más o menos destacados son 30 hoteles, que suponen el 55% del total de plazas hoteleras de la ciudad. Los grandes hoteles de nivel medio incluyen: "Pribaltiyskaya", "Pulkovskaya", "Moscú", "San Petersburgo". No hay suficientes hoteles de gama media en San Petersburgo. Los hoteles de cinco estrellas incluyen el Grand Hotel Europe y el Nevsky Palace. El retorno de la inversión en la construcción de hoteles es: para hoteles de tres estrellas - 8 años; en cinco estrellas - no menos 13 - 15 años.

Estos y otros hoteles conocidos y bien ubicados cuentan con cafés, restaurantes y bares, lugares equipados para la recreación, casinos, etc. Los hoteles pequeños menos populares ubicados en áreas menos prestigiosas tienden a brindar alojamiento y servicios de mayor calidad y tienen sus propios clientes.

3. Aparcamientos (aparcamientos) como bienes raíces comerciales en el país prácticamente no se desarrollan, aunque hay perspectivas. Después de todo, por cada mil habitantes, de acuerdo con las normas, se requieren alrededor de 150 estacionamientos.

En la actualidad, por ejemplo, en San Petersburgo, menos del 60/o de la flota de automóviles tiene lugares de almacenamiento permanentes, de los cuales solo el 2% están ubicados en garajes subterráneos, aunque la necesidad de ellos es muy alta. Debido al alto costo de un espacio de estacionamiento (4-6 mil dólares estadounidenses, y en el centro de la ciudad los precios alcanzan los 10-12 mil dólares estadounidenses), no hay construcción masiva de estacionamientos. Basado en un cliente masivo, el costo de un espacio de estacionamiento debe estar dentro del rango de 2 a 3 mil dólares estadounidenses, es decir ser alrededor del 30% del valor del coche. Tenga en cuenta que actualmente es extremadamente difícil volver a registrar una sola caja de garaje, porque. La Institución Estatal "Oficina de Registro de Derechos de Bienes Raíces de la Ciudad" (GU RBR) no se ocupa del registro de garajes. Para resolver este problema, es necesario crear un sistema unificado para registrar la propiedad de varios tipos de garajes.

4. Tiendas y centros comerciales. Como ha demostrado la experiencia de las principales ciudades europeas, las buenas condiciones para la ubicación de los centros comerciales multifuncionales (MTC) son: la intersección de las principales autopistas, la proximidad a las estaciones de metro y las paradas de transporte terrestre. La mayoría de las veces, dichos centros están ubicados en áreas "dormidas", o fuera de la ciudad, de hecho, en un terreno baldío, cerca de una carretera principal. En EE. UU., los ITC (“MALL”) suelen estar ubicados fuera de los límites de las ciudades, lo que puede explicarse por un cierto número de vehículos per cápita, la población de las ciudades y otros factores, por lo que estas diferencias afectan los requisitos tanto en la etapa de formar la estrategia general de TIC para negocios: planificación, diseño y promoción, así como durante la construcción y operación de un centro comercial. Por ejemplo, la cantidad de espacios de estacionamiento, la disponibilidad y los parámetros de las áreas de recreación y entretenimiento, los servicios domésticos relacionados, etc será diferente.

Los factores de éxito incluyen:
- ubicación elegida correctamente;
- la elaboración de una solución funcional y la acumulación - las necesidades de los visitantes potenciales;
- un pronóstico compilado correctamente para el desarrollo del territorio adyacente al sitio de construcción (durante 5-10 años);
- el ambiente general de las TIC, que se logra en el proceso de diseño y desarrollo del diseño;
- selección de inquilinos bien diseñada;
- Sociedad gestora correctamente elegida.

Además de los factores enumerados, los complejos comerciales requieren especialmente la prestación de servicios a sus inquilinos (por ejemplo, limpieza constante del territorio, servicio de reparación de básculas, seguridad las 24 horas, planchado de cartón, etc.). En el mercado de San Petersburgo, los centros comerciales más grandes que brindan los servicios anteriores son Balkansky y Ladozhskaya. Por lo tanto, los complejos comerciales pueden ser tanto compras y mercado como compras y entretenimiento.

No se debe considerar que el desarrollo de los centros comerciales multifuncionales es un invento de occidente. Es bien sabido que la tradición considerada del desarrollo de grandes locales comerciales, pasajes, patios, donde “cada” visitante podía comprar todo lo que su corazón deseaba, de acuerdo con sus necesidades e ingresos, donde podía venir “a ver a los demás y mostrar él mismo”, se está yendo. arraigado en el pasado.

Las regiones del país se encuentran en diferentes condiciones económicas y se desarrollan de acuerdo con sus propias leyes complejas, por lo tanto, en la Rusia moderna, el proceso de aparición de nuevos o la modernización de los antiguos centros comerciales no es uniforme. Moscú es líder en este proceso, como metrópoli mundial, existiendo en comparación con otras ciudades de Rusia en el régimen de inversión más favorecido.

El comercio, como esfera de la vida económica, es el menos afectado por los cambios económicos y políticos negativos y se está recuperando rápidamente de las crisis y depresiones, y el principal indicador del desarrollo del sector comercial puede considerarse la creciente demanda de comercio minorista funcional y seguro. espacio.

Actualmente, en el volumen total de stock no residencial de San Petersburgo, las áreas comerciales ocupan solo el 7,2% (ver Fig. 1.2). Como resultado, la oferta de locales comerciales para los residentes de la ciudad es de 0,68 m2. m por persona. A modo de comparación: en Helsinki, hay 3,5 metros cuadrados por persona. m - cinco veces más que en San Petersburgo.

Arroz. 1.2. La participación del espacio comercial en la estructura total del fondo no residencial (según el GUION y el IIC "Real Estate of St. Petersburg")

Los problemas que causan la escasez de bienes inmuebles minoristas líquidos y prometedores para la inversión en la mayoría de las ciudades de Rusia son similares y están relacionados principalmente con la estructura del stock no residencial que se desarrolló en el período anterior a la reforma:

Una pequeña parte de los locales no residenciales se asigna a negocios rentables, una parte importante de la cual está ocupada por varias organizaciones;

La ubicación insatisfactoria de muchos objetos funcionalmente aptos para el uso comercial no permite su desarrollo;

En las grandes ciudades industriales, la participación de los bienes inmuebles industriales en la estructura del parque no residencial es excesivamente alta, cuya conversión requiere una inversión importante y, a menudo, es difícil debido a un estatus legal poco claro;

La mayor parte del stock no residencial se encuentra en condiciones técnicas insatisfactorias;

En la mayoría de las ciudades, la actividad de inversión se concentra principalmente en el centro de la ciudad.

Por ejemplo, alrededor del 40% de las empresas comerciales están ubicadas en los cuatro distritos centrales de San Petersburgo (Fig. 1.3). Al mismo tiempo, representan solo el 25 / o del espacio comercial urbano, aunque es en el centro donde se encuentran los tres grandes almacenes más grandes: Gostiny Dvor, Passage y DLT. En la parte histórica de San Petersburgo no hay un solo centro comercial moderno que cumpla con los requisitos occidentales.

Arroz. 1.3 La participación del centro en la estructura de empresas comerciales según el Comité para el Mercado de Consumo al 01.01.99

Hoy en día, las tiendas con un área de 100 a 200 metros cuadrados tienen la mayor demanda. m., luego, en orden descendente - menos de 100 metros cuadrados. m y en el rango de 200 - 400 m2. M. Área de más de 500 metros cuadrados. m tienen menos demanda. Entre los principales requisitos de los inquilinos están los escaparates y la disponibilidad de aparcamiento.

Basado en el área óptima de la tienda de 400 pies cuadrados. m, luego unos 300 metros cuadrados. m debe caer en el piso de negociación, 100 sq. m - para cuartos de servicio, 70 metros cuadrados. m - para almacenes y 30 metros cuadrados. m - para oficinas.

La elección de un lugar para alquilar una tienda está influenciada por la infraestructura circundante. Por ejemplo, los objetos ubicados en el mismo centro de la ciudad en calles o carriles "sin salida" permanecen fuera de la vista de los inquilinos interesados.

5. Los bienes inmuebles industriales (industriales) en Rusia se encuentran en la etapa inicial de desarrollo, aunque recientemente la mayoría de los objetos de privatización están siendo determinados por el propietario. Antes de concluir un trato, es necesario realizar un análisis exhaustivo de los documentos de título para asegurarse de que los derechos del vendedor sobre el objeto propuesto sean indiscutibles, la posibilidad de su enajenación legal y los derechos del nuevo propietario de usar este objeto para su propósito. propósito. A medida que se desarrolle el proceso de formación de un propietario real, aumentará el volumen de transacciones en esta área. Pero este es un lado del problema. Por otro lado, en casi todas las ciudades del país se pueden observar edificios vacíos de plantas y fábricas de 5 a 8 pisos con redes de ingeniería deterioradas y (o) inutilizables y ventanas rotas. Se paran y no encuentran un dueño efectivo. ¿Por qué? Hay varias razones:

1. Nave industrial 60 - 80 años. no cumple con los requisitos de las tecnologías modernas, y la reconstrucción requiere grandes inversiones de capital.

2. Actualmente, el principal consumidor de inmuebles industriales son las pequeñas empresas que requieren de determinadas propiedades específicas para su desarrollo: altas capacidades, presencia de accesos ferroviarios, edificaciones de una sola planta y preferiblemente aisladas con comunicaciones autónomas.

3. Por regla general, los requisitos de los posibles inquilinos son exagerados y no corresponden a las instalaciones industriales propuestas.

4. Los dueños de inmuebles industriales ofrecen al mercado inmuebles en estado deplorable, y al mismo tiempo fijan precios inflados.

5. Información más o menos completa y exacta sobre inmuebles industriales, su forma jurídica, tamaño, estado, etc. desaparecido.

Todo esto le da al mercado inmobiliario industrial un carácter espontáneo e impredecible.

En el mercado occidental formado, se adopta otro que difiere de la clasificación de los objetos inmobiliarios propuesta anteriormente en las categorías A, B y C.

Objetos inmobiliarios utilizados para la realización de un determinado negocio. Por lo general, se vende junto con el negocio (inmobiliaria especializada);

Bienes inmuebles no especializados - edificios ordinarios - tiendas, oficinas, fábricas, almacenes, que normalmente se venden o alquilan.

Hay más de 3.000 edificios públicos y estructuras de varios tipos y tipos.

Orden del KUGI de San Petersburgo del 24 de agosto de 1998 No. 1289-r “Sobre el procedimiento para emitir un pasaporte para un objeto de construcción en curso”.

Orden del Alcalde - Presidente del Gobierno de San Petersburgo de fecha 19/10/94 No. 1043-r "Sobre el procedimiento para implementar el Decreto del Presidente de la Federación Rusa de fecha 22/07/94 No. 1535 con respecto a la venta y arrendamiento de terrenos”.

El Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 11 de mayo de 1995 No. 478 "Sobre las medidas para garantizar la recepción garantizada de ingresos de la privatización al presupuesto federal" redujo significativamente el precio estándar de los terrenos al vender terrenos ubicados bajo empresas privatizadas.

De acuerdo con el Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 22 de julio de 1994 No. 1535.

Clasificación de objetos inmobiliarios Factor de clasificación Componentes Origen 1. Objetos naturales (naturales). 2. Objetos artificiales (edificios). Ver 1.Tierra.2. Edificios.3. Estructuras. 4. Empresas. 5. Locales. 6. Plantaciones perennes. 7. Derechos reales. 8. Otros objetos. Factor geográfico 1. Local.2. Urbano.3. regionales.4. Nacional.5. Mundo. Finalidad funcional 1. Terrenos libres (para urbanizar u otros fines). 2. Complejos naturales (yacimientos) para su explotación. Por la naturaleza del uso Para vivienda: casas, casas de campo, apartamentos; para comercio y servicios pagados; para actividades comerciales e industriales: hoteles, locales de oficinas, tiendas, restaurantes, puntos de servicio, fábricas, plantas, almacenes; para fines agrícolas: granjas, huertas; para fines especiales: escuelas, iglesias, monasterios, hospitales, guarderías, hogares de ancianos, edificios, oficinas gubernamentales y administrativas

Clasificación de objetos inmobiliarios Factor de clasificación Componentes Escala 1. Conjuntos de terrenos.2. Terrenos separados.3. Complejos de edificios y estructuras.4. Edificio de apartamentos residenciales.5. Vivienda unifamiliar residencial (mansión, casa de campo) .6. Sección (entrada) .7. Piso en sección.8. Apartamento.9. Sala.10. Casa de verano.11. Complejo de edificios administrativos.12. Edificio.13 Locales o partes de edificios (secciones, pisos) Disponibilidad para el uso 1. Objetos terminados. 2. Requiere reconstrucción o reparaciones mayores. 3. Requerir la finalización de la construcción.

Clasificación de los objetos inmuebles Factor de clasificación Componentes Por objeto de la propiedad 1. Para fines comerciales. 2. Por la residencia del propietario. 3. Como inversión. 4. Como inventario. 5. Para el desarrollo y el desarrollo con el fin de consumir recursos agotables. Por especialización 1. Especializadas: refinerías de petróleo y plantas químicas, museos, bibliotecas y locales similares pertenecientes al sector público. 2. No especializados: todos los demás bienes para los cuales existe una demanda general en el mercado abierto para fines de inversión, existentes o similares. Por reproducibilidad 1. No reproducibles: terrenos, yacimientos minerales. 2. Reproducibles: edificios, estructuras, plantaciones perennes.

Clasificación de objetos inmobiliarios por categorías A, B, C. Categoría Características de los objetos de la categoría A Objetos inmobiliarios utilizados para hacer negocios (empresas, partes de empresas que pueden utilizarse de forma independiente; bienes inmuebles no especializados; oficinas, almacenes, edificios, etc.) B Bienes inmuebles para inversiones de inversión con el fin de generar ingresos de capital (alquiler, anualidad, arrendamiento, fideicomiso, hipoteca, etc.) C Exceso de bienes inmuebles puestos a la venta porque no se pueden utilizar en el negocio.

Etapas del ciclo de vida de un objeto inmobiliario Etapa Nombre de la etapa Descripción 1º Preinversión (análisis de factibilidad de creación, justificación de eficiencia) Desarrollo de conceptos para la creación de un objeto; justificación de posibles opciones para la eficacia de la instalación; identificación de fuentes de financiación de proyectos; creación de la documentación técnica de diseño necesaria para la obtención de permisos y preparación de un terreno (fijación de forma y tamaño, eliminación de vegetación natural y artificial, drenaje de cuerpos de agua); determinación del ejecutor del proyecto; selección de la mejor y más eficiente opción para el uso de la propiedad, teniendo en cuenta las características de sus características y todas las propiedades del entorno. 2º Creación del objeto (diseño, construcción) Organización de la construcción del objeto de acuerdo con las especificaciones técnicas, tendido de comunicaciones, plantación de nuevas plantaciones, preparación y puesta en marcha.

Etapas del ciclo de vida de un objeto inmobiliario Etapa Nombre de la etapa Descripción 3° Puesta en servicio En esta etapa se realizan operaciones con el objeto y el estado registra un cambio en el destino jurídico del objeto: puesta en servicio para el fin previsto o venta en el mercado inmobiliario. Al comprar y vender un objeto, el sujeto de propiedad cambia. Cuando los terrenos y/o mejoras son arrendados o arrendados por el propietario, los derechos de uso (y, posiblemente, la propiedad) se transfieren a otra entidad con la apariencia de gravámenes de los derechos de propiedad. 4.º Explotación del objeto (propiedad y uso) En esta etapa del ciclo de vida, se organiza el uso racional del potencial de consumo del objeto por parte de los usuarios y la percepción de los máximos ingresos de explotación.

Etapas del ciclo de vida de un objeto inmobiliario Etapa Nombre de la etapa Descripción 5ª Reconstrucción y posterior operación Como resultado de la operación, el objeto se vuelve funcional y económicamente obsoleto, por lo tanto, es necesario realizar reparaciones mayores (reconstrucción, modernización) con el fin de aumentar los ingresos de la operación posterior. Sexto Re-perfilado Como resultado del deterioro de las propiedades de consumo, los cambios en el propósito funcional, es posible volver a perfilar la propiedad. 7.º Liquidación del objeto Fin de la vida económica. Terminación de la existencia del objeto: destrucción natural, demolición. Con el fin de minimizar los costos de liquidación, se consideran propuestas para establecer un plazo y un método económicamente viable para la demolición de edificios, la posibilidad de vender elementos estructurales y materiales de los edificios liquidados y las comunicaciones.

Introducción

Tipología: clasificación de acuerdo con las características esenciales. Se basa en el concepto de tipo como unidad de división de la realidad estudiada, modelo ideal específico de los objetos en desarrollo histórico.

La clasificación de objetos inmobiliarios según varios criterios (criterios) contribuye a un estudio más exitoso de los objetos. A estos efectos, se pueden aplicar distintos principios de clasificación en función de su origen y finalidad.

Los bienes inmuebles son un tipo de bienes reconocidos por la ley como inmuebles.

Los bienes inmuebles por origen incluyen solares, solares de subsuelo y todo lo que está firmemente conectado con el suelo, es decir, los objetos que no pueden moverse sin daño desproporcionado a su propósito, incluyendo edificios, estructuras, objetos de construcción en curso.

Además de bienes raíces por origen, en Rusia existe “bienes raíces por ley”. Incluye embarcaciones aéreas y marítimas sujetas a registro estatal, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

La definición de objetos inmobiliarios implica la presencia de dos elementos en su estructura

1. Objetos naturales (naturales): una parcela de tierra, bosques y plantaciones perennes, cuerpos de agua aislados y parcelas de subsuelo. También se les llama "bienes inmuebles por naturaleza".

2. Objetos (edificios) hechos por el hombre: edificios de apartamentos, comerciales, edificios y estructuras públicos (especiales), estructuras de ingeniería. Estos objetos pueden estar completamente construidos y listos para funcionar, pueden requerir reconstrucción o reparaciones importantes, y también se refieren a construcciones sin terminar. objetos.

La construcción es el resultado de las actividades de construcción para la implementación de ciertas funciones de consumo.

propiedades naturales

Terrenos por categoría

Las tierras en la Federación Rusa se dividen en las siguientes categorías según su propósito previsto:

1. Tierras agrícolas: tierras ubicadas fuera de los límites del asentamiento y provistas para las necesidades de la agricultura, así como destinadas a estos fines. Incluyen terrenos agrícolas, terrenos ocupados por caminos agrícolas, comunicaciones, plantaciones forestales diseñadas para proteger la tierra del impacto de fenómenos negativos (dañinos) naturales, antropogénicos y provocados por el hombre, cuerpos de agua, así como edificios, estructuras, estructuras utilizadas para la producción, almacenamiento y procesamiento primario de productos agrícolas.

2. Las tierras de los asentamientos se reconocen como tierras utilizadas y destinadas a la construcción y desarrollo de asentamientos. La composición de los terrenos de los asentamientos podrá incluir solares clasificados de acuerdo con las normas urbanísticas a las siguientes zonas territoriales: residencial; social y empresarial; producción; infraestructuras de ingeniería y transporte; recreativo; uso agrícola; proposito especial; instalaciones militares; otras zonas territoriales. Los límites de las zonas territoriales deben cumplir con los requisitos de que cada predio pertenezca a una sola zona. Las normas de uso y urbanización del suelo establecen las normas urbanísticas de cada zona territorial de forma individualizada, teniendo en cuenta las peculiaridades de su ubicación y urbanización, así como la posibilidad de combinación territorial de varios tipos de usos del suelo (residencial, público y empresarial, industrial , recreativos y otros usos del suelo) parcelas situadas dentro de los límites de una misma zona territorial, se establece una normativa urbanística única. Las normas urbanísticas de la zona territorial determinan las bases del régimen jurídico de los solares, así como de todo lo que se encuentra por encima y por debajo de la superficie de los solares y se utiliza en el proceso de edificación y posterior explotación de edificaciones, estructuras, estructuras. .

3. Los terrenos industriales y otros destinados a usos especiales, según la naturaleza de los trabajos especiales a los que se destinan o destinan, se dividen en: terrenos industriales; tierras energéticas; transporte terrestre; terrenos de comunicación, radiodifusión, televisión, informática; terrenos para actividades espaciales; tierras de defensa y seguridad; tierra para otros fines especiales. A fin de garantizar la seguridad de la población y crear las condiciones necesarias para el funcionamiento de las instalaciones industriales, las instalaciones energéticas, especialmente las instalaciones radiológicas y de riesgo nuclear, las instalaciones de almacenamiento de materiales nucleares y sustancias radiactivas, las instalaciones de transporte y otras, la seguridad, la protección sanitaria y otras zonas con condiciones especiales de uso del suelo. Los terrenos comprendidos en dichas zonas no son confiscados a los propietarios de terrenos, usufructuarios, propietarios y arrendatarios de terrenos, pero puede establecerse dentro de sus límites un régimen especial para su uso, restringiendo o prohibiendo aquellos tipos de actividades que sean incompatible con los objetivos de establecimiento de zonas.

4. Las tierras de los territorios especialmente protegidos incluyen las tierras que tienen un especial valor ambiental, científico, histórico, cultural, estético, recreativo, sanitario y de otro valor. Estos incluyen áreas naturales especialmente protegidas, incluidas áreas de mejora de la salud y centros turísticos; terrenos de protección de la naturaleza, con fines recreativos, históricos y culturales.

5. Tierras del Fondo Forestal - Las tierras del Fondo Forestal incluyen las tierras forestales (tierras cubiertas con vegetación forestal y no cubiertas con ella, pero destinadas a su restauración, tala, áreas quemadas, áreas ralas, claros y otras) y no forestales terrenos destinados a la silvicultura (desmontes, caminos, pantanos y otros), excepto los bosques en terrenos de defensa, asentamientos urbanos, así como árboles y arbustos en terrenos agrícolas, transporte, asentamientos, recursos hídricos y otras categorías. Para uso permanente (perpetuo), arrendamiento, uso gratuito a plazo fijo, las parcelas forestales que son de propiedad estatal o municipal se proporcionan a personas jurídicas, para arrendamiento, uso gratuito a plazo fijo, a ciudadanos. La concesión a los ciudadanos, las personas jurídicas en arrendamiento de las áreas forestales que se encuentran en la propiedad estatal o municipal, se realiza de acuerdo con el Código Forestal de la Federación Rusa.

6. Los terrenos del fondo de agua incluyen terrenos:

Cubierto por aguas superficiales concentradas en cuerpos de agua;

Ocupado por estructuras hidráulicas y de otro tipo ubicadas en cuerpos de agua.

No se forman parcelas en terrenos cubiertos por aguas superficiales. Se reservan terrenos para la construcción de embalses y otros cuerpos de agua artificiales. El procedimiento para el uso y protección de las tierras del fondo de agua está determinado por el Código de Tierras de la Federación Rusa y la legislación sobre aguas.

7. Las tierras de reserva incluyen tierras que son de propiedad estatal o municipal y no se entregan a ciudadanos o personas jurídicas, con excepción de las tierras del fondo de redistribución de tierras, formado de conformidad con el Artículo 80 del Código de Tierras de la Federación Rusa. Se permite el uso de los terrenos de reserva después de que se transfieran a otra categoría, excepto en los casos en que los terrenos de reserva estén incluidos en los límites de los cotos de caza y en los demás casos previstos por las leyes federales.

La clasificación de objetos inmobiliarios según varios criterios (criterios) contribuye a un estudio más exitoso de los objetos. A estos efectos, se pueden aplicar distintos principios de clasificación en función de su origen y finalidad. La clasificación de los objetos inmobiliarios se lleva a cabo de acuerdo con cuatro criterios principales:

Origen;

Cita;

Escala;

Listo para usar.

Según su origen son:

- objetos naturales (naturales) - parcela de tierra, plantaciones forestales y perennes, cuerpos de agua aislados y parcelas de subsuelo. Estas propiedades también se denominan "propiedad por naturaleza";

- objetos artificiales (edificios):

a) Propiedades residenciales- edificio de poca altura (hasta tres plantas), edificio de gran altura (de 4 a 9 plantas), edificio de gran altura (de 10 a 20 plantas), edificio de gran altura (más de 20 plantas). El objeto de los bienes inmuebles residenciales también puede ser un condominio, una sección (entrada), un piso en una entrada, un apartamento, una habitación, una casa de campo;

B) bienes raíces comerciales- oficinas, restaurantes, tiendas, hoteles, garajes en alquiler, almacenes, edificios y estructuras, empresas como un complejo inmobiliario;

v) edificios y estructuras públicas (especiales):

- mejoramiento de la salud (hospitales, policlínicos, asilos y hogares de niños, sanatorios, complejos deportivos, etc.);

Educativos (jardines de infancia y guarderías, escuelas, colegios, escuelas técnicas, institutos, casas de arte para niños, etc.);

Culturales y educativos (museos, complejos de exposiciones, parques de cultura y recreación, casas de cultura y teatros, circos, planetarios, zoológicos, jardines botánicos, etc.);

Edificios y estructuras especiales: administrativos (policía, tribunal, fiscalía, autoridades), monumentos, estructuras conmemorativas, estaciones de ferrocarril, puertos, etc.;

GRAMO) estructuras de ingenieria- instalaciones de recuperación y drenaje, preparación de ingeniería compleja de un terreno para el desarrollo, etc.

Cada uno de estos grupos se puede subdividir en función de varios criterios tipológicos.

Los objetos hechos por el hombre han sido llamados "propiedad por ley", pero esta categoría de bienes inmuebles se basa en "propiedad por naturaleza".

Los objetos hechos por el hombre pueden estar completamente construidos y listos para funcionar, pueden requerir reconstrucción o reparaciones importantes, y también se aplica a proyectos de construcción sin terminar (en proceso)."Incompleto" se refiere a objetos para los cuales los documentos sobre la aceptación del objeto en operación no han sido emitidos en la forma prescrita. Las construcciones en curso se pueden dividir en dos grupos:

- objetos en los que se está trabajando y objetos en los que, por una u otra razón, se ha detenido el trabajo. De acuerdo con el procedimiento vigente, se distinguen dos tipos de terminación del trabajo en la instalación: conservación y cese total de la construcción. La decisión sobre la terminación de la construcción la toma el desarrollador. La resolución deberá señalar las razones de la conservación o paralización total de la construcción, así como:

En caso de conservación - el período de conservación de la construcción (terminada temporalmente), las condiciones de conservación, el nombre de la organización responsable de preparar el sitio de construcción para la conservación, la seguridad de las instalaciones construidas y el trabajo realizado;

En caso de cese completo de la construcción: el procedimiento para la liquidación y el uso de instalaciones ya construidas o sus partes, estructuras y equipos ensamblados, la venta de activos materiales traídos al sitio de construcción.

Los terrenos pueden ser divisibles e indivisibles. Un solar se denomina divisible cuando puede dividirse en partes y formar solares independientes con permiso para el uso previsto. De acuerdo con la legislación, no se permite la división de terrenos urbanos, terrenos de fincas, etc.

El fondo de tierras en la Federación de Rusia con fines económicos se divide en siete categorías de tierras:

1. Tierra agrícola tienen un régimen jurídico especial en el mercado inmobiliario y se utilizan:

Para la producción agrícola (tierras de cultivo, henares, pastos, barbechos, plantaciones perennes, tierras vírgenes y otras tierras);

Para agricultura subsidiaria personal;

Para jardinería y horticultura colectiva;

Para la producción agrícola auxiliar;

Para estaciones experimentales y científicas.

El traspaso de terrenos de esta categoría a otra se realiza únicamente por decisión del sujeto de la Federación. Las tierras especialmente valiosas no están sujetas a privatización.

2. Tierras de ciudades y pueblos ocupan el 4% del país. Estos terrenos albergan edificios residenciales e instituciones socioculturales, así como calles, parques, plazas, estructuras ambientales; Se pueden ubicar instalaciones industriales, de transporte, energía, defensa y producción agrícola. Esta categoría de suelo proporciona el 86% de los ingresos al presupuesto consolidado de todos los pagos por uso de suelo y solo puede ser utilizado de acuerdo con los planes y proyectos generales.

3. Los terrenos de industria, transporte, comunicaciones, televisión, informática y apoyo espacial, energía, defensa y otros fines. Tienen un modo especial de uso.

4. Tierras de territorios especialmente protegidos incluir reservas; zonas verdes de ciudades, casas de descanso, campings; monumentos de naturaleza, historia y cultura; aguas minerales y lodos terapéuticos, jardines botánicos, etc. Esta categoría de suelo está destinada al mejoramiento de las personas, la recreación y el turismo masivo, así como a la educación histórica y cultural y al disfrute estético. Dichos terrenos están protegidos por una legislación especial y en ellos está prohibida la actividad económica.

5. Las tierras del fondo forestal están completamente determinadas por el régimen jurídico de los bosques que crecen en ellas. Esta categoría de tierra incluye la tierra cubierta de bosques y provista para las necesidades de la silvicultura y la industria local.

6. Terrenos del fondo de agua. Son tierras ocupadas por embalses, glaciares, pantanos (excepto tundra y bosque-tundra), estructuras hidráulicas y su servidumbre de paso.

7. Reserva de tierra sirven como reserva y se asignan para diversos fines.

La venta de terrenos, así como su asignación para la actividad empresarial y la transferencia de una categoría a otra, se lleva a cabo de conformidad con las leyes de la Federación Rusa y los sujetos de la Federación.

Un terreno en circulación se utiliza para generar ingresos, incluso a través del arrendamiento, la contribución al capital social, como garantía de garantía, etc.

En cada mancomunidad de municipios, el territorio se divide en zonas en función de su valor. Cada zona tiene su propia tasa de impuestos.

Durante la operación, un pedazo de tierra puede traer ingreso llamado renta de la tierra. Bajo ella se entiende como un indicador interno de la eficiencia de utilizar un terreno como activo de una empresa, que se calcula como el cociente de dividir el valor calculado por el período de capitalización.

En cuanto a los inmuebles residenciales, son posibles varias construcciones tipológicas. Por ejemplo, dependiendo de la duración y naturaleza del uso de la vivienda:

Vivienda principal - un lugar de residencia permanente;

Vivienda secundaria: vivienda suburbana utilizada por un período de tiempo limitado;

Vivienda terciaria - diseñada para residencia a corto plazo (hoteles, moteles, etc.).

En relación a las condiciones de las grandes ciudades, se acostumbra distinguir las siguientes características tipológicas:

1. Vivienda de élite.

Tiene los siguientes requisitos básicos:

Alojamiento en las zonas más prestigiosas de la ciudad;

Pertenecer al fondo "viejo" (en presencia de una revisión y reconstrucción importantes) o al fondo "estalinista";

paredes de ladrillo;

El área total de los apartamentos no es inferior a 70 metros cuadrados. metro.;

La presencia de habitaciones aisladas en una configuración cercana a un cuadrado y una gran cocina (con un área de al menos 15 m2);

La presencia de una entrada vigilada, un garaje subterráneo o cercano, etc.

Las casas tipo cabaña de poca altura que forman parte de la élite se caracterizan por requisitos de consumo tales como:

Alojamiento a tal distancia de la ciudad cuando el viaje no dure más de 1 hora;

paredes de ladrillo;

Edificio en dos o más niveles;

Disponibilidad de servicios domésticos y de ingeniería.

2. Vivienda superior. La demanda de los consumidores de viviendas de este tipo implica la presencia de las siguientes características principales:

Posibilidad de alojamiento en varias (no solo las más prestigiosas) zonas de la ciudad;

Cierta reducción en los requisitos para el área de habitaciones y cocinas a 12 y 8 metros cuadrados. m (respectivamente);

La presencia de una sala de estar con un área de al menos 17 metros cuadrados. metro.;

Mayor variedad de parámetros de diseño y tecnológicos.

Con respecto a los edificios de baja altura ubicados en un área suburbana, las características principales son alta resistencia, durabilidad y baja conductividad térmica de las paredes, así como la disponibilidad de redes de ingeniería.

Vivienda tipica. Es típico para él:

Alojamiento en cualquier zona de la ciudad;

Cumplimiento de los parámetros arquitectónicos y de planificación con los códigos y reglamentos de construcción modernos;

Por parámetros constructivos y tecnológicos, pertenecientes a las viviendas de segunda generación de la construcción de vivienda industrial y moderna.

Para el desarrollo suburbano de poca altura, no solo las características técnicas son las más importantes, sino también la disponibilidad de instalaciones sociales básicas.

4. Vivienda de bajas calidades de consumo

Según las condiciones de la demanda del consumidor, que se forma bajo la influencia del factor de solvencia, los requisitos para este tipo de vivienda son muy pequeños:

Alojamiento en zonas no prestigiosas;

Lejanía de las principales comunicaciones de transporte;

Perteneciente a tipos constructivos y tecnológicos como edificios del fondo "antiguo", que no estaban sujetos a trabajos de capital y reparación y construcción, y casas de la primera generación de construcción de viviendas industriales;

Alojamiento en los primeros pisos de casas de otros tipos;

Características arquitectónicas y urbanísticas subestimadas, etc.

La clasificación considerada tiene en cuenta las preferencias de los grupos objetivo de consumidores de vivienda y el nivel de su solvencia (enfoque de marketing). Sin embargo, los bienes inmuebles residenciales se pueden dividir en la base de las directrices de planificación de la ciudad.

Así, a la hora de tomar decisiones económicas en el mercado inmobiliario residencial se utiliza una tipología que incluye:

Casas del fondo "viejo", construidas en el período prerrevolucionario;

Las casas construidas desde 1917 hasta finales de los años 30, caracterizadas por soluciones arquitectónicas y de planificación lacónicas, ubicadas en las proximidades de los lugares de aplicación del trabajo (de ese período), no son mucho más prestigiosas en la actualidad, pero tienen un alto nivel estructural y tecnológico. caracteristicas ;

- casas "estalinistas", cuyo período de construcción se situó entre finales de los años 30 y finales de los 50, marcando el renacimiento de las posiciones arquitectónicas y urbanísticas clásicas y ubicadas principalmente en áreas prestigiosas alejadas de las zonas industriales;

Casas de la primera generación de construcción de viviendas industriales (años 60) (Khrushchev), caracterizadas por parámetros arquitectónicos y tecnológicos subestimados;

Casas de la segunda generación de construcción de viviendas industriales, construidas en los años 70-80, cuando se utilizaron normas y estándares más altos en el diseño urbano;

Edificios residenciales modernos con una gran variedad de características.

También hay clasificación de objetos inmobiliarios residenciales según el material utilizado para las paredes exteriores del edificio:

Casas con paredes de ladrillo;

- casas de paneles;

Casas monolíticas;

Casas de madera;

Casas mixtas.

Un nicho separado lo ocupan los bienes raíces suburbanos debido al pequeño volumen de transacciones y su especificidad. En su mayoría, la vivienda secundaria está representada aquí.

Muchos factores influyen en la oferta y la demanda en este sector del mercado. Además de las prioridades habituales a la hora de comprar inmuebles residenciales, son de gran importancia las predilecciones personales de ubicación, época del año, homogeneidad social de los vecinos. Los compradores prestan gran atención a la disponibilidad de la gama más completa posible de comunicaciones (sistemas autónomos de suministro de calor y agua). Se da preferencia a los objetos hechos de ladrillo o madera. Una parcela de al menos 10 acres se considera un atributo obligatorio para un objeto inmobiliario suburbano.

Las características de clasificación de los inmuebles residenciales, que sirvieron de base para la agrupación, son diferentes, al igual que sus motivaciones, preferencias y condiciones de solvencia, por lo que no es posible utilizar un único criterio tipológico que integre la influencia de todos los factores. Por ello, en la práctica se utilizan varios criterios para dar una idea razonable del inmueble.

bienes raíces comerciales en Rusia comenzó a formarse solo con el comienzo de la privatización de empresas. El sector de bienes raíces comerciales es mucho más pequeño que el sector residencial y, por lo tanto, hay menos transacciones correspondientes, aunque los bienes raíces comerciales son los más atractivos en todo el mundo. Cabe señalar que en este sector la forma de transacción predominante es la renta.

Los bienes raíces comerciales se pueden dividir en generadores de ingresos, en realidad bienes raíces comerciales y que crean condiciones para su extracción, bienes raíces industriales (industriales).

Las propiedades generadoras de ingresos incluyen:

1. Espacio de oficina. Al clasificar los locales de oficinas en cada región, municipio, se tienen en cuenta varios factores, según los cuales los locales pertenecen a una clase particular. Puede ser la ubicación, la calidad del edificio (el nivel de acabado, el estado de la fachada, la entrada central, la disponibilidad de ascensores), la calidad de la gestión (la empresa gestora, la disponibilidad de servicios adicionales para los inquilinos) , etc. Entre los factores que afectan el atractivo del espacio de oficinas, hay una serie de aspectos positivos y negativos, que se presentan en la tabla 10.

Tabla 10 - Aspectos positivos y negativos de la ubicación de los espacios de oficina que inciden en el costo de alquiler o venta

2. Hoteles. Los proyectos hoteleros en la Federación Rusa hoy en día son los tipos de inversión más difíciles en bienes raíces rentables. La construcción de hoteles nuevos o la reconstrucción de hoteles antiguos de la clase más alta, sus equipos y costos operativos se consideran una inversión bastante arriesgada, porque. los costos de tales proyectos son varias veces más altos que los costos de construir centros comerciales u oficinas de moda. Además, los hoteles de cinco estrellas tienen periodos de recuperación muy largos, razón por la cual el mercado inmobiliario ruso que genera ingresos gravita hacia hoteles de tarifas bajas y menores inversiones de capital.

Hasta la fecha, el complejo hotelero de las grandes ciudades es muy heterogéneo e incluye objetos de varias categorías. La mayoría de estos hoteles son pequeños. Muchos hoteles cuentan con cafeterías, restaurantes y bares, lugares equipados para la recreación, casinos, etc. Los hoteles menos populares son más pequeños, generalmente ubicados en áreas no muy prestigiosas y brindan alojamiento y servicio de mayor calidad y tienen sus propios clientes.

3. Aparcamientos (aparcamientos) como bienes raíces comerciales en el país prácticamente no se desarrollan, aunque hay perspectivas. Después de todo, por cada mil habitantes, de acuerdo con las normas, se requieren alrededor de 150 estacionamientos.

Común a todas las grandes ciudades es el crecimiento de la flota de automóviles propiedad de la población. Muchas familias tienen dos o tres coches. Sin embargo, no hay suficientes plazas de aparcamiento. Esto se debe a las peculiaridades de la construcción y las peculiaridades de la disponibilidad de terrenos libres en la ciudad.

4. Tiendas y centros comerciales. Como ha demostrado la experiencia de las principales ciudades europeas, las buenas condiciones para la ubicación de los centros comerciales multifuncionales (MTC) son: la intersección de las principales autopistas, la proximidad a las estaciones de metro y las paradas de transporte terrestre. La mayoría de las veces, dichos centros están ubicados en áreas "dormidas", o fuera de la ciudad, de hecho, en un terreno baldío, cerca de una carretera principal. Los factores que contribuyen al éxito de la colocación de ITC incluyen:

Ubicación elegida correctamente;

Elaboración de una solución funcional y acumulación: las necesidades de los visitantes potenciales;

Pronóstico compilado correctamente para el desarrollo del territorio adyacente al sitio de construcción (durante 5-10 años);

El ambiente general de las TIC, que se logra en el proceso de diseño y desarrollo del diseño;

Selección de inquilinos bien diseñada;

La empresa de gestión adecuada.

Además de los factores enumerados, los complejos comerciales requieren especialmente la prestación de servicios a sus inquilinos (por ejemplo, limpieza constante del territorio, servicio de reparación de básculas, seguridad las 24 horas, planchado de cartón, etc.). Los complejos comerciales pueden ser tanto comercio y mercado como comercio y entretenimiento.

El comercio, como esfera de la vida económica, es el menos afectado por los cambios económicos y políticos negativos y se está recuperando rápidamente de las crisis y depresiones, y el principal indicador del desarrollo del sector comercial puede considerarse la creciente demanda de comercio minorista funcional y seguro. espacio.

Hoy en día, las tiendas con un área de 100 a 200 metros cuadrados tienen la mayor demanda, luego, en orden descendente, menos de 100 metros cuadrados. m y en el rango de 200 - 400 m2. M. Área de más de 500 metros cuadrados. m tienen menos demanda. Entre los principales requisitos de los inquilinos están los escaparates y la disponibilidad de aparcamiento.

Basado en el área óptima de la tienda de 400 pies cuadrados. m, luego unos 300 metros cuadrados. m debe caer en el piso de negociación, 100 sq. m - para cuartos de servicio, 70 metros cuadrados. m - para almacenes y 30 metros cuadrados. m - para oficinas.

La elección de un lugar para alquilar una tienda está influenciada por la infraestructura circundante. Por ejemplo, los objetos ubicados en el mismo centro de la ciudad en calles o carriles "sin salida" permanecen fuera de la vista de los inquilinos interesados.

5. Se están desarrollando bienes inmuebles industriales (industriales) en Rusia, aunque recientemente la mayoría de los objetos de privatización están siendo determinados por el propietario. Antes de concluir un trato, es necesario realizar un análisis exhaustivo de los documentos de título para asegurarse de que los derechos del vendedor sobre el objeto propuesto sean indiscutibles, la posibilidad de su enajenación legal y los derechos del nuevo propietario de usar este objeto para su propósito. propósito. A medida que se desarrolle el proceso de formación de un propietario real, aumentará el volumen de transacciones en esta área. Pero este es un lado del problema. Por otro lado, en casi todas las ciudades del país, se pueden observar edificios vacíos y fábricas de 5 a 8 pisos con redes de ingeniería en ruinas y/o inutilizables y ventanas rotas. Se paran y no encuentran un dueño efectivo. ¿Por qué? Hay varias razones:

1. Naves industriales de los años 60 - 80. no cumple con los requisitos de las tecnologías modernas, y la reconstrucción requiere grandes inversiones de capital.

2. Actualmente, el principal consumidor de inmuebles industriales son las pequeñas empresas que requieren de determinadas propiedades específicas para su desarrollo: altas capacidades, presencia de accesos ferroviarios, edificaciones de una sola planta y preferiblemente aisladas con comunicaciones autónomas.

3. Por regla general, los requisitos de los posibles inquilinos son exagerados y no corresponden a las instalaciones industriales propuestas.

4. Los dueños de inmuebles industriales ofrecen al mercado inmuebles en estado deplorable, y al mismo tiempo fijan precios inflados.

5. Información más o menos completa y exacta sobre inmuebles industriales, su forma jurídica, tamaño, estado, etc. desaparecido.

Todo esto le da al mercado inmobiliario industrial un carácter espontáneo e impredecible.

En el mercado occidental formado, se adopta otro que difiere de la clasificación de los objetos inmobiliarios propuesta anteriormente en las categorías A, B y C.

Objetos inmobiliarios utilizados para la realización de un determinado negocio. Por lo general, se vende junto con el negocio (inmobiliaria especializada);

Bienes inmuebles no especializados - edificios ordinarios - tiendas, oficinas, fábricas, almacenes, que normalmente se venden o alquilan.