04.01.202227.05.2017

การจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ต่างๆ (หมวดหมู่) มีส่วนช่วยในการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จมากขึ้น และอำนวยความสะดวกในการพัฒนาและการประยุกต์ใช้วิธีการในการประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในกระบวนการจำแนกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่แยกจากกันมีลักษณะการทำงานที่คล้ายคลึงกันซึ่งจะกำหนดความเป็นไปได้ของแนวทางที่เหมือนกันในการประเมิน

สำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้ สามารถใช้หลักการจำแนกประเภทที่แตกต่างกันได้ขึ้นอยู่กับที่มาและวัตถุประสงค์ อย่างไรก็ตาม คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการจัดสรรสององค์ประกอบในโครงสร้าง

- วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ)-แปลงที่ดิน ป่าไม้และไม้ยืนต้น แหล่งน้ำแยก และแปลงดินชั้นล่าง คุณสมบัติเหล่านี้เรียกอีกอย่างว่า "อสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติ"

- วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร):

ก) ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย- อาคารแนวราบ (สูงสุดสามชั้น), อาคารสูง (จาก 4 ถึง 9 ชั้น), อาคารสูง (จาก 10 ถึง 20 ชั้น), อาคารสูง (มากกว่า 20 ชั้น) วัตถุประสงค์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยอาจเป็นคอนโดมิเนียมส่วน (ทางเข้า) พื้นทางเข้าอพาร์ตเมนต์ห้องบ้านในชนบท

ข) อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์- สำนักงาน ร้านอาหาร ร้านค้า โรงแรม ศูนย์การค้าและสถานบันเทิง อู่ซ่อมรถ โกดัง อาคารและสิ่งปลูกสร้าง สถานประกอบการในฐานะอาคารทรัพย์สิน ฯลฯ

วี) อาคารสาธารณะ (พิเศษ) และโครงสร้าง

- การปรับปรุงสุขภาพ (โรงพยาบาล, คลินิก, บ้านพักคนชราและบ้านเด็ก, สถานพยาบาล, สปอร์ตคอมเพล็กซ์, ฯลฯ );

การศึกษา (โรงเรียนอนุบาลและสถานรับเลี้ยงเด็ก, โรงเรียน, วิทยาลัย, โรงเรียนเทคนิค, สถาบัน, บ้านศิลปะสำหรับเด็ก ฯลฯ );

วัฒนธรรมและการศึกษา (พิพิธภัณฑ์ ศูนย์นิทรรศการ อุทยานวัฒนธรรมและนันทนาการ บ้านวัฒนธรรมและโรงละคร ละครสัตว์ ท้องฟ้าจำลอง สวนสัตว์ สวนพฤกษศาสตร์ ฯลฯ);

อาคารและโครงสร้างพิเศษ - ฝ่ายบริหาร (ตำรวจ ศาล สำนักงานอัยการ เจ้าหน้าที่) อนุสาวรีย์ โครงสร้างอนุสรณ์ สถานีรถไฟ ท่าเรือ ฯลฯ

ช) โครงสร้างทางวิศวกรรม- สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการถมและการระบายน้ำ การเตรียมวิศวกรรมที่ซับซ้อนของที่ดินเพื่อการพัฒนา ฯลฯ

แต่ละกลุ่มเหล่านี้สามารถแยกย่อยเพิ่มเติมตามเกณฑ์การจัดประเภทที่แตกต่างกัน

วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นถูกเรียกว่า "อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย" แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีพื้นฐานมาจาก "อสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติ" วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นอาจสร้างขึ้นอย่างสมบูรณ์และพร้อมสำหรับการใช้งาน อาจต้องมีการสร้างใหม่หรือการซ่อมแซมครั้งใหญ่ และยังใช้กับ โครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ. . “ไม่สมบูรณ์” หมายถึง วัตถุที่ยังไม่ได้ออกเอกสารการรับวัตถุให้ดำเนินการในลักษณะที่กำหนดระหว่างก่อสร้างสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม คือ วัตถุที่งานกำลังดำเนินการและวัตถุที่งานหยุดลงด้วยเหตุผลอย่างใดอย่างหนึ่งตามขั้นตอนปัจจุบัน การเลิกจ้างงานสองประเภทในโรงงานมีความโดดเด่น: การอนุรักษ์และการหยุดก่อสร้างโดยสมบูรณ์ผู้พัฒนาตัดสินใจยุติการก่อสร้าง การตัดสินใจต้องระบุเหตุผลในการอนุรักษ์หรือยุติการก่อสร้างโดยสมบูรณ์ รวมทั้ง:

ในกรณีของการอนุรักษ์ - ระยะเวลาที่มีการอนุรักษ์การก่อสร้าง (ยุติชั่วคราว) เงื่อนไขการอนุรักษ์ ชื่อขององค์กรที่รับผิดชอบในการเตรียมสถานที่ก่อสร้างเพื่อการอนุรักษ์ ความปลอดภัยของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นและงานที่ทำ

ในกรณีที่หยุดการก่อสร้างโดยสมบูรณ์ - ขั้นตอนการชำระบัญชีและการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นแล้วหรือชิ้นส่วน โครงสร้างและอุปกรณ์ที่ประกอบแล้ว การขายสินทรัพย์วัสดุที่นำไปยังสถานที่ก่อสร้าง

ที่ดินสามารถแบ่งแยกและแบ่งไม่ได้ แปลงเรียกว่าแบ่งเมื่อสามารถแบ่งออกเป็นส่วน ๆ และรูปแบบที่ดินอิสระที่ได้รับอนุญาตสำหรับการใช้งานตามวัตถุประสงค์. ตามกฎหมายไม่อนุญาตให้มีการแบ่งเขตเมือง ที่ดินทำกิน ฯลฯ

กองทุนที่ดินในสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อวัตถุประสงค์ทางเศรษฐกิจแบ่งออกเป็นเจ็ดประเภทของที่ดิน:

1. พื้นที่เกษตรกรรมมีสถานะทางกฎหมายพิเศษในตลาดอสังหาริมทรัพย์และมีการใช้:

สำหรับการผลิตทางการเกษตร (ที่ดินทำกิน, ทุ่งนา, ทุ่งหญ้า, ที่รกร้าง, สวนไม้ยืนต้น, ที่ดินบริสุทธิ์และที่ดินอื่น ๆ );

สำหรับการทำฟาร์มย่อยส่วนบุคคล

สำหรับการทำสวนและพืชสวนส่วนรวม

สำหรับการผลิตทางการเกษตรเสริม

สำหรับสถานีทดลองและสถานีวิทยาศาสตร์

การโอนที่ดินจากหมวดนี้ไปยังอีกประเภทหนึ่งจะดำเนินการโดยการตัดสินใจของสหพันธ์เท่านั้น โดยเฉพาะที่ดินอันมีค่าไม่ต้องแปรรูป

2. ดินแดนของเมืองและเมืองครอบครอง 4% ของประเทศ ที่ดินเหล่านี้เป็นที่อยู่อาศัยของอาคารที่อยู่อาศัยและสถาบันทางสังคมวัฒนธรรม เช่นเดียวกับถนน สวนสาธารณะ จัตุรัส โครงสร้างสิ่งแวดล้อม สามารถตั้งโรงงานอุตสาหกรรม การขนส่ง พลังงาน สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการป้องกันและการผลิตทางการเกษตรได้ ที่ดินประเภทนี้สร้างรายได้ 86% ให้กับงบประมาณรวมจากการชำระเงินทั้งหมดสำหรับการใช้ที่ดินและสามารถใช้ได้ตามแผนและโครงการทั่วไปเท่านั้น

3. ดินแดนแห่งอุตสาหกรรม การขนส่ง การสื่อสาร โทรทัศน์ การสนับสนุนด้านสารสนเทศและอวกาศ พลังงาน การป้องกันประเทศ และวัตถุประสงค์อื่นๆ พวกเขามีโหมดการใช้งานพิเศษ

4. ดินแดนแห่งอาณาเขตคุ้มครองพิเศษรวมเงินสำรอง; โซนสีเขียวของเมือง, บ้านพัก, ที่ตั้งแคมป์; อนุสรณ์สถานทางธรรมชาติ ประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรม น้ำแร่และโคลนบำบัด สวนพฤกษศาสตร์ ฯลฯ ที่ดินประเภทนี้มีไว้สำหรับการพัฒนาของผู้คน นันทนาการและการท่องเที่ยวตลอดจนเพื่อการศึกษาทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมและความเพลิดเพลินด้านสุนทรียศาสตร์ ที่ดินดังกล่าวได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายพิเศษและห้ามกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

5. ที่ดินของกองทุนป่าไม้ถูกกำหนดโดยระบอบกฎหมายของป่าที่เติบโตอย่างสมบูรณ์ที่ดินประเภทนี้รวมถึงที่ดินที่ปกคลุมไปด้วยป่าไม้และจัดไว้ให้สำหรับความต้องการของป่าไม้และอุตสาหกรรมในท้องถิ่น

6. ที่ดินกองทุนน้ำ. เหล่านี้เป็นดินแดนที่ถูกครอบครองโดยอ่างเก็บน้ำ, ธารน้ำแข็ง, หนองน้ำ (ยกเว้นทุนดราและป่าทุนดรา) โครงสร้างไฮดรอลิกและสิทธิในการเข้าถึง

7. ที่ดินสำรองใช้เป็นทุนสำรองและจัดสรรเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ

การขายที่ดินรวมถึงการจัดสรรสำหรับกิจกรรมผู้ประกอบการและการโอนจากประเภทหนึ่งไปยังอีกประเภทหนึ่งดำเนินการตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียและเรื่องของสหพันธรัฐ

เช่น รายการที่ดิน วัตถุประสงค์การใช้งานซึ่งไม่ต้องขายจะถูกกำหนดโดยกฎหมาย ซึ่งรวมถึง:

ก)อยู่ในสถานะ (เทศบาล) ความเป็นเจ้าของ:
- พื้นที่ธรรมชาติที่ได้รับการคุ้มครองหรือใช้เป็นพิเศษ (เขตสงวน อนุสรณ์สถานทางธรรมชาติ อุทยานแห่งชาติและป่าไม้ สวนพฤกษศาสตร์ ฯลฯ)
- ที่ดินมรดกทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมที่มีความสำคัญของรัฐบาลกลางตามรายการที่ได้รับอนุมัติจากรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย - แปลงที่ดินของกองทุนป่าไม้และน้ำ - แปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านนันทนาการ ประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรม
- ที่ดินเผาศพและสุสาน

ข) ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา:

กองทุนการเกษตร ป่าไม้ และน้ำ พื้นที่คุ้มครองพิเศษ ซึ่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดระบอบการแปรรูปพิเศษ
- ปนเปื้อนด้วยสารอันตรายและมีการปนเปื้อนทางชีวภาพ
- การใช้งานสาธารณะ (ถนน, ทางรถวิ่ง, ถนน, เขื่อน, สวนสาธารณะ, สวนป่า, สี่เหลี่ยม, สวน, ถนนใหญ่, สระน้ำ, ชายหาด และพื้นที่อื่น ๆ ที่จัดประเภทเป็นที่ดินสาธารณะตามกฎหมาย)

ตั้งอยู่ในท่าเรือทางทะเล แม่น้ำ และทางอากาศที่มีความสำคัญของรัฐบาลกลางหรือจัดสรร (สงวนไว้) สำหรับการพัฒนาในอนาคต
- ใช้งานชั่วคราวโดยไม่มีสิทธิสร้างโครงสร้างทุน
- ซึ่งในขณะที่สมัครมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องอย่างยิ่งกับมัน

อื่น ๆ ที่ไม่อยู่ภายใต้การแปรรูปตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย

ที่ดินดังกล่าวอยู่ในหมวดหมู่ การใช้ที่ดินในปัจจุบันเหล่านั้น. ไม่ขาย. ที่ดินหมุนเวียนใช้สร้างรายได้ รวมถึงการให้เช่า บริจาคเป็นทุน เป็นหลักประกัน ฯลฯ

ระบบการจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์และที่ดินข้างต้นได้รับการยอมรับว่าเป็นพื้นฐานสำหรับการบัญชีในสินทรัพย์ขององค์กร แต่ พวกเขาพิจารณาวัตถุอสังหาริมทรัพย์ไม่ทั้งหมด แต่เป็นสินทรัพย์ถาวรและที่ดินอย่างไรก็ตาม, หากเราวิเคราะห์มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพัฒนาระบบการจัดหมวดหมู่ของเราเอง ซึ่งจะทำให้เราสามารถพิจารณาคุณสมบัติ "สินค้าโภคภัณฑ์" หลักของวัตถุประเมินแบบองค์รวมและจะเชื่อมโยงกับระบบที่มีอยู่สำหรับการจำแนกและอธิบาย วัตถุ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยนั้น อาจมีการก่อสร้างหลายประเภท ตัวอย่างเช่น ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและลักษณะของการใช้ที่อยู่อาศัย:

ที่อยู่อาศัยหลัก - สถานที่อยู่อาศัยถาวร

บ้านพักรอง - ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่ใช้ระยะเวลาจำกัด

บ้านพักระดับอุดมศึกษา - มีไว้สำหรับพักอาศัยระยะสั้น (โรงแรม โมเต็ล)

ตามเงื่อนไขของเมืองใหญ่ ๆ เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยดังต่อไปนี้:

1. ที่อยู่อาศัยชั้นยอดมีข้อกำหนดพื้นฐานดังต่อไปนี้: ที่พักในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงที่สุดของเมือง เป็นของกองทุน "เก่า" (ต่อหน้าการยกเครื่องครั้งใหญ่และการสร้างใหม่) หรือของกองทุน "สตาลิน" ผนังอิฐ พื้นที่ทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์ไม่ต่ำกว่า 70 ตร.ม. ม.; การปรากฏตัวของห้องแยกในการกำหนดค่าใกล้กับสี่เหลี่ยมและห้องครัวขนาดใหญ่ (ที่มีพื้นที่อย่างน้อย 15 ตร.ม.); การปรากฏตัวของทางเข้าที่มีการป้องกัน, โรงรถใต้ดินหรือบริเวณใกล้เคียง ฯลฯ

บ้านแบบกระท่อมแนวราบที่เป็นส่วนหนึ่งของชนชั้นสูงมีลักษณะตามความต้องการของผู้บริโภคเช่น: สถานที่ที่อยู่ห่างจากเมืองเมื่อการเดินทางไม่เกิน 1 ชั่วโมง ผนังอิฐ สร้างตั้งแต่สองระดับขึ้นไป ความพร้อมของบริการครัวเรือนและวิศวกรรม

2. ที่อยู่อาศัยที่เหนือกว่าความต้องการของผู้บริโภคสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้บ่งบอกถึงการมีอยู่ของคุณสมบัติหลักดังต่อไปนี้: ความเป็นไปได้ของที่พักในพื้นที่ต่างๆ (ไม่เพียง แต่ที่มีชื่อเสียงที่สุด) ของเมือง ลดความต้องการพื้นที่ห้องและห้องครัวเป็น 12 และ 8 ตารางเมตร ม. ม. (ตามลำดับ); การมีห้องนั่งเล่นที่มีพื้นที่อย่างน้อย 17 ตารางเมตร ม. ม.; พารามิเตอร์การออกแบบและเทคโนโลยีที่หลากหลายยิ่งขึ้น

สำหรับอาคารแนวราบที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง ลักษณะสำคัญคือมีความแข็งแรงสูง ความทนทาน และค่าการนำความร้อนต่ำของผนัง ตลอดจนความพร้อมของเครือข่ายวิศวกรรม

3. ที่อยู่อาศัยทั่วไปเป็นลักษณะ: ที่พักในเขตของเมือง; การปฏิบัติตามพารามิเตอร์สถาปัตยกรรมและการวางแผนด้วยรหัสและข้อบังคับอาคารสมัยใหม่ ในแง่ของการออกแบบและพารามิเตอร์ทางเทคโนโลยีที่เป็นของบ้านรุ่นที่สองของการก่อสร้างบ้านอุตสาหกรรมและบ้านสมัยใหม่

สำหรับการพัฒนาชานเมืองแนวราบ ไม่เพียงแต่ลักษณะทางเทคนิคเท่านั้นที่สำคัญที่สุด แต่ยังรวมถึงความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมขั้นพื้นฐานด้วย

4. ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพของผู้บริโภคต่ำขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของความต้องการของผู้บริโภคซึ่งเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยการละลาย ข้อกำหนดสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีขนาดเล็กมาก: ที่พักในพื้นที่ที่ไม่มีชื่อเสียง ความห่างไกลจากระบบคมนาคมขนส่งหลัก เป็นของประเภทสร้างสรรค์และเทคโนโลยีเช่นอาคารของกองทุน "เก่า" ซึ่งไม่ได้รับทุนและการซ่อมแซมและการก่อสร้างและบ้านของการก่อสร้างบ้านอุตสาหกรรมรุ่นแรก ที่พักในชั้นแรกของบ้านประเภทอื่น ประเมินลักษณะสถาปัตยกรรมและการวางแผนต่ำไป ฯลฯ

การจำแนกประเภทที่พิจารณาจะพิจารณาถึงความชอบของกลุ่มเป้าหมายของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยและระดับความสามารถในการละลาย (แนวทางการตลาด) อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสามารถแบ่งออกเป็น บนพื้นฐานของแนวทางการวางผังเมืองโดยทั่วไปสามารถแยกแยะคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

โซลูชันด้านสถาปัตยกรรมและการวางแผน

ลักษณะโครงสร้างและเทคโนโลยี

ที่ตั้ง (ศักดิ์ศรีของพื้นที่, ที่ตั้งใกล้กับสถานที่สมัครงาน;

เวลา ปีของการก่อสร้าง เงื่อนไขการดำเนินงาน การสร้างใหม่ การซ่อมแซม

อาคารที่พักอาศัยสมัยใหม่ที่มีลักษณะหลากหลาย

นอกจากนี้ยังมี การจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับวัสดุที่ใช้สำหรับผนังด้านนอกของอาคาร: - บ้านที่มีกำแพงอิฐ; - บ้านแผง; - บ้านเสาหิน -บ้านไม้ - บ้านแบบผสม ช่องแยกต่างหากถูกครอบครองโดยอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเนื่องจากมีธุรกรรมเพียงเล็กน้อยและมีความเฉพาะเจาะจง

สัญญาณของการจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดกลุ่มมีความแตกต่างกันตามแรงจูงใจความชอบและเงื่อนไขในการละลาย ไม่สามารถใช้เกณฑ์การจำแนกประเภทเดียวที่รวมอิทธิพลของปัจจัยทั้งหมดเข้าด้วยกันดังนั้นในทางปฏิบัติจึงใช้เกณฑ์หลายประการเพื่อให้แนวคิดที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับทรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถแบ่งออกเป็นการสร้างรายได้ - อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริงและสร้างเงื่อนไขสำหรับการสกัด - อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (อุตสาหกรรม)

ถึง ทรัพย์สินที่สร้างรายได้สามารถนำมาประกอบกับ:

1. ห้องทำงาน. เมื่อจำแนกสถานที่ทำการในแต่ละภูมิภาค เทศบาล จะพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่สถานที่นั้นอยู่ในชั้นใดระดับหนึ่ง นี่อาจเป็นที่ตั้ง คุณภาพของอาคาร (ระดับการตกแต่ง สถานะของซุ้ม ทางเข้ากลาง ความพร้อมใช้งานของลิฟต์) คุณภาพของการจัดการ (บริษัทจัดการ ความพร้อมของบริการเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่า) ฯลฯ

2. โรงแรม.โครงการโรงแรมในสหพันธรัฐรัสเซียในปัจจุบันเป็นการลงทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้ยากที่สุด การก่อสร้างใหม่หรือสร้างใหม่ของโรงแรมเก่าระดับสูงสุดอุปกรณ์และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถือเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างเสี่ยงเพราะ ต้นทุนของโครงการดังกล่าวสูงกว่าต้นทุนการสร้างห้างสรรพสินค้าที่ทันสมัยหรือศูนย์สำนักงานหลายเท่า นอกจากนี้ โรงแรมระดับ 5 ดาวยังมีระยะเวลาคืนทุนที่นานมาก ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ของรัสเซียจึงพุ่งเข้าหาโรงแรมราคาต่ำและการลงทุนที่ต่ำลง

3. โรงจอดรถ (โรงจอดรถ)) อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศมีโอกาสอย่างไร ท้ายที่สุดสำหรับผู้อยู่อาศัยทุก ๆ พันคนจำเป็นต้องมีที่จอดรถประมาณ 150 คัน

4. ร้านค้าและห้างสรรพสินค้า. ปัจจัยที่กำหนดความสำเร็จในส่วนนี้ ได้แก่ ตำแหน่งที่เหมาะสม ร่างโซลูชันการทำงานและการสะสม ความต้องการของผู้มีโอกาสเป็นแขก รวบรวมการคาดการณ์อย่างถูกต้องสำหรับการพัฒนาอาณาเขตที่อยู่ติดกับไซต์อาคาร
- บรรยากาศทั่วไปของ ITC ที่เกิดขึ้นในกระบวนการออกแบบและพัฒนาการออกแบบ การเลือกผู้เช่าที่ออกแบบมาอย่างดี บริษัทจัดการที่เหมาะสม สำหรับศูนย์การค้า นอกเหนือจากปัจจัยที่ระบุไว้ จำเป็นต้องให้บริการผู้เช่าเป็นพิเศษ (เช่น การทำความสะอาดอาณาเขตอย่างต่อเนื่อง บริการซ่อมเครื่องชั่ง การรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง การกดกระดาษแข็ง เป็นต้น)

ปัญหาที่ทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนสภาพคล่องและมีแนวโน้มว่าจะลงทุนในธุรกิจค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์ในเมืองส่วนใหญ่ของรัสเซียมีความคล้ายคลึงกันและเกี่ยวข้องกับโครงสร้างของหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาขึ้นในช่วงก่อนการปฏิรูปเป็นหลัก:

ส่วนแบ่งเล็กน้อยของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยได้รับการจัดสรรสำหรับธุรกิจที่ทำกำไรซึ่งส่วนใหญ่ถูกครอบครองโดยองค์กรต่างๆ

ตำแหน่งที่ไม่น่าพอใจของวัตถุจำนวนมากที่เหมาะสมในการใช้งานเชิงพาณิชย์ไม่อนุญาตให้มีการพัฒนา

ในเมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ส่วนแบ่งของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในโครงสร้างของหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยนั้นสูงเกินไป การแปลงสภาพดังกล่าวต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก และมักจะเป็นเรื่องยากเนื่องจากสถานะทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจน

หุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในสภาพทางเทคนิคที่ไม่น่าพอใจ

ในเมืองส่วนใหญ่ กิจกรรมการลงทุนกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมืองเป็นหลัก

5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (อุตสาหกรรม) ในรัสเซียอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการพัฒนา. ก่อนที่จะสรุปข้อตกลง จำเป็นต้องทำการวิเคราะห์เอกสารชื่ออย่างครอบคลุมเพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิ์ของผู้ขายต่อวัตถุที่เสนอนั้นไม่อาจโต้แย้งได้ ความเป็นไปได้ของการจำหน่ายทางกฎหมาย และสิทธิ์ของเจ้าของใหม่ในการใช้วัตถุนี้ตามที่ตั้งใจไว้ วัตถุประสงค์.

ในตลาดตะวันตกที่จัดตั้งขึ้นนำมาใช้ใหม่ซึ่งแตกต่างจากการจัดหมวดหมู่ที่เสนอข้างต้นของอสังหาริมทรัพย์ในประเภท A, B และ C

หมวดหมู่ A.วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของใช้ในการทำธุรกิจ: - วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สำหรับดำเนินธุรกิจบางอย่าง มักจะขายพร้อมกับธุรกิจ (อสังหาริมทรัพย์เฉพาะ); - อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่เฉพาะทาง - อาคารธรรมดา - ร้านค้า, สำนักงาน, โรงงาน, โกดังสินค้า ฯลฯ ซึ่งปกติจะขายหรือให้เช่า

สามารถจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ได้ ตามเกณฑ์การมีส่วนร่วมในกระบวนการผลิต. อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดขององค์กรสามารถแบ่งออกเป็นสามกลุ่มตามเงื่อนไข:

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม - วัตถุที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับกระบวนการผลิต

2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่การผลิต (เสริม) - วัตถุที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงในกระบวนการผลิต แต่การมีอยู่นั้นจำเป็นสำหรับการดำเนินงานอย่างเต็มที่และมีประสิทธิภาพขององค์กรทั้งหมด (คลังสินค้า ABK โรงอาหาร ถนนทางเข้า อื่น ๆ อาคารและโครงสร้าง)

3. อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก - วัตถุด้วยเหตุผลหลายประการ ไม่เข้าร่วมในกิจกรรมหลักที่ไม่ใช่กิจกรรมเสริมขององค์กร ซึ่งรวมถึง: - วัตถุที่ล้าสมัยทางร่างกายและทางศีลธรรม - วัตถุที่ปล่อยออกมาเนื่องจากขาดหน้าที่การงาน - วัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

การจำแนกประเภทของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำขึ้นโดยสังเขปรวมถึง

1. วัตถุประสงค์ในการทำงานของอสังหาริมทรัพย์:

การผลิต - เกี่ยวข้องโดยตรงหรือโดยอ้อมในการสร้างสินค้า

การไม่ผลิต - ไม่มีส่วนร่วมในการสร้างสินค้าจัดเตรียมเงื่อนไขสำหรับการบริการและการใช้ชีวิตของประชากร

2. ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำซ้ำได้ ได้แก่ อาคาร; โครงสร้าง สวนไม้ยืนต้น

3. ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ผลิต ได้แก่ ที่ดิน เงินฝากธรรมชาติ สระน้ำธรรมชาติ

4. ตามระดับความพร้อมในการดำเนินงานพวกเขาแยกแยะ: อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมอบหมาย; อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

5. ออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะถูกจัดประเภทโดยขึ้นอยู่กับลักษณะและตัวชี้วัดการดำเนินงานและเทคโนโลยี

6. อาคารสามารถ: วัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรม วัฒนธรรมและภายในประเทศ เสิร์ฟ; ที่อยู่อาศัย

7. อาคารแต่ละหลังแตกต่างกัน: จำนวนชั้น (ชั้นเดียว, 2 ชั้น, หลายชั้น); ประเภทของวัสดุก่อสร้าง (หิน, ไม้, ผสม, อะโดบี, อะโดบี, แผง); ระบอบอุณหภูมิ (อุ่นไม่ร้อน); ประเภทของแสง (ค่าใช้จ่ายธรรมชาติ, ด้านข้าง, เทียม, รวม); ระบบแลกเปลี่ยนอากาศ (ธรรมชาติ, เครื่องกล, เครื่องปรับอากาศ); ทุน (โดยเฉพาะทุนสามัญน้ำหนักเบาสับ); อายุการใช้งาน (100, 80, 65, 40.20 ปี)

8. ตามโครงการนี้เป็นไปได้ที่จะจำแนกโครงสร้างสวนไม้ยืนต้น ฯลฯ

จากมุมมองของผลประโยชน์ของเจ้าของขอแนะนำให้แบ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ของวิสาหกิจ เพื่อการดำเนินงานและการลงทุน. วัตถุประสงค์หลักของการจัดหมวดหมู่นี้คือเพื่อระบุอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การบำรุงรักษาซึ่งในงบดุลจะสร้างต้นทุนสูงต่อหน่วยของผลผลิต

ตาราง. คุณสมบัติหลักของการดำเนินงานและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นวัตถุของการจัดการ

ลักษณะ	ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์	อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
คำนิยาม	ทรัพย์สินที่เจ้าของครอบครองซึ่งมีไว้สำหรับใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้า บริการ หรือวัตถุประสงค์ในการบริหาร	ทรัพย์สินที่ถือครอง (โดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) เพื่อหารายได้ค่าเช่าหรือเพื่อเพิ่มมูลค่าของทุนหรือทั้งสองอย่าง
วิธีใช้โดยเจ้าของ	สินทรัพย์ที่มีตัวตนด้วยการใช้โดยตรงในกระบวนการผลิต	ที่มาของรายได้โดยไม่ใช้เป็นผู้ใช้โดยตรง
เป้าหมายการบริหาร	ลดต้นทุนด้วยคุณภาพที่ต้องการในการให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์	เพิ่มรายได้และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด
การสร้างกระแสเงินสด	กระแสเงินสดไม่ได้หมายถึงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังหมายถึงสินทรัพย์อื่นๆ ที่ใช้ในกระบวนการผลิตด้วย	กระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่ขึ้นกับสินทรัพย์อื่นของกิจการ
ความเสี่ยง	ความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด ความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ ความเสี่ยงจากการผลิตและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ	ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสด ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าทรัพย์สิน ความเสี่ยงที่จะไม่มีการอ้างสิทธิ์

การจำแนกประเภทของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ต่างๆ (เกณฑ์) มีส่วนช่วยให้การศึกษาอ็อบเจกต์ประสบความสำเร็จมากขึ้น สำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้ สามารถใช้หลักการจำแนกประเภทที่แตกต่างกันได้ขึ้นอยู่กับที่มาและวัตถุประสงค์ อย่างไรก็ตาม คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการจัดสรรสององค์ประกอบในโครงสร้าง (รูปที่ 1.1):

ข้าว. 1.1. การจำแนกประเภทขยายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

1. วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ) - แปลงที่ดิน ป่าไม้และไม้ยืนต้น แหล่งน้ำแยก และแปลงดินชั้นล่าง คุณสมบัติเหล่านี้เรียกอีกอย่างว่า "อสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติ"

2. วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร):

ข) อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์- สำนักงาน, ร้านอาหาร, ร้านค้า, โรงแรม, อู่ซ่อมรถ, โกดัง, อาคารและสิ่งปลูกสร้าง, สถานประกอบการในฐานะอสังหาริมทรัพย์

วี) อาคารและโครงสร้างสาธารณะ (พิเศษ)
- การปรับปรุงสุขภาพ (โรงพยาบาล, คลินิก, บ้านพักคนชราและบ้านเด็ก, สถานพยาบาล, สปอร์ตคอมเพล็กซ์, ฯลฯ );
- การศึกษา (โรงเรียนอนุบาลและสถานรับเลี้ยงเด็ก, โรงเรียน, วิทยาลัย, โรงเรียนเทคนิค, สถาบัน, บ้านของความคิดสร้างสรรค์ของเด็ก ฯลฯ );
- วัฒนธรรมและการศึกษา (พิพิธภัณฑ์ ศูนย์นิทรรศการ อุทยานวัฒนธรรมและนันทนาการ บ้านวัฒนธรรมและโรงละคร ละครสัตว์ ท้องฟ้าจำลอง สวนสัตว์ สวนพฤกษศาสตร์ ฯลฯ)
- อาคารและโครงสร้างพิเศษ - การบริหาร (ตำรวจ, ศาล, สำนักงานอัยการ, เจ้าหน้าที่), อนุสาวรีย์, โครงสร้างอนุสรณ์สถาน, สถานีรถไฟ, ท่าเรือ, ฯลฯ ;
ช) โครงสร้างทางวิศวกรรม- สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการถมและการระบายน้ำ การเตรียมวิศวกรรมที่ซับซ้อนของที่ดินเพื่อการพัฒนา ฯลฯ

วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นถูกเรียกว่า "ทรัพย์สินตามกฎหมาย" แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีพื้นฐานมาจาก "ทรัพย์สินโดยธรรมชาติ"

วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นอาจสร้างขึ้นอย่างสมบูรณ์และพร้อมสำหรับการใช้งาน อาจต้องมีการสร้างใหม่หรือการซ่อมแซมครั้งใหญ่ และยังใช้กับ โครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ (อยู่ระหว่างดำเนินการ)ตามรายงานของ Soyuzpetrostroy มีบ้านที่กำลังก่อสร้างอยู่ประมาณ 1,500 หลัง และตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า มีโรงงานอุตสาหกรรมและงานโยธาอีกประมาณ 500 แห่ง “ไม่สมบูรณ์” หมายถึง วัตถุที่ยังไม่ได้ออกเอกสารการรับวัตถุให้ดำเนินการในลักษณะที่กำหนดระหว่างก่อสร้างสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม คือ วัตถุที่งานกำลังดำเนินการและวัตถุที่งานหยุดลงด้วยเหตุผลอย่างใดอย่างหนึ่งตามขั้นตอนปัจจุบัน การเลิกจ้างงานสองประเภทในโรงงานมีความโดดเด่น: การอนุรักษ์และการหยุดก่อสร้างโดยสมบูรณ์ผู้พัฒนาตัดสินใจยุติการก่อสร้าง การตัดสินใจต้องระบุเหตุผลในการอนุรักษ์หรือยุติการก่อสร้างโดยสมบูรณ์ รวมทั้ง:
- กรณีอนุรักษ์ - ระยะเวลาที่มีการอนุรักษ์การก่อสร้าง (ยุติชั่วคราว) เงื่อนไขการอนุรักษ์ ชื่อหน่วยงานที่รับผิดชอบในการเตรียมสถานที่ก่อสร้างเพื่อการอนุรักษ์ ความปลอดภัยของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นและงานที่ทำ ;
- ในกรณีที่หยุดการก่อสร้างโดยสมบูรณ์ - ขั้นตอนการชำระบัญชีและการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นแล้วหรือชิ้นส่วนโครงสร้างและอุปกรณ์ที่ประกอบแล้วการขายสินทรัพย์วัสดุที่นำไปยังสถานที่ก่อสร้าง

ปัจจุบัน เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กมีขั้นตอนการเตรียมและออกหนังสือเดินทางสำหรับวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (ภาคผนวก 3) ซึ่งเป็นเอกสารฉบับเดียวในอาณาเขตของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กที่มีคำอธิบายของวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและรวมถึงวัตถุที่ละเอียดถี่ถ้วนของ ข้อมูล.

ที่ดินสามารถแบ่งแยกและแบ่งไม่ได้ แปลงเรียกว่าแบ่งเมื่อสามารถแบ่งออกเป็นส่วน ๆ และรูปแบบที่ดินอิสระที่ได้รับอนุญาตสำหรับการใช้งานตามวัตถุประสงค์ (ภาคผนวก 4) ตามกฎหมายไม่อนุญาตให้มีการแบ่งเขตเมือง ที่ดินทำนา ฯลฯ

1. พื้นที่เกษตรกรรมมีสถานะทางกฎหมายพิเศษในตลาดอสังหาริมทรัพย์และมีการใช้:
- สำหรับการผลิตทางการเกษตร (ที่ดินทำกิน ทุ่งนา ทุ่งหญ้า ที่รกร้าง สวนไม้ยืนต้น ที่ดินบริสุทธิ์ และที่ดินอื่น ๆ )
- สำหรับการทำฟาร์มย่อยส่วนบุคคล
- สำหรับการทำสวนและพืชสวนส่วนรวม
- สำหรับการผลิตทางการเกษตรเสริม
- สำหรับสถานีทดลองและสถานีวิทยาศาสตร์

2. ดินแดนแห่งเมืองและเมืองครอบครอง 4% ของประเทศ ที่ดินเหล่านี้เป็นที่อยู่อาศัยของอาคารที่อยู่อาศัยและสถาบันทางสังคมวัฒนธรรม เช่นเดียวกับถนน สวนสาธารณะ จัตุรัส โครงสร้างสิ่งแวดล้อม สามารถตั้งโรงงานอุตสาหกรรม การขนส่ง พลังงาน สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการป้องกันและการผลิตทางการเกษตรได้ ที่ดินประเภทนี้สร้างรายได้ 86% ให้กับงบประมาณรวมจากการชำระเงินทั้งหมดสำหรับการใช้ที่ดินและสามารถใช้ได้ตามแผนและโครงการทั่วไปเท่านั้น

4. ดินแดนอาณาเขตคุ้มครองพิเศษรวมเงินสำรอง; โซนสีเขียวของเมือง, บ้านพัก, ที่ตั้งแคมป์; อนุสรณ์สถานทางธรรมชาติ ประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรม น้ำแร่และโคลนบำบัด สวนพฤกษศาสตร์ ฯลฯ ที่ดินประเภทนี้มีไว้สำหรับการพัฒนาของผู้คน นันทนาการและการท่องเที่ยวตลอดจนเพื่อการศึกษาทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมและความเพลิดเพลินด้านสุนทรียศาสตร์ ที่ดินดังกล่าวได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายพิเศษและห้ามกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

5. ที่ดินของกองทุนป่าไม้ถูกกำหนดโดยระบอบกฎหมายของป่าไม้ที่กำลังเติบโตอย่างสมบูรณ์ที่ดินประเภทนี้รวมถึงที่ดินที่ปกคลุมไปด้วยป่าไม้และจัดไว้ให้สำหรับความต้องการของป่าไม้และอุตสาหกรรมในท้องถิ่น

6. ที่ดินกองทุนน้ำเหล่านี้เป็นดินแดนที่ถูกครอบครองโดยอ่างเก็บน้ำ, ธารน้ำแข็ง, หนองน้ำ (ยกเว้นทุนดราและป่าทุนดรา) โครงสร้างไฮดรอลิกและสิทธิในการเข้าถึง

7. สำรองที่ดินใช้เป็นทุนสำรองและจัดสรรเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ

ตัวอย่างเช่น ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก รายชื่อที่ดิน ตั้งใจใช้ซึ่งไม่อยู่ภายใต้การขายซึ่งรวมถึง:
ก)อยู่ในสถานะ (เทศบาล) ความเป็นเจ้าของ:
- พื้นที่ธรรมชาติที่ได้รับการคุ้มครองหรือใช้เป็นพิเศษ (เขตสงวน อนุสรณ์สถานทางธรรมชาติ อุทยานแห่งชาติและป่าไม้ สวนพฤกษศาสตร์ ฯลฯ)
- ที่ดินมรดกทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมที่มีความสำคัญของรัฐบาลกลางตามรายการที่ได้รับอนุมัติจากรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย
- แปลงที่ดินของกองทุนป่าไม้และน้ำ
- แปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านนันทนาการ ประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรม
- ที่ดินเผาศพและสุสาน
ข) ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา:
- วัตถุประสงค์ทางการเกษตร กองทุนป่าไม้และน้ำ พื้นที่คุ้มครองพิเศษ ซึ่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดระบอบการแปรรูปพิเศษ
- ปนเปื้อนด้วยสารอันตรายและมีการปนเปื้อนทางชีวภาพ
- การใช้งานสาธารณะ (ถนน, ทางรถวิ่ง, ถนน, เขื่อน, สวนสาธารณะ, สวนป่า, สี่เหลี่ยม, สวน, ถนนใหญ่, สระน้ำ, ชายหาด และพื้นที่อื่น ๆ ที่จัดประเภทเป็นที่ดินสาธารณะตามกฎหมาย)
- ตั้งอยู่ในท่าเรือทางทะเลแม่น้ำและทางอากาศที่มีความสำคัญของรัฐบาลกลางหรือจัดสรร (สงวนไว้) สำหรับการพัฒนาในอนาคต
- ใช้งานชั่วคราวโดยไม่มีสิทธิสร้างโครงสร้างทุน
- ซึ่งในขณะที่สมัครมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องอย่างยิ่งกับมัน
- อื่น ๆ ที่ไม่อยู่ภายใต้การแปรรูปตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย

ที่ดินดังกล่าวอยู่ในหมวดหมู่ การใช้ที่ดินในปัจจุบันเหล่านั้น. ไม่ขาย.

ที่ดินหมุนเวียนใช้สร้างรายได้ รวมถึงการให้เช่า บริจาคเป็นทุน เป็นหลักประกัน ฯลฯ

อาณาเขตของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กแบ่งออกเป็น 19 โซนขึ้นอยู่กับมูลค่าของมัน แต่ละโซนมีอัตราภาษีของตนเอง (ดูตาราง 1.1)

ตาราง 1.1

อัตราภาษีที่ดินแยกตามโซนมูลค่าการพัฒนาเมือง

อัตรา RUB / ตร.ว. เมตรต่อปี	RUB/ตร. เมตรต่อปี	RUB/ตร. เมตรต่อปี

ภาษีที่ดินชำระโดย:
- พลเมืองและ บริษัท ที่เป็นเจ้าของที่ดิน
- สถานประกอบการและสถาบันที่ที่ดินถูกโอนไปใช้ถาวร (ถาวร)
- บุคคลที่ได้รับการจัดสรรตามการครอบครองโดยมรดกตลอดชีวิต

ขนาดของอัตราไม่ได้ขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจที่เจ้าของทำอยู่

สำหรับผู้ที่ปลูกผักสวนครัว ทำการเกษตร หรือทำโรงจอดรถ มีราคาพิเศษให้ (ดูตารางที่ 1.2)

ตาราง 1.2

อัตราภาษีที่กำหนดสำหรับที่ดินบางประเภท (ต่อปี)

วัตถุประสงค์ของที่ดิน	อัตราภาษี
ที่ดินถูกครอบครองโดยพืชสวน, พืชสวน, การเลี้ยงสัตว์	0.144 RUB/ตร.ม
พื้นที่เกษตรกรรม	RUB 66,528/เฮกเตอร์
ที่ดินตั้งอยู่ใน ROW
ที่ดินถูกครอบครองโดยสต็อกที่อยู่อาศัย	3% ของอัตราที่กำหนดสำหรับแต่ละโซนของมูลค่าการพัฒนาเมือง แต่ไม่น้อยกว่า 0.144 รูเบิลต่อตร.ม. ม
ที่ดินถูกครอบครองโดยโรงรถส่วนบุคคลและสหกรณ์	3% ของอัตรา แต่ไม่น้อย 0.144 RUB/ตร.ม. ม

7301 เฮกตาร์เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน ซึ่งคิดเป็น 5% ของอาณาเขตของมหานครปีเตอร์สเบิร์ก ประชาชนส่วนใหญ่เป็นเจ้าของที่ดินที่ติดกับอาคารที่พักอาศัยส่วนบุคคล (1113 เฮกตาร์) สถานประกอบการครอบครอง 5432 เฮกตาร์ 4321 เฮกตาร์ถูกครอบครองโดยที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ขั้นตอนสำหรับการขายและการซื้อที่ดินที่ถูกครอบครองโดยรัฐวิสาหกิจ (เทศบาล) ถูกกำหนดโดย "บทบัญญัติพื้นฐานของโครงการของรัฐเพื่อการแปรรูปของรัฐและรัฐวิสาหกิจในสหพันธรัฐรัสเซียหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 1994" ได้รับการอนุมัติโดย พระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2537 ฉบับที่ 1535 และการดำเนินการทางกฎหมายอื่น ๆ จำนวนหนึ่ง

ผู้ขายที่ดินดังกล่าวเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ขายวิสาหกิจบางประเภทหรือหุ้นของบริษัทร่วมทุนที่สร้างขึ้นในระหว่างการแปรรูปรัฐวิสาหกิจ (เทศบาล)

วัตถุประสงค์ของการขายคือแปลงที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างสถานที่ซึ่งเป็นเจ้าของโดยผู้ซื้อที่ดินและสำหรับวิสาหกิจ - แปลงภายในขอบเขตของอาณาเขตขององค์กรผู้ใช้ที่ดิน

ผู้ซื้อที่ดินภายใต้วิสาหกิจเอกชน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง สถานที่ สามารถขอซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนได้

เอกสารดังต่อไปนี้จะต้องแนบมากับใบสมัคร:
- สำหรับนิติบุคคล - สำเนาเอกสารประกอบการรับรองหรือต้นฉบับ
- สำหรับบุคคลธรรมดา - สำเนาหนังสือเดินทางหรือเอกสารแทนที่
- สัญญาซื้อขายหรือเอกสารอื่น ๆ ที่ยืนยันความเป็นเจ้าของอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในแปลงที่ดินที่จะไถ่ถอน
- สามสำเนาร่างขอบเขตของที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการการวางผังเมืองและสถาปัตยกรรม (KGA)
- แผนที่ดินสามชุดที่ออกและรับรองโดยคณะกรรมการทรัพยากรที่ดินและการจัดการที่ดิน (KZRiZ)

หากผู้ซื้อไม่มีเอกสารตามรายการข้างต้น คำขอจะต้องมาพร้อมกับการตัดสินใจของเจ้าหน้าที่ในการจัดหาที่ดินซึ่งระบุพื้นที่และที่ตั้งของแปลงตลอดจนสำเนาแผนการแปรรูป

สารสกัดจากทะเบียนผู้ถือหุ้น (หนังสือบริคณห์สนธิ) ซึ่งยืนยันว่าอย่างน้อยร้อยละเจ็ดสิบของทุนจดทะเบียนของนิติบุคคลนั้นเป็นของเอกชน

หนังสือรับรองแหล่งที่มาของเงินทุนที่จัดสรรสำหรับการชำระเงินภายใต้ข้อตกลงการขายและการซื้อ (สำหรับนิติบุคคล) หรือหนังสือรับรองรายได้ (สำหรับบุคคลธรรมดา) ที่ลงทะเบียนกับหน่วยงานจัดเก็บภาษีอาณาเขต

ผู้ขาย (กองทุนอสังหาริมทรัพย์) หลังจากได้รับใบสมัครและเอกสารแล้วให้ลงทะเบียนและส่งคำขอไปยัง KZRiZ, KGA และคณะกรรมการควบคุมการใช้และคุ้มครองอนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม (GIOP) (หากไซต์ที่อ้างสิทธิ์ตั้งอยู่ ภายในขอบเขตของเขตคุ้มครองอนุเสาวรีย์) สำหรับการออกข้อสรุปสำหรับดินแดนนี้ ภายในหนึ่งเดือน องค์กรเหล่านี้จะออกข้อสรุป (เกี่ยวกับข้อกำหนดหรือไม่จัดหาที่ดิน) และสำเนาสองชุด

ราคาขายของแปลงในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กคำนวณเป็นผลคูณของพื้นที่แปลงราคามาตรฐานของที่ดินและปัจจัยการคูณที่กำหนดขึ้นตามคำสั่งของนายกเทศมนตรี - ประธานรัฐบาลเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ปีเตอร์สเบิร์กลงวันที่ 22.08.94 ฉบับที่ 881-r "ในขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน" . ต้นทุนมาตรฐานของที่ดินมีตั้งแต่ 10 ถึง 85 อัตราภาษี ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่ไหนและใครเป็นคนซื้อ

เมื่อซื้อที่ดินเป็นบางส่วน ส่วนดังกล่าวอาจเป็น:

แปลงที่ดินภายใต้เขตการปกครองที่แยกจากกันหรือส่วนอื่นของวิสาหกิจ

ที่ดินของวิสาหกิจซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารโครงสร้างโครงสร้างตั้งแต่หนึ่งแห่งขึ้นไป

เมื่อขายที่ดินสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าจำเป็นต้องกำหนดชะตากรรมของวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วยเพราะเมื่อมีการขายที่ดินเพียงแปลงเดียวกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้นที่จะผ่านไปยังผู้ซื้อและ ผู้ขายสงวนสิทธิ์ในอาคาร โครงสร้าง และวัตถุอื่นๆ และสิทธิในการใช้ที่ดินส่วนหนึ่งที่ถูกครอบครองโดยวัตถุอสังหาริมทรัพย์นี้ และจำเป็นสำหรับการใช้งานตามเงื่อนไขที่กำหนดโดยข้อตกลงการขาย

ในระดับท้องถิ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก กฎหมายที่ดินในแง่ของการขายที่ดินในปัจจุบันมีกฎหมายและระเบียบข้อบังคับต่างๆ แทน เอกสารฉบับแรกที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายที่ดินในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กคือคำสั่งของนายกเทศมนตรี 10/19/94 ฉบับที่ 1043-r "ในขั้นตอนการดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 07.22.94 ฉบับที่ 07.22.94 พ.ศ. 1535 เรื่องการขายและให้เช่าที่ดิน” คำสั่งนี้กำหนดให้ผู้ขายที่ดินเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซิตี้ เจ้าของบ้านเป็นคณะกรรมการจัดการทรัพย์สินของเมือง และนายทะเบียน (รวมถึงการจดทะเบียนที่ดินเองและอสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง คำอธิบาย ความสะดวกเบื้องต้น ภาระผูกพันอื่น ๆ ฯลฯ ) .d.) - KZRiZ เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

การจดทะเบียนและการออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของและสิทธิการครอบครองมรดกตลอดชีวิต พลเมืองในระหว่างการจดทะเบียนสิทธิในที่ดินครั้งแรกจัดให้มีที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล การก่อสร้างกระท่อมฤดูร้อน การทำสวน และพืชสวน;

การลงทะเบียนและการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินไม่จำกัด (ถาวร) แก่นิติบุคคล KZRZ ดำเนินการจดทะเบียนและออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการทางการเกษตร ขั้นตอนในการรับตรวจสอบและออกเอกสารในระหว่างการลงทะเบียนครั้งแรกของหนังสือรับรองสิทธิในที่ดินนั้นถูกควบคุมโดยคำสั่ง

ขั้นตอนสำหรับการขายและการซื้อที่ดินในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กถือว่า KZRZ มีส่วนแบ่งที่สำคัญของงานแปรรูปที่ดิน

สินทรัพย์ที่มีตัวตนขององค์กรการค้าคำนึงถึงที่ดินที่เป็นเจ้าของและสินทรัพย์ไม่มีตัวตน - ที่ได้รับหรือได้มาจริงและสิทธิความรับผิดสำหรับพวกเขา

สิทธิ์เหล่านี้ ตามกฎหมายที่ใช้บังคับ รวมถึงสิทธิ์ในการ:
การครอบครองมรดกของรัฐและเทศบาลตลอดชีวิต
การใช้ที่ดินของรัฐและเทศบาลถาวร (ไม่ จำกัด )
การเช่าที่ดิน
จำกัดการใช้ที่ดินข้างเคียงที่เป็นของบุคคลอื่น

ระหว่างดำเนินการ สามารถนำที่ดินผืนหนึ่งมา รายได้เรียกว่าค่าเช่าที่ดินภายใต้เธอ เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นตัวบ่งชี้ภายในของประสิทธิภาพของการใช้ที่ดินเป็นทรัพย์สินของวิสาหกิจซึ่งคำนวณเป็นผลหารของการหารมูลค่าที่คำนวณได้โดยใช้ระยะเวลาเป็นตัวพิมพ์ใหญ่

ตามร่างคำแนะนำวิธีการ "ขั้นตอนการบัญชีสำหรับมูลค่าของที่ดินในทรัพย์สินขององค์กรการค้ารวมทั้งผู้ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ" พัฒนาโดยคณะกรรมการแห่งรัฐของสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อทรัพยากรที่ดินและการจัดการที่ดินดังต่อไปนี้ มีการเสนอการจำแนกประเภทของที่ดินเมื่อคำนวณค่าเช่าที่ดิน ขึ้นอยู่กับประเภทของการใช้: เกษตรกรรม ป่าไม้ ที่ดินนิคม ฯลฯ

ปัจจุบันระบบการจำแนกประเภทสินทรัพย์ถาวรและที่ดินได้รับการยอมรับว่าเป็นพื้นฐานสำหรับการบัญชีในสินทรัพย์ขององค์กร แต่ พวกเขาพิจารณาวัตถุอสังหาริมทรัพย์ไม่ทั้งหมด แต่เป็นสินทรัพย์ถาวรและที่ดินอย่างไรก็ตาม, หากเราวิเคราะห์มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพัฒนาระบบการจัดหมวดหมู่ของเราเอง ซึ่งจะทำให้เราสามารถพิจารณาคุณสมบัติ "สินค้าโภคภัณฑ์" หลักของวัตถุประเมินแบบองค์รวมและจะเชื่อมโยงกับระบบที่มีอยู่สำหรับการจำแนกและอธิบาย วัตถุ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยนั้น อาจมีการก่อสร้างหลายประเภท ตัวอย่างเช่น ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและลักษณะของการใช้ที่อยู่อาศัย:
- ที่อยู่อาศัยหลัก - สถานที่อยู่อาศัยถาวร
- บ้านพักรอง - ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่ใช้ระยะเวลาจำกัด
- บ้านพักระดับอุดมศึกษา - มีไว้สำหรับพักอาศัยระยะสั้น (โรงแรม โมเต็ล ฯลฯ)

ตามเงื่อนไขของเมืองใหญ่ (เช่น เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก) เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะลักษณะทางการพิมพ์ดังต่อไปนี้:

1. ที่อยู่อาศัยชั้นยอด

มีข้อกำหนดพื้นฐานดังต่อไปนี้:

§ ที่พักในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงที่สุดของเมือง

เป็นของกองทุน "เก่า" (ต่อหน้าการยกเครื่องครั้งใหญ่และการสร้างใหม่) หรือของกองทุน "สตาลิน"

ผนังอิฐ

พื้นที่ทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์ไม่ต่ำกว่า 70 ตร.ม. ม.;

การปรากฏตัวของห้องแยกในการกำหนดค่าใกล้กับสี่เหลี่ยมและห้องครัวขนาดใหญ่ (ที่มีพื้นที่อย่างน้อย 15 ตร.ม.);

การปรากฏตัวของทางเข้าที่มีการป้องกัน โรงรถใต้ดินหรือบริเวณใกล้เคียง ฯลฯ

บ้านแบบกระท่อมแนวราบที่เป็นส่วนหนึ่งของชนชั้นสูงมีลักษณะตามข้อกำหนดของผู้บริโภคเช่น:

§ ที่พักอยู่ห่างจากตัวเมืองดังกล่าวเมื่อเดินทางไม่เกิน 1 ชั่วโมง

ผนังอิฐ

สร้างตั้งแต่สองระดับขึ้นไป

ความพร้อมของบริการในครัวเรือนและวิศวกรรม

2. ที่อยู่อาศัยที่เหนือกว่าความต้องการของผู้บริโภคสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้แสดงถึงการมีอยู่ของลักษณะสำคัญดังต่อไปนี้:

ความเป็นไปได้ของที่พักในพื้นที่ต่างๆ (ไม่เพียง แต่ที่มีชื่อเสียงที่สุด) ของเมือง

ลดความต้องการพื้นที่ห้องและห้องครัวลงเหลือ 12 และ 8 ตร.ม. ม. (ตามลำดับ);

การมีห้องนั่งเล่นที่มีพื้นที่อย่างน้อย 17 ตารางเมตร ม. ม.;

พารามิเตอร์การออกแบบและเทคโนโลยีที่หลากหลายยิ่งขึ้น

3. ที่อยู่อาศัยทั่วไปเป็นเรื่องปกติสำหรับเขา:

ที่พักในพื้นที่ใด ๆ ของเมือง

การปฏิบัติตามพารามิเตอร์สถาปัตยกรรมและการวางแผนด้วยรหัสและข้อบังคับอาคารสมัยใหม่

โดยพารามิเตอร์เชิงสร้างสรรค์และเทคโนโลยีซึ่งเป็นของบ้านรุ่นที่สองของการก่อสร้างบ้านอุตสาหกรรมและทันสมัย

สำหรับอาคารชานเมืองแนวราบ ไม่เพียงแต่ลักษณะทางเทคนิคเท่านั้นที่มีความสำคัญมากที่สุด แต่ยังรวมถึงความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมขั้นพื้นฐานด้วย

4. ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพของผู้บริโภคต่ำ

ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของความต้องการของผู้บริโภคซึ่งเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยการละลาย ข้อกำหนดสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีขนาดเล็กมาก:

ที่พักในพื้นที่ที่ไม่มีชื่อเสียง

ความห่างไกลจากระบบคมนาคมขนส่งหลัก

เป็นของประเภทสร้างสรรค์และเทคโนโลยีเช่นอาคารของกองทุน "เก่า" ซึ่งไม่ได้รับทุนและการซ่อมแซมและการก่อสร้างและบ้านของการก่อสร้างบ้านอุตสาหกรรมรุ่นแรก

ที่พักในชั้นแรกของบ้านประเภทอื่น

ลักษณะสถาปัตยกรรมและการวางแผนที่ประเมินต่ำเกินไป ฯลฯ

การจำแนกประเภทที่พิจารณาจะพิจารณาถึงความชอบของกลุ่มเป้าหมายของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยและระดับความสามารถในการละลาย (แนวทางการตลาด) อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสามารถแบ่งออกเป็น พื้นฐานของแนวทางการวางผังเมือง

ดังนั้นเมื่อทำการตัดสินใจทางเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กจึงใช้การจัดประเภท ได้แก่ :

บ้านของกองทุน "เก่า" ที่สร้างขึ้นในช่วงก่อนการปฏิวัติ

บ้านที่สร้างขึ้นตั้งแต่ปี พ.ศ. 2460 จนถึงปลายทศวรรษที่ 30 ซึ่งมีลักษณะสถาปัตยกรรมและการวางแผนที่พูดน้อย ตั้งอยู่ใกล้กับสถานที่ที่ใช้แรงงาน (ในสมัยนั้น) ในปัจจุบันไม่ได้มีชื่อเสียงมากนัก แต่มีโครงสร้างและเทคโนโลยีสูง ลักษณะ ;

บ้าน "สตาลิน" ระยะเวลาการก่อสร้างลดลงจากช่วงปลายทศวรรษที่ 30 ถึงปลายทศวรรษที่ 50 ซึ่งเป็นการฟื้นตัวของตำแหน่งสถาปัตยกรรมคลาสสิกและการวางผังเมืองและตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงซึ่งห่างไกลจากเขตอุตสาหกรรม

บ้านของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอุตสาหกรรมรุ่นแรก (60s) (ครุสชอฟ) โดดเด่นด้วยพารามิเตอร์ทางสถาปัตยกรรมและเทคโนโลยีที่ประเมินค่าต่ำเกินไป

บ้านของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอุตสาหกรรมรุ่นที่สองซึ่งสร้างขึ้นในยุค 70-80 เมื่อใช้บรรทัดฐานและมาตรฐานที่สูงขึ้นในการออกแบบเมือง

อาคารที่พักอาศัยสมัยใหม่ที่มีลักษณะหลากหลาย

ตาราง 1.3

และจำนวนห้องในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก


คุณภาพ "เก่า

ชั้นเลว
"กองทุนเก่า"
คุณภาพ "สตาลิน-
บ้านลอยฟ้า"
ชั้นเลว
"บ้านของสตาลิน"
อิฐ "ครุสชอฟ"
แผง "ครุสชอฟ"
และ "เบรจเนฟกา"
"เรือ"
แผงอื่นๆ
บ้านหลายชั้น
อิฐสมัยใหม่-

นอกจากนี้ยังมี การจำแนกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับวัสดุที่ใช้สำหรับผนังด้านนอกของอาคาร:
- บ้านที่มีกำแพงอิฐ
- บ้านแผง;
- บ้านเสาหิน
- บ้านไม้
- บ้านแบบผสม

ช่องแยกต่างหากถูกครอบครองโดยอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเนื่องจากมีธุรกรรมเพียงเล็กน้อยและมีความเฉพาะเจาะจง ที่อยู่อาศัยรองส่วนใหญ่แสดงที่นี่

ปัจจัยหลายอย่างมีอิทธิพลต่ออุปสงค์และอุปทานในภาคส่วนของตลาดนี้ นอกจากการจัดลำดับความสำคัญตามปกติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว ความชอบส่วนบุคคลสำหรับสถานที่ ช่วงเวลาของปี และความเป็นเนื้อเดียวกันทางสังคมของเพื่อนบ้านก็มีความสำคัญอย่างยิ่ง ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความพร้อมของการสื่อสารอย่างเต็มรูปแบบ (ระบบจ่ายความร้อนและน้ำอัตโนมัติ) การตั้งค่าให้กับวัตถุที่ทำด้วยอิฐหรือไม้ พล็อตอย่างน้อย 10 เอเคอร์ถือเป็นแอตทริบิวต์บังคับสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง

พื้นที่ต่อไปนี้เป็นที่ต้องการมากที่สุดในภูมิภาคเลนินกราด: Vsevolozhsky, Primorsky, Toksovo, Karelian Isthmus, Yukki เป็นต้น

ราคาเฉลี่ยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองมีตั้งแต่ 5,000 ถึง 13,000 ดอลลาร์ CLUA แม้ว่ากระท่อมสุดหรูและบ้านฤดูหนาวจะอยู่ในบันทึกพิเศษและมีมูลค่าระหว่าง 50,000 ถึง 100,000 ดอลลาร์

สัญญาณของการจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดกลุ่มมีความแตกต่างกันตามแรงจูงใจความชอบและเงื่อนไขในการละลาย ไม่สามารถใช้เกณฑ์การจำแนกประเภทเดียวที่รวมอิทธิพลของปัจจัยทั้งหมดเข้าด้วยกัน ดังนั้นในทางปฏิบัติจึงใช้เกณฑ์หลายประการเพื่อให้แนวคิดที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับทรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในรัสเซียเริ่มก่อตัวขึ้นด้วยการเริ่มต้นของการแปรรูปรัฐวิสาหกิจเท่านั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีขนาดเล็กกว่าภาคที่อยู่อาศัยมาก ดังนั้นจึงมีการทำธุรกรรมน้อยลงตามลำดับ แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะมีความน่าสนใจที่สุดในโลก ควรสังเกตว่าในภาคส่วนนี้รูปแบบการทำธุรกรรมที่โดดเด่นคือการเช่า

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถแบ่งย่อยเป็นการสร้างรายได้ - จริง ๆ แล้วอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และสร้างเงื่อนไขสำหรับการสกัด - อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (อุตสาหกรรม)

คุณสมบัติการสร้างรายได้รวมถึง:

1.พื้นที่สำนักงานเมื่อจำแนกสถานที่ทำการในแต่ละภูมิภาค เทศบาล จะพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่สถานที่นั้นอยู่ในชั้นใดระดับหนึ่ง นี่อาจเป็นที่ตั้ง คุณภาพของอาคาร (ระดับการตกแต่ง สภาพของส่วนหน้า ทางเข้ากลาง ความพร้อมใช้งานของลิฟต์) คุณภาพของการจัดการ (บริษัทจัดการ ความพร้อมในการให้บริการเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่า) ฯลฯ

ในทางปฏิบัติระหว่างประเทศ มีการใช้การจำแนกประเภทต่อไปนี้:

คลาส A1:
1. นักพัฒนาระดับนานาชาติ
2. ทำเลใจกลางเมือง เดินทางสะดวก
3.สร้างใหม่ทั้งหลัง
4. ปากน้ำถูกควบคุมโดยระบบระบายอากาศ ระบบทำความร้อน และระบบปรับอากาศแบบสี่ท่อเดียว
5. รูปแบบพื้นที่เปิดโล่งตามมาตรฐานเปลือกและฟันเฟือง:
- พื้นยกและเพดานเท็จ
- ความสูงจากพื้นถึงพื้นชั้นถัดไป 3.6 ม.
- ตารางคอลัมน์ที่มีประสิทธิภาพอย่างมีเหตุผล - ระยะห่างระหว่างพวกเขาอย่างน้อย 6 ม.
6. ที่จอดรถใต้ดินและเข้าถึงได้ง่าย
7. ระบบจ่ายไฟสำรอง
8. ระบบรักษาความปลอดภัยอาคารสมัยใหม่

11.บริษัทจัดการระหว่างประเทศ

คลาส A2:

2. สร้างขึ้นใหม่ทั้งหมดในยุค 90 อาคาร.
3. ควบคุมสภาพอากาศในร่มอย่างเต็มที่
4. รูปแบบพื้นที่เปิดโล่งตามมาตรฐาน "shell-and-cog"
5. ที่จอดรถเพียงพอและเดินทางสะดวก
6. ระบบจ่ายไฟสำรอง
7. ระบบรักษาความปลอดภัยอาคารสมัยใหม่
8. เจ้าของบ้านมืออาชีพ
9. เอกสารดำเนินการอย่างถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของอาคาร
10. บริษัทจัดการระหว่างประเทศ.

คลาส B1:
1. ทำเลใจกลางเมือง เดินทางสะดวก
2. อาคารที่สร้างขึ้นใหม่
3. ระบบจ่ายความร้อนอัตโนมัติและจ่ายอากาศล่วงหน้า
4. การวางแผนชั้นที่มีประสิทธิภาพในรูปแบบของบล็อกสำนักงาน
5. การซ่อมแซมคุณภาพสูง "มาตรฐานยุโรป"
6. ที่จอดรถเพียงพอและเดินทางสะดวก
7. ลิฟต์ที่ทันสมัย
8. รปภ.24ชม.
9. เจ้าของบ้านมืออาชีพ
10. เอกสารดำเนินการอย่างถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของอาคาร
11. บริษัท จัดการมืออาชีพ

คลาส B2:

2. ปรับปรุงอาคาร.
3. แบบแปลนชั้นที่มีประสิทธิภาพในรูปแบบของบล็อกสำนักงาน
4. การซ่อมแซมคุณภาพสูง "มาตรฐานยุโรป"
5. การเข้าถึงไม่สะดวกมากเป็นไปได้
6. รปภ.24ชม.
7. เจ้าของบ้านมืออาชีพ
8. เอกสารดำเนินการอย่างถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของอาคาร
9. บริษัท จัดการมืออาชีพ

คลาส C1:
1. ทำเลใจกลางเมือง
2. อาคารที่ได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างสวยงาม
3. การวางแผนชั้นอย่างมีประสิทธิภาพ
4. การซ่อมแซมคุณภาพสูง
5. รปภ.24ชม.
6. เจ้าของบ้านที่มีประสบการณ์
7. เอกสารดำเนินการอย่างถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของอาคาร
8. การมีโครงสร้างการจัดการในอาคาร

คลาส C2:

2. โครงการที่เกิดจากการดัดแปลงอาคารสถาบันหรือสำนักงานเดิม
3. สภาพที่แตกต่างกันของสถานที่: ตั้งแต่การปรับปรุงแบบโซเวียตไปจนถึงการตกแต่งภายในที่ทันสมัยและมีสไตล์
4. รปภ.24ชม.
5. เอกสารดำเนินการอย่างถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของอาคาร
6. การมีโครงสร้างการจัดการในอาคาร

ระดับดี:
1. สถานที่ต่างกัน
2. ทางเข้าไม่ค่อยสะดวก
3. โครงการที่เกิดจากการดัดแปลงอาคารสถาบันหรือสำนักงานเดิม
4. ค่าซ่อมราคาถูก
5. ความปลอดภัย
6. เอกสารดำเนินการอย่างถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของอาคาร
7. ขาดโครงสร้างการจัดการในอาคาร

ในภูมิภาคต่างๆ ของรัสเซีย การจำแนกประเภทนี้อาจไม่ตรงกัน ตัวอย่างเช่นในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กจากการศึกษาศูนย์สำนักงานที่มีอยู่ การจัดประเภทต่อไปนี้ถูกกำหนด

คลาสเอ:
- ทำเลใจกลางเมือง

- การก่อสร้างใหม่หรือการฟื้นฟูทุน
- การจัดการอย่างมืออาชีพ
- บริการที่หลากหลาย

คลาส บี:
- ทำเลดี;
- อาคารสำนักงานเฉพาะทางแยก
- ยกเครื่องคัดเลือก;
- การจัดการอย่างมืออาชีพ
- บริการที่หลากหลาย
- ความปลอดภัยทางธุรกิจที่สมบูรณ์

ระดับกับ:
- ทำเลดี
- บ้านเดี่ยว
- ตกแต่งใหม่;
- การจัดการ;
- บริการ

ระดับดี:
- อาคารบริหารและห้องปฏิบัติการผลิตเชิงพาณิชย์ที่พัฒนาในเชิงพาณิชย์ของวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดใหญ่โดยไม่ต้องลงทุน

ในบรรดาปัจจัยที่ส่งผลต่อความน่าดึงดูดใจของศูนย์สำนักงานที่สร้างขึ้นใกล้กับสถานประกอบการอุตสาหกรรมหรือในอาณาเขตของพวกเขา (คลาส D) เราสามารถแยกแยะ:

2. โรงแรม.โครงการโรงแรมในสหพันธรัฐรัสเซียในปัจจุบันเป็นการลงทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้ยากที่สุด การก่อสร้างใหม่หรือสร้างใหม่ของโรงแรมเก่าระดับสูงสุดอุปกรณ์และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถือเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างเสี่ยงเพราะ ต้นทุนของโครงการดังกล่าวสูงกว่าต้นทุนการสร้างห้างสรรพสินค้าที่ทันสมัยหรือศูนย์สำนักงานหลายเท่า นอกจากนี้ โรงแรมระดับ 5 ดาวยังมีระยะเวลาคืนทุนที่นานมาก ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ของรัสเซียจึงพุ่งเข้าหาโรงแรมราคาต่ำและการลงทุนที่ต่ำลง

จนถึงปัจจุบันคอมเพล็กซ์โรงแรมของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กมีความหลากหลายมากและมีวัตถุมากกว่า 100 รายการในประเภทต่างๆสำหรับ 27,000 เตียง โรงแรมเหล่านี้ส่วนใหญ่มีขนาดเล็ก ที่โดดเด่นมากหรือน้อยคือโรงแรม 30 แห่ง ซึ่งคิดเป็น 55% ของจำนวนเตียงโรงแรมทั้งหมดในเมือง โรงแรมขนาดใหญ่ระดับกลาง ได้แก่ "Pribaltiyskaya", "Pulkovskaya", "Moscow", "St. Petersburg" มีโรงแรมระดับกลางไม่เพียงพอในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก โรงแรมห้าดาว ได้แก่ Grand Hotel Europe และ Nevsky Palace ผลตอบแทนการลงทุนในการก่อสร้างโรงแรมคือ: สำหรับโรงแรมระดับสามดาว - 8 ปี; ระดับห้าดาว - ไม่น้อยกว่า 13 - 15 ปี

โรงแรมเหล่านี้และโรงแรมอื่นๆ ที่มีชื่อเสียงในทำเลดีมีร้านกาแฟ ร้านอาหาร และบาร์ สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ คาสิโน ฯลฯ โรงแรมขนาดเล็กที่ได้รับความนิยมน้อยกว่าซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงน้อยกว่ามีแนวโน้มที่จะจัดหาที่พักและบริการคุณภาพสูงขึ้นและมีลูกค้าเป็นของตัวเอง

3. โรงจอดรถ (โรงจอดรถ)เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศแทบไม่พัฒนา แม้ว่าจะมีแนวโน้ม ท้ายที่สุดสำหรับผู้อยู่อาศัยทุก ๆ พันคนจำเป็นต้องมีที่จอดรถประมาณ 150 คัน

ในปัจจุบัน ตัวอย่างเช่น ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก กองรถน้อยกว่า 60 / o มีที่เก็บถาวร ซึ่งมีเพียง 2% เท่านั้นที่ตั้งอยู่ในโรงรถใต้ดิน แม้ว่าความต้องการจะสูงมาก เนื่องจากที่จอดรถมีราคาสูง (4-6,000 ดอลลาร์สหรัฐ และใจกลางเมืองมีราคาสูงถึง 10-12,000 ดอลลาร์สหรัฐ) จึงไม่มีการก่อสร้างที่จอดรถจำนวนมาก ตามลูกค้าจำนวนมาก ค่าใช้จ่ายของที่จอดรถหนึ่งคันควรอยู่ในช่วง 2 - 3 พันดอลลาร์สหรัฐ กล่าวคือ ประมาณ 30% ของมูลค่ารถ โปรดทราบว่าขณะนี้การลงทะเบียนกล่องโรงรถใหม่อีกครั้งทำได้ยากมาก เนื่องจาก สถาบันของรัฐ "สำนักทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์" (GU RBR) ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการลงทะเบียนโรงรถ เพื่อแก้ปัญหานี้ จำเป็นต้องสร้างระบบแบบครบวงจรสำหรับการจดทะเบียนการเป็นเจ้าของโรงรถประเภทต่างๆ

4. ร้านค้าและห้างสรรพสินค้าจากประสบการณ์ของเมืองใหญ่ๆ ในยุโรป เงื่อนไขที่ดีสำหรับสถานที่ตั้งของศูนย์การค้ามัลติฟังก์ชั่น (MTC) คือ: สี่แยกของทางหลวงสายสำคัญ ใกล้กับสถานีรถไฟใต้ดินและสถานีขนส่งภาคพื้นดิน ส่วนใหญ่แล้วศูนย์ดังกล่าวตั้งอยู่ในพื้นที่ "นอนหลับ" หรือนอกเมืองในความเป็นจริงในที่รกร้างว่างเปล่าใกล้ทางหลวงสายหลัก ในสหรัฐอเมริกา ITCs (“MALL”) มักจะตั้งอยู่นอกเขตเมืองซึ่งสามารถอธิบายได้ด้วยจำนวนยานพาหนะต่อหัวประชากรจำนวนหนึ่งของเมืองและปัจจัยอื่น ๆ ความแตกต่างเหล่านี้ส่งผลต่อข้อกำหนดทั้งในขั้นตอนของ สร้างกลยุทธ์ ITC โดยรวมสำหรับธุรกิจ - การวางแผน การออกแบบและการส่งเสริมตลอดจนระหว่างการก่อสร้างและการดำเนินงานของศูนย์การค้า ตัวอย่างเช่น จำนวนที่จอดรถ ความพร้อมและพารามิเตอร์ของพื้นที่นันทนาการและความบันเทิง บริการในครัวเรือนที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ จะแตกต่างกัน

ปัจจัยความสำเร็จ ได้แก่ :
- ตำแหน่งที่เลือกอย่างถูกต้อง
- ร่างโซลูชันการทำงานและการสะสม - ความต้องการของผู้มีโอกาสเป็นแขก
- การคาดการณ์ที่รวบรวมไว้อย่างถูกต้องสำหรับการพัฒนาอาณาเขตที่อยู่ติดกับพื้นที่ก่อสร้าง (เป็นเวลา 5-10 ปี)
- บรรยากาศทั่วไปของ ITC ที่เกิดขึ้นในกระบวนการออกแบบและพัฒนาการออกแบบ
- การเลือกผู้เช่าที่ออกแบบมาอย่างดี
- เลือกบริษัทจัดการอย่างถูกต้อง

นอกเหนือจากปัจจัยที่ระบุไว้แล้ว ศูนย์การค้าจำเป็นต้องให้บริการแก่ผู้เช่าเป็นพิเศษ (เช่น การทำความสะอาดพื้นที่อย่างต่อเนื่อง บริการซ่อมเครื่องชั่ง การรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง การกดกระดาษแข็ง เป็นต้น) ในตลาดเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดที่ให้บริการข้างต้นคือ Balkansky และ Ladozhskaya ดังนั้นศูนย์การค้าสามารถเป็นได้ทั้งการช็อปปิ้งและการตลาดและการช็อปปิ้งและความบันเทิง

ไม่ควรถือเอาว่าการพัฒนาศูนย์การค้าอเนกประสงค์เป็นการประดิษฐ์ของตะวันตก เป็นที่ทราบกันดีว่าประเพณีการพัฒนาร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ ทางเดิน สนามหญ้า ซึ่งผู้มาเยี่ยม "ทุกคน" สามารถซื้อทุกสิ่งที่ใจเขาต้องการได้ตามความต้องการและรายได้ที่เขาสามารถมา "ดูผู้อื่นและแสดงได้" ตัวเอง” กำลังจะจากไป หยั่งรากลึกในอดีต

ภูมิภาคของประเทศอยู่ในภาวะเศรษฐกิจที่แตกต่างกันและพัฒนาตามกฎหมายที่ซับซ้อนของตนเองดังนั้นในรัสเซียสมัยใหม่กระบวนการของการเกิดขึ้นของศูนย์การค้าใหม่หรือความทันสมัยของศูนย์การค้าเก่าจึงไม่เหมือนกัน มอสโกเป็นผู้นำในกระบวนการนี้ ในฐานะมหานครของโลก เมื่อเทียบกับเมืองอื่น ๆ ของรัสเซียในระบบการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด

การค้าในฐานะขอบเขตของชีวิตทางเศรษฐกิจ ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและการเมืองเชิงลบ และฟื้นตัวอย่างรวดเร็วจากวิกฤตและภาวะซึมเศร้า และตัวบ่งชี้หลักของการพัฒนาภาคการค้าถือได้ว่าเป็นความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับการค้าปลีกที่ปลอดภัยและใช้งานได้จริง ช่องว่าง.

ปัจจุบัน ในปริมาณรวมของหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก พื้นที่เชิงพาณิชย์ครอบครองเพียง 7.2% (ดูรูปที่ 1.2) ส่งผลให้อุปทานของผู้อยู่อาศัยในเมืองที่มีพื้นที่ค้าปลีกอยู่ที่ 0.68 ตร.ม. เมตรต่อคน สำหรับการเปรียบเทียบ: ในเฮลซิงกิ มี 3.5 ตารางเมตรต่อคน ม. - มากกว่าในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กห้าเท่า

ข้าว. 1.2. ส่วนแบ่งของพื้นที่ค้าปลีกในโครงสร้างทั้งหมดของกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (ตาม GUION และ IIC "อสังหาริมทรัพย์ของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก")

หุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในสภาพทางเทคนิคที่ไม่น่าพอใจ

ในเมืองส่วนใหญ่ กิจกรรมการลงทุนกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมืองเป็นหลัก

ตัวอย่างเช่น ประมาณ 40% ของสถานประกอบการค้าตั้งอยู่ในสี่เขตภาคกลางของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก (รูปที่ 1.3) ในเวลาเดียวกัน พวกเขามีสัดส่วนเพียง 25/o ของพื้นที่ค้าปลีกของเมือง แม้ว่าจะอยู่ในศูนย์กลางที่มีห้างสรรพสินค้ากว้างขวางที่สุดสามแห่ง - Gostiny Dvor, Passage และ DLT ในส่วนประวัติศาสตร์ของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กไม่มีศูนย์การค้าที่ทันสมัยเพียงแห่งเดียวที่ตรงตามข้อกำหนดของตะวันตก

ข้าว. 1.3 ส่วนแบ่งของศูนย์ในโครงสร้างผู้ประกอบการการค้าตามคณะกรรมการตลาดผู้บริโภค ณ วันที่ 01.01.99

วันนี้ร้านค้าที่มีพื้นที่ 100 - 200 ตารางเมตรเป็นที่ต้องการมากที่สุด ม. ตามลำดับจากมากไปน้อย - น้อยกว่า 100 ตร.ม. ม. และในช่วง 200 - 400 ตร.ม. ม. พื้นที่มากกว่า 500 ตร.ม. m มีความต้องการน้อยกว่า ข้อกำหนดหลักของผู้เช่าคือหน้าต่างร้านค้าและที่จอดรถ

ตามพื้นที่ร้านค้าที่เหมาะสม 400 ตร.ม. ม. แล้วประมาณ 300 ตร.ม. ม.ควรตกบนพื้นซื้อขาย 100 ตร.ว. ม. - สำหรับห้องเอนกประสงค์ 70 ตร.ม. ม. - สำหรับโกดังและ 30 ตร.ว. ม. - สำหรับสำนักงาน

การเลือกสถานที่สำหรับเช่าร้านค้านั้นได้รับอิทธิพลจากโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ ตัวอย่างเช่น วัตถุที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนถนนหรือเลนที่ "ทางตัน" ยังคงไม่อยู่ในสายตาของผู้เช่าที่สนใจ

5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (อุตสาหกรรม) ในรัสเซียอยู่ในขั้นเริ่มต้นของการพัฒนาแม้ว่าเมื่อเร็ว ๆ นี้วัตถุส่วนใหญ่ของการแปรรูปจะถูกกำหนดโดยเจ้าของ ก่อนที่จะสรุปข้อตกลง จำเป็นต้องทำการวิเคราะห์เอกสารชื่ออย่างครอบคลุมเพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิ์ของผู้ขายต่อวัตถุที่เสนอนั้นไม่อาจโต้แย้งได้ ความเป็นไปได้ของการจำหน่ายทางกฎหมาย และสิทธิ์ของเจ้าของใหม่ในการใช้วัตถุนี้ตามที่ตั้งใจไว้ วัตถุประสงค์. เมื่อกระบวนการสร้างเจ้าของที่แท้จริงพัฒนาขึ้น ปริมาณธุรกรรมในพื้นที่นี้จะเพิ่มขึ้น แต่นี่เป็นอีกด้านหนึ่งของปัญหา ในทางกลับกัน ในเกือบทุกเมืองในประเทศสามารถสังเกตอาคารที่ว่างเปล่าของพืชและโรงงาน 5-8 ชั้น ที่ทรุดโทรมและ (หรือ) เครือข่ายวิศวกรรมที่ใช้ไม่ได้และหน้าต่างแตก พวกเขายืนและไม่พบเจ้าของที่มีประสิทธิภาพ ทำไม? มีสาเหตุหลายประการ:

1. อาคารอุตสาหกรรม 60 - 80 ปี ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของเทคโนโลยีสมัยใหม่ และการสร้างใหม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก

2. ปัจจุบัน ผู้บริโภคหลักของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมคือธุรกิจขนาดเล็กที่ต้องการคุณสมบัติเฉพาะบางประการสำหรับการพัฒนา ได้แก่ กำลังการผลิตสูง การมีถนนเข้าถึงทางรถไฟ อาคารชั้นเดียวและอาคารเดี่ยวที่มีระบบสื่อสารอัตโนมัติ

3. ตามกฎแล้ว ข้อกำหนดของผู้เช่าที่มีศักยภาพสูงเกินจริงและไม่สอดคล้องกับสิ่งอำนวยความสะดวกทางอุตสาหกรรมที่เสนอ

4. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมเสนออสังหาริมทรัพย์ในสภาพที่น่าสังเวชสู่ตลาด และในขณะเดียวกันก็กำหนดราคาที่สูงเกินจริง

5. ข้อมูลที่ครบถ้วนและถูกต้องเกี่ยวกับนิคมอุตสาหกรรม สถานะทางกฎหมาย ขนาด เงื่อนไข ฯลฯ มากหรือน้อย หายไป.

ทั้งหมดนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมมีลักษณะเป็นธรรมชาติและคาดเดาไม่ได้

ในตลาดตะวันตกที่ก่อตัวขึ้น จะมีการนำตลาดอื่นมาใช้ ซึ่งแตกต่างจากการจัดประเภทวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอข้างต้นเป็นหมวดหมู่ A, B และ C

วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจบางอย่าง มักจะขายพร้อมกับธุรกิจ (อสังหาริมทรัพย์เฉพาะ);

อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่เฉพาะทาง - อาคารธรรมดา - ร้านค้า, สำนักงาน, โรงงาน, โกดังสินค้า ซึ่งปกติจะขายหรือให้เช่า

มีอาคารและโครงสร้างสาธารณะมากกว่า 3,000 แห่งหลายประเภทและหลายประเภท

คำสั่งของ KUGI แห่งเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กลงวันที่ 24 สิงหาคม 2541 ฉบับที่ 1289-r "ในขั้นตอนการออกหนังสือเดินทางสำหรับวัตถุที่กำลังก่อสร้าง"

คำสั่งนายกเทศมนตรี - ประธานรัฐบาลเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ลงวันที่ 10/19/94 ฉบับที่ 1043-r "ในขั้นตอนการดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 07/22/94 ฉบับที่ 1535 เกี่ยวกับ การขายและให้เช่าที่ดิน”

พระราชกฤษฎีกาประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2538 ฉบับที่ 478 "ในมาตรการเพื่อให้แน่ใจว่าจะได้รับรายได้จากการแปรรูปเป็นงบประมาณของรัฐบาลกลาง" ลดราคามาตรฐานของที่ดินลงอย่างมากเมื่อขายที่ดินที่ตั้งอยู่ในรัฐวิสาหกิจแปรรูป

ตามพระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2537 ฉบับที่ 1535

การจำแนกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยการจำแนก องค์ประกอบ แหล่งกำเนิด 1. วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ) 2. วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร) ดู 1.Earth.2. อาคาร.3. โครงสร้าง 4. รัฐวิสาหกิจ 5. อาคารสถานที่. 6. สวนไม้ยืนต้น. 7. สิทธิที่แท้จริง 8. วัตถุอื่นๆ ปัจจัยทางภูมิศาสตร์ 1. ท้องถิ่น.2. เมือง.3. ภูมิภาค.4. ชาติ.5. โลก. วัตถุประสงค์การใช้งาน 1. ที่ดินเปล่า (เพื่อการพัฒนาหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น) 2. คอมเพล็กซ์ธรรมชาติ (เงินฝาก) สำหรับการเอารัดเอาเปรียบ โดยลักษณะการใช้งาน สำหรับที่อยู่อาศัย: บ้าน, กระท่อม, อพาร์ตเมนต์; สำหรับการค้าและบริการชำระเงิน สำหรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม: โรงแรม สำนักงาน ร้านค้า ร้านอาหาร จุดบริการ โรงงาน โรงงาน คลังสินค้า เพื่อการเกษตร: ฟาร์ม, สวนผลไม้; เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ: โรงเรียน โบสถ์ วัด โรงพยาบาล สถานรับเลี้ยงเด็ก บ้านพักคนชรา อาคาร สถาบันของรัฐและการบริหาร

การจำแนกประเภทของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยการจำแนกส่วนประกอบ มาตราส่วน 1.Land array.2. แยกแปลงที่ดิน3. ความซับซ้อนของอาคารและโครงสร้าง4. อาคารชุดพักอาศัย.5. บ้านเดี่ยว (คฤหาสน์ กระท่อม) .6. ส่วน (ทางเข้า) .7. ชั้นในมาตรา.8. อพาร์ทเม้นท์.9. ห้อง.10. กระท่อมฤดูร้อน11. คอมเพล็กซ์ของอาคารบริหาร12. อาคาร.13 อาคารสถานที่หรือบางส่วนของอาคาร (ส่วน, พื้น) ความพร้อมในการใช้งาน 1. วัตถุสำเร็จรูป 2. ต้องมีการสร้างใหม่หรือซ่อมแซมครั้งใหญ่ 3. กำหนดให้ก่อสร้างแล้วเสร็จ

การจำแนกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยการจำแนก องค์ประกอบ ตามวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของ 1. เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ 2. สำหรับที่อยู่อาศัยของเจ้าของ 3. เป็นการลงทุน 4. เป็นสินค้าคงคลัง 5. เพื่อการพัฒนาและพัฒนาเพื่อใช้ทรัพยากรที่สิ้นเปลือง โดยความเชี่ยวชาญ 1. เฉพาะทาง: โรงกลั่นน้ำมันและโรงงานเคมี พิพิธภัณฑ์ ห้องสมุด และสถานที่ที่คล้ายกันซึ่งเป็นของภาครัฐ 2. ไม่เฉพาะเจาะจง: อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ทั้งหมดที่มีความต้องการทั่วไปในตลาดเปิดเพื่อการลงทุน ที่มีอยู่หรือเพื่อวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกัน โดยการทำซ้ำ 1. ไม่สามารถทำซ้ำได้: ที่ดิน, แหล่งแร่. 2. ทำซ้ำได้: อาคารโครงสร้างไม้ยืนต้น

การจำแนกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตามประเภท A, B, C. Categoryลักษณะของวัตถุประเภท A ออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สำหรับทำธุรกิจ (องค์กร, ส่วนของวิสาหกิจที่สามารถใช้งานได้โดยอิสระ; อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เฉพาะทาง; สำนักงาน, คลังสินค้า, อาคาร, เป็นต้น) ข อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อการลงทุนเพื่อหารายได้ (เช่น ค่าเช่า เงินงวด ลีสซิ่ง ทรัสต์ จำนอง เป็นต้น) ค อสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินที่มีการขายเนื่องจากไม่สามารถใช้ในธุรกิจได้

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ ชื่อสเตจของสเตจ คำอธิบาย ครั้งที่ 1 ก่อนการลงทุน (การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการสร้าง เหตุผลของประสิทธิภาพ) การพัฒนาแนวคิดสำหรับการสร้างอ็อบเจกต์ การพิสูจน์ทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับประสิทธิภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก การระบุแหล่งเงินทุนของโครงการ การสร้างเอกสารการออกแบบทางเทคนิคที่จำเป็นสำหรับการขอใบอนุญาตและการเตรียมที่ดิน (แก้ไขรูปร่างและขนาด, การกำจัดพืชธรรมชาติและพืชเทียม, การระบายน้ำ); การกำหนดผู้ดำเนินโครงการ การเลือกตัวเลือกที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดสำหรับการใช้ทรัพย์สินโดยคำนึงถึงคุณสมบัติของคุณสมบัติและคุณสมบัติทั้งหมดของสิ่งแวดล้อม การสร้างวัตถุครั้งที่ 2 (การออกแบบ การก่อสร้าง) การจัดสร้างวัตถุตามข้อกำหนดทางเทคนิค การวางการสื่อสาร การปลูกสวนใหม่ การเตรียมการและการว่าจ้าง

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ ชื่อสเตจของสเตจ คำอธิบาย การว่าจ้างครั้งที่ 3 ในขั้นตอนนี้ การดำเนินการจะดำเนินการกับอ็อบเจ็กต์และรัฐจะลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงในชะตากรรมทางกฎหมายของวัตถุ: การว่าจ้างสำหรับวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้หรือการขาย ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อซื้อและขายวัตถุ เรื่องของความเป็นเจ้าของจะเปลี่ยนไป เมื่อเจ้าของให้เช่าหรือให้เช่าที่ดินและ/หรือส่วนปรับปรุง สิทธิ์ในการใช้งาน (และอาจเป็นไปได้ว่าเป็นเจ้าของ) จะถูกโอนไปยังหน่วยงานอื่นที่มีลักษณะเป็นภาระผูกพันของสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ การดำเนินงานที่ 4 ของวัตถุ (ความเป็นเจ้าของและการใช้งาน) ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิตการใช้งานอย่างมีเหตุผลของศักยภาพผู้บริโภคของวัตถุโดยผู้ใช้และการรับรายได้สูงสุดจากการดำเนินการจะถูกจัด

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ ชื่อสเตจของสเตจ คำอธิบาย 5th การสร้างใหม่และการดำเนินการที่ตามมา อันเป็นผลมาจากการดำเนินการ วัตถุนั้นล้าสมัยตามการใช้งานและเชิงเศรษฐกิจ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่ (การสร้างใหม่ การทำให้ทันสมัย) เพื่อเพิ่มรายได้จากการดำเนินงานต่อไป 6thการสร้างโปรไฟล์ อันเป็นผลมาจากการเสื่อมสภาพของคุณสมบัติของผู้บริโภค การเปลี่ยนแปลงในการทำงาน เป็นไปได้ที่จะสร้างโปรไฟล์ใหม่ การชำระบัญชีครั้งที่ 7 ของวัตถุ จุดสิ้นสุดของชีวิตทางเศรษฐกิจ การสิ้นสุดของการมีอยู่ของวัตถุ: การทำลายล้างตามธรรมชาติ การรื้อถอน เพื่อลดต้นทุนการชำระบัญชี ข้อเสนอต่างๆ จะได้รับการพิจารณาเพื่อกำหนดกรอบเวลาและวิธีการที่มีประสิทธิภาพในเชิงเศรษฐกิจสำหรับการรื้อถอนอาคาร ความเป็นไปได้ในการขายองค์ประกอบโครงสร้างและวัสดุของอาคารและการสื่อสารที่ชำระบัญชีแล้ว

บทนำ

ประเภท -- การจำแนกตามคุณสมบัติที่สำคัญ มันขึ้นอยู่กับแนวคิดของประเภทในฐานะหน่วยของการแบ่งส่วนของความเป็นจริงที่ศึกษา ซึ่งเป็นแบบจำลองในอุดมคติเฉพาะของวัตถุที่กำลังพัฒนาในอดีต

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่กฎหมายรับรองให้เป็นอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ตามแหล่งกำเนิด ได้แก่ แปลงที่ดิน แปลงดินใต้ผิวดิน และทุกอย่างที่เกี่ยวโยงกับที่ดินอย่างแน่นหนา กล่าวคือ วัตถุที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่มีความเสียหายต่อวัตถุประสงค์อย่างไม่สมส่วน รวมทั้งอาคาร โครงสร้าง วัตถุที่กำลังก่อสร้าง

นอกจากอสังหาริมทรัพย์ตามแหล่งกำเนิดแล้ว ในรัสเซียยังมี "อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย" ด้วย รวมถึงเรือเดินทะเลและอากาศที่ขึ้นทะเบียนของรัฐ เรือเดินสมุทร และวัตถุในอวกาศ

คำจำกัดความของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์แสดงถึงการมีอยู่ของสององค์ประกอบในโครงสร้าง

1. วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ) - แปลงที่ดิน ป่าไม้และไม้ยืนต้น แหล่งน้ำบางแห่งและแปลงดินใต้ผิวดิน พวกเขาจะเรียกว่า "อสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติ"

2. วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้น (อาคาร): อาคารอพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ (พิเศษ) และโครงสร้าง โครงสร้างทางวิศวกรรม วัตถุเหล่านี้สามารถสร้างได้อย่างเต็มที่และพร้อมสำหรับการใช้งาน อาจต้องมีการสร้างใหม่หรือซ่อมแซมครั้งใหญ่ และยังหมายถึงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ วัตถุ

การก่อสร้างเป็นผลมาจากกิจกรรมการก่อสร้างเพื่อการใช้งานฟังก์ชั่นของผู้บริโภคบางอย่าง

คุณสมบัติทางธรรมชาติ

ที่ดินแบ่งตามหมวดหมู่

ที่ดินในสหพันธรัฐรัสเซียแบ่งออกเป็นประเภทต่อไปนี้ตามวัตถุประสงค์:

1. ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม - ที่ดินที่ตั้งอยู่นอกเขตนิคมและจัดทำขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของการเกษตรตลอดจนที่ตั้งใจไว้สำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้ ได้แก่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ถูกครอบครองโดยถนนในฟาร์ม การสื่อสาร สวนป่าที่ออกแบบมาเพื่อปกป้องที่ดินจากผลกระทบทางลบ (ที่เป็นอันตราย) ทางธรรมชาติ ปรากฏการณ์ของมนุษย์และที่มนุษย์สร้างขึ้น แหล่งน้ำ ตลอดจนอาคาร โครงสร้าง โครงสร้างที่ใช้ สำหรับการผลิต การเก็บรักษา และการแปรรูปสินค้าเกษตรเบื้องต้น

2. ที่ดินนิคมถือเป็นที่ดินที่ใช้และมีไว้สำหรับการก่อสร้างและพัฒนานิคม องค์ประกอบของที่ดินนิคมอาจรวมถึงที่ดินที่จำแนกตามระเบียบการวางผังเมืองตามเขตอาณาเขตต่อไปนี้: ที่อยู่อาศัย; สังคมและธุรกิจ การผลิต; โครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมและการขนส่ง นันทนาการ; การใช้ทางการเกษตร วัตถุประสงค์พิเศษ; สถานประกอบการทางทหาร โซนอาณาเขตอื่น ๆ ขอบเขตของเขตอาณาเขตต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่ที่ดินแต่ละแปลงอยู่ในเขตเดียวเท่านั้น กฎการใช้ที่ดินและการพัฒนากำหนดระเบียบการวางผังเมืองสำหรับแต่ละเขตอาณาเขตโดยคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของที่ตั้งและการพัฒนาตลอดจนความเป็นไปได้ของการรวมดินแดนของการใช้ที่ดินประเภทต่างๆ (ที่อยู่อาศัยสาธารณะและธุรกิจอุตสาหกรรม นันทนาการและการใช้ที่ดินประเภทอื่น ๆ ) ที่ดินที่ตั้งอยู่ในเขตอาณาเขตหนึ่งได้มีการกำหนดระเบียบการวางผังเมืองฉบับเดียว ข้อบังคับการวางผังเมืองของเขตดินแดนกำหนดพื้นฐานของระบอบกฎหมายของที่ดินรวมถึงทุกสิ่งที่อยู่ด้านบนและด้านล่างของพื้นผิวของที่ดินและใช้ในกระบวนการสร้างและการดำเนินงานของอาคารโครงสร้างโครงสร้าง .

3. ที่ดินอุตสาหกรรมและที่ดินวัตถุประสงค์พิเศษอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับลักษณะของงานพิเศษที่ใช้หรือตั้งใจแบ่งออกเป็น: ที่ดินอุตสาหกรรม ดินแดนพลังงาน ที่ดินขนส่ง ดินแดนแห่งการสื่อสาร การออกอากาศ โทรทัศน์ สารสนเทศ ที่ดินสำหรับกิจกรรมอวกาศ ดินแดนแห่งการป้องกันและความมั่นคง ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษอื่น ๆ เพื่อความปลอดภัยของประชากรและสร้างเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการดำเนินงานของโรงงานอุตสาหกรรม, สิ่งอำนวยความสะดวกด้านพลังงาน, โดยเฉพาะอย่างยิ่งรังสีและสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นอันตรายนิวเคลียร์, สถานที่จัดเก็บวัสดุนิวเคลียร์และสารกัมมันตภาพรังสี, การขนส่งและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ , ความปลอดภัย, การป้องกันสุขอนามัย และโซนอื่นๆ ที่มีเงื่อนไขพิเศษสำหรับการใช้ที่ดิน ที่ดินที่รวมอยู่ในเขตดังกล่าวจะไม่ถูกริบจากเจ้าของที่ดินผู้ใช้ที่ดินเจ้าของที่ดินและผู้เช่าที่ดิน แต่อาจมีการแนะนำระบอบการปกครองพิเศษสำหรับการใช้งานภายในขอบเขตของพวกเขาโดย จำกัด หรือห้ามกิจกรรมประเภทดังกล่าว ไม่สอดคล้องกับเป้าหมายการจัดตั้งโซน .

4. ดินแดนในอาณาเขตที่ได้รับการคุ้มครองเป็นพิเศษ ได้แก่ ที่ดินที่มีลักษณะพิเศษด้านสิ่งแวดล้อม วิทยาศาสตร์ ประวัติศาสตร์ วัฒนธรรม สุนทรียศาสตร์ นันทนาการ สุขภาพ และคุณค่าอื่นๆ ซึ่งรวมถึงพื้นที่ธรรมชาติที่ได้รับการคุ้มครองเป็นพิเศษ รวมถึงพื้นที่ปรับปรุงสุขภาพและรีสอร์ท ดินแดนแห่งการคุ้มครองธรรมชาติ จุดประสงค์ด้านนันทนาการ ประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรม

5. ที่ดินของกองทุนป่าไม้ - ที่ดินของกองทุนป่าไม้ ได้แก่ ที่ดินป่าไม้ (ที่ดินที่ปกคลุมด้วยพืชป่าและไม่ได้ปกคลุม แต่มีไว้สำหรับการฟื้นฟู การตัดโค่น พื้นที่ที่ถูกไฟไหม้ พื้นที่เบาบาง พื้นที่โล่ง และอื่นๆ) และที่ไม่ใช่ป่า ที่ดินที่มีไว้สำหรับการทำป่าไม้ (สำนักหักบัญชี ถนน หนองน้ำและอื่น ๆ ) ยกเว้นป่าในเขตป้องกัน การตั้งถิ่นฐานในเมือง ตลอดจนต้นไม้และพุ่มไม้บนพื้นที่เกษตรกรรม การขนส่ง การตั้งถิ่นฐาน แหล่งน้ำ และประเภทอื่น ๆ สำหรับการใช้งานถาวร (ถาวร) สัญญาเช่า การใช้ระยะเวลาคงที่โดยเปล่าประโยชน์ แปลงป่าที่อยู่ในความเป็นเจ้าของของรัฐหรือเทศบาลนั้นมอบให้กับนิติบุคคล สำหรับการเช่า การใช้งานแบบกำหนดระยะเวลาโดยเปล่าประโยชน์ - แก่ประชาชน การให้สิทธิ์แก่พลเมือง นิติบุคคลที่ให้เช่าพื้นที่ป่าที่อยู่ในทรัพย์สินของรัฐหรือเทศบาลนั้น ดำเนินการตามประมวลกฎหมายป่าไม้ของสหพันธรัฐรัสเซีย

6. ที่ดินของกองทุนน้ำ ได้แก่ ที่ดิน:

ปกคลุมด้วยน้ำผิวดินที่เข้มข้นในแหล่งน้ำ

ครอบครองโดยไฮดรอลิกและโครงสร้างอื่น ๆ ที่ตั้งอยู่บนแหล่งน้ำ

แปลงที่ดินไม่ได้เกิดขึ้นบนที่ดินที่ปกคลุมไปด้วยน้ำผิวดิน ที่ดินสงวนไว้สำหรับการก่อสร้างอ่างเก็บน้ำและแหล่งน้ำเทียมอื่นๆ ขั้นตอนการใช้และคุ้มครองที่ดินของกองทุนน้ำนั้นกำหนดโดยประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซียและกฎหมายน้ำ

7. ที่ดินสำรองรวมถึงที่ดินที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาลและไม่ได้มอบให้กับพลเมืองหรือนิติบุคคล ยกเว้นที่ดินของกองทุนจัดสรรที่ดินซึ่งจัดตั้งขึ้นตามมาตรา 80 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย อนุญาตให้ใช้ที่ดินสำรองหลังจากโอนไปยังหมวดหมู่อื่นแล้ว ยกเว้นในกรณีที่พื้นที่สำรองรวมอยู่ในขอบเขตของพื้นที่ล่าสัตว์ และในกรณีอื่น ๆ ที่กฎหมายของรัฐบาลกลางกำหนด

การจำแนกประเภทของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ต่างๆ (เกณฑ์) มีส่วนช่วยให้การศึกษาอ็อบเจกต์ประสบความสำเร็จมากขึ้น สำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้ สามารถใช้หลักการจำแนกประเภทที่แตกต่างกันได้ขึ้นอยู่กับที่มาและวัตถุประสงค์ การจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามเกณฑ์หลักสี่ประการ:

ต้นทาง;

การนัดหมาย;

มาตราส่วน;

พร้อมสำหรับการใช้งาน

ตามแหล่งกำเนิดของพวกเขาคือ:

- วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ) -แปลงที่ดิน ป่าไม้และไม้ยืนต้น แหล่งน้ำแยก และแปลงดินชั้นล่าง คุณสมบัติเหล่านี้เรียกอีกอย่างว่า "ทรัพย์สินโดยธรรมชาติ";

- วัตถุเทียม (อาคาร):

วี) อาคารสาธารณะ (พิเศษ) และโครงสร้าง:

แต่ละกลุ่มเหล่านี้สามารถแบ่งย่อยเพิ่มเติมตามเกณฑ์การจำแนกประเภทต่างๆ

วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นถูกเรียกว่า "อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย" แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีพื้นฐานมาจาก "อสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติ"

วัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นอาจสร้างขึ้นอย่างสมบูรณ์และพร้อมสำหรับการใช้งาน อาจต้องมีการสร้างใหม่หรือการซ่อมแซมครั้งใหญ่ และยังใช้กับ โครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ (อยู่ระหว่างดำเนินการ)“ไม่สมบูรณ์” หมายถึง วัตถุที่ยังไม่ได้ออกเอกสารการรับวัตถุให้ดำเนินการในลักษณะที่กำหนดระหว่างก่อสร้างสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม คือ

- วัตถุที่งานกำลังดำเนินการและวัตถุที่งานหยุดลงด้วยเหตุผลอย่างใดอย่างหนึ่งตามขั้นตอนปัจจุบัน การเลิกจ้างงานสองประเภทในโรงงานมีความโดดเด่น: การอนุรักษ์และการหยุดก่อสร้างโดยสมบูรณ์ผู้พัฒนาตัดสินใจยุติการก่อสร้าง การตัดสินใจต้องระบุเหตุผลในการอนุรักษ์หรือยุติการก่อสร้างโดยสมบูรณ์ รวมทั้ง:

ที่ดินสามารถแบ่งแยกและแบ่งไม่ได้ แปลงเรียกว่าแบ่งเมื่อสามารถแบ่งออกเป็นส่วน ๆ และรูปแบบที่ดินอิสระที่ได้รับอนุญาตสำหรับการใช้งานตามวัตถุประสงค์ ตามกฎหมายไม่อนุญาตให้มีการแบ่งเขตเมือง ที่ดินทำกิน ฯลฯ

1. พื้นที่เกษตรกรรมมีสถานะทางกฎหมายพิเศษในตลาดอสังหาริมทรัพย์และมีการใช้:

สำหรับการทำฟาร์มย่อยส่วนบุคคล

สำหรับการทำสวนและพืชสวนส่วนรวม

สำหรับการผลิตทางการเกษตรเสริม

สำหรับสถานีทดลองและสถานีวิทยาศาสตร์

7. สำรองที่ดินใช้เป็นทุนสำรองและจัดสรรเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ

ในสมาคมเทศบาลแต่ละแห่ง อาณาเขตจะแบ่งออกเป็นโซนตามมูลค่า แต่ละโซนมีอัตราภาษีของตัวเอง

ระหว่างดำเนินการ สามารถนำที่ดินผืนหนึ่งมา รายได้เรียกว่าค่าเช่าที่ดินภายใต้เธอ เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นตัวบ่งชี้ภายในของประสิทธิภาพของการใช้ที่ดินเป็นทรัพย์สินของวิสาหกิจ ซึ่งคำนวณเป็นผลหารของการหารมูลค่าที่คำนวณได้โดยใช้ระยะเวลาเป็นตัวพิมพ์ใหญ่

ที่อยู่อาศัยหลัก - สถานที่อยู่อาศัยถาวร

บ้านพักรอง - ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่ใช้ระยะเวลาจำกัด

บ้านพักระดับตติยภูมิ - ออกแบบมาสำหรับที่พักระยะสั้น (โรงแรม โมเต็ล ฯลฯ)

ในความสัมพันธ์กับสภาพของเมืองใหญ่ เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะลักษณะการจำแนกประเภทต่อไปนี้:

1. ที่อยู่อาศัยชั้นยอด

มีข้อกำหนดพื้นฐานดังต่อไปนี้:

ที่พักในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงที่สุดของเมือง

ผนังอิฐ

พื้นที่ทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์ไม่ต่ำกว่า 70 ตร.ม. ม.;

ที่พักอยู่ห่างจากตัวเมืองดังกล่าวเมื่อเดินทางไม่เกิน 1 ชั่วโมง

ผนังอิฐ

สร้างตั้งแต่สองระดับขึ้นไป

ความพร้อมของบริการในครัวเรือนและวิศวกรรม

ลดความต้องการพื้นที่ห้องและห้องครัวลงเหลือ 12 และ 8 ตร.ม. ม. (ตามลำดับ);

การมีห้องนั่งเล่นที่มีพื้นที่อย่างน้อย 17 ตารางเมตร ม. ม.;

พารามิเตอร์การออกแบบและเทคโนโลยีที่หลากหลายยิ่งขึ้น

ที่อยู่อาศัยทั่วไปเป็นเรื่องปกติสำหรับเขา:

ที่พักในพื้นที่ใด ๆ ของเมือง

4. ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพของผู้บริโภคต่ำ

ที่พักในพื้นที่ที่ไม่มีชื่อเสียง

ความห่างไกลจากระบบคมนาคมขนส่งหลัก

ที่พักในชั้นแรกของบ้านประเภทอื่น

ลักษณะสถาปัตยกรรมและการวางแผนที่ประเมินต่ำเกินไป ฯลฯ

การจำแนกประเภทที่พิจารณาจะพิจารณาถึงความชอบของกลุ่มเป้าหมายของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยและระดับความสามารถในการละลาย (แนวทางการตลาด) อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสามารถแบ่งออกเป็น พื้นฐานของแนวทางการวางผังเมือง

ดังนั้น เมื่อทำการตัดสินใจทางเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย จึงมีการใช้การจัดประเภท ได้แก่:

บ้านของกองทุน "เก่า" ที่สร้างขึ้นในช่วงก่อนการปฏิวัติ

- บ้าน "สตาลิน" ระยะเวลาการก่อสร้างลดลงจากช่วงปลายทศวรรษที่ 30 ถึงปลายทศวรรษที่ 50 ซึ่งเป็นการฟื้นตัวของตำแหน่งสถาปัตยกรรมคลาสสิกและการวางผังเมืองและตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงซึ่งห่างไกลจากเขตอุตสาหกรรม

อาคารที่พักอาศัยสมัยใหม่ที่มีลักษณะหลากหลาย

นอกจากนี้ยังมี การจำแนกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับวัสดุที่ใช้สำหรับผนังด้านนอกของอาคาร:

บ้านที่มีกำแพงอิฐ

- บ้านแผง;

บ้านเสาหิน

บ้านไม้

บ้านผสม.

ช่องแยกต่างหากถูกครอบครองโดยอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเนื่องจากมีธุรกรรมเพียงเล็กน้อยและมีความเฉพาะเจาะจง ที่อยู่อาศัยรองส่วนใหญ่จะนำเสนอที่นี่

ปัจจัยหลายอย่างมีอิทธิพลต่ออุปสงค์และอุปทานในภาคส่วนของตลาดนี้ นอกเหนือจากการจัดลำดับความสำคัญตามปกติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว ความชอบส่วนบุคคลสำหรับสถานที่ ช่วงเวลาของปี ความสม่ำเสมอทางสังคมของเพื่อนบ้านมีความสำคัญอย่างยิ่ง ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความพร้อมของการสื่อสารอย่างเต็มรูปแบบ (ระบบจ่ายความร้อนและน้ำอัตโนมัติ) การตั้งค่าให้กับวัตถุที่ทำด้วยอิฐหรือไม้ พล็อตอย่างน้อย 10 เอเคอร์ถือเป็นแอตทริบิวต์บังคับสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง

ลักษณะการจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดกลุ่มมีความแตกต่างกันตามแรงจูงใจ ความชอบ และเงื่อนไขการชำระหนี้ ไม่สามารถใช้เกณฑ์การจัดประเภทเดียวที่รวมอิทธิพลของปัจจัยทั้งหมดเข้าด้วยกันได้ ดังนั้นในทางปฏิบัติจึงใช้เกณฑ์หลายประการเพื่อให้แนวคิดที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับทรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในรัสเซียเริ่มก่อตัวขึ้นด้วยการเริ่มต้นของการแปรรูปรัฐวิสาหกิจเท่านั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีขนาดเล็กกว่าภาคที่อยู่อาศัยมาก ดังนั้นจึงมีการทำธุรกรรมน้อยลงตามลำดับ แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะมีความน่าสนใจที่สุดในโลก ควรสังเกตว่าในภาคส่วนนี้รูปแบบการทำธุรกรรมที่โดดเด่นคือการเช่า

คุณสมบัติการสร้างรายได้รวมถึง:

ตารางที่ 10 - ด้านบวกและด้านลบของที่ตั้งพื้นที่สำนักงานที่มีผลต่อต้นทุนการเช่าหรือขาย

จนถึงปัจจุบันคอมเพล็กซ์โรงแรมในเมืองใหญ่มีความแตกต่างกันมากและมีวัตถุประเภทต่างๆ โรงแรมเหล่านี้ส่วนใหญ่มีขนาดเล็ก โรงแรมหลายแห่งมีร้านกาแฟ ร้านอาหาร และบาร์ สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ คาสิโน ฯลฯ โรงแรมที่ได้รับความนิยมน้อยกว่ามีขนาดเล็กกว่า มักจะตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ไม่มีชื่อเสียงมากนัก และให้บริการที่พักและบริการคุณภาพสูงกว่า และมีลูกค้าเป็นของตัวเอง

เมืองใหญ่ๆ ทั่วไปมักมีการเติบโตของกองรถยนต์ที่เป็นของประชากร หลายครอบครัวมีรถสองหรือสามคัน อย่างไรก็ตาม มีที่จอดรถไม่เพียงพอ นี่เป็นเพราะลักษณะเฉพาะของการก่อสร้างและลักษณะเฉพาะของความพร้อมของที่ดินในเมือง

ตำแหน่งที่เลือกอย่างเหมาะสม

ร่างโซลูชันการทำงานและการสะสม - ความต้องการของผู้มีโอกาสเป็นแขก

รวบรวมการคาดการณ์อย่างถูกต้องสำหรับการพัฒนาอาณาเขตที่อยู่ติดกับพื้นที่ก่อสร้าง (เป็นเวลา 5-10 ปี)

บรรยากาศทั่วไปของ ITC ที่เกิดขึ้นในกระบวนการออกแบบและพัฒนาการออกแบบ

การเลือกผู้เช่าที่ออกแบบมาอย่างดี

บริษัทจัดการที่เหมาะสม

นอกเหนือจากปัจจัยที่ระบุไว้แล้ว ศูนย์การค้าจำเป็นต้องให้บริการแก่ผู้เช่าเป็นพิเศษ (เช่น การทำความสะอาดพื้นที่อย่างต่อเนื่อง บริการซ่อมเครื่องชั่ง การรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง การกดกระดาษแข็ง เป็นต้น) คอมเพล็กซ์การค้าสามารถเป็นได้ทั้งการค้าและการตลาด และการค้าและความบันเทิง

ปัจจุบัน ร้านค้าที่มีพื้นที่ 100 - 200 ตร.ม. เป็นที่ต้องการมากที่สุด ตามลำดับ - น้อยกว่า 100 ตร.ม. ม. และในช่วง 200 - 400 ตร.ม. ม. พื้นที่มากกว่า 500 ตร.ม. m มีความต้องการน้อยกว่า ข้อกำหนดหลักของผู้เช่าคือหน้าต่างร้านค้าและที่จอดรถ

5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (อุตสาหกรรม) ในรัสเซียอยู่ระหว่างการพัฒนาแม้ว่าเมื่อเร็ว ๆ นี้วัตถุส่วนใหญ่ของการแปรรูปจะถูกกำหนดโดยเจ้าของ ก่อนที่จะสรุปข้อตกลง จำเป็นต้องทำการวิเคราะห์เอกสารชื่ออย่างครอบคลุมเพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิ์ของผู้ขายต่อวัตถุที่เสนอนั้นไม่อาจโต้แย้งได้ ความเป็นไปได้ของการจำหน่ายทางกฎหมาย และสิทธิ์ของเจ้าของใหม่ในการใช้วัตถุนี้ตามที่ตั้งใจไว้ วัตถุประสงค์. เมื่อกระบวนการสร้างเจ้าของที่แท้จริงพัฒนาขึ้น ปริมาณธุรกรรมในพื้นที่นี้จะเพิ่มขึ้น แต่นี่เป็นอีกด้านหนึ่งของปัญหา ในทางกลับกัน ในเกือบทุกเมืองในประเทศ เราสามารถสังเกตอาคารและโรงงานที่ว่างเปล่า 5-8 ชั้น ที่มีเครือข่ายวิศวกรรมที่ทรุดโทรมและ/หรือใช้งานไม่ได้และหน้าต่างที่แตก พวกเขายืนและไม่พบเจ้าของที่มีประสิทธิภาพ ทำไม? มีสาเหตุหลายประการ:

1. อาคารอุตสาหกรรมในยุค 60 - 80 ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของเทคโนโลยีสมัยใหม่ และการสร้างใหม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก

บทนำ

คุณสมบัติทางธรรมชาติ

ที่ดินแบ่งตามหมวดหมู่

มัลติทาสกิ้งคือมัลติทาสกิ้ง

ตอนนี้ข้อเสียของ dropshipping

พยัญชนะไม่จับคู่