Klasifikacija objekata nekretnina prema različitim kriterijumima (kategorijama) doprinosi uspešnijem istraživanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primenu metoda za procenu vrednosti različitih vrsta nekretnina. U procesu klasifikacije izdvajaju se posebne grupe nekretnina koje imaju slične karakteristike funkcionisanja, što određuje mogućnost jedinstvenog pristupa njihovoj proceni.

U ove svrhe mogu se primijeniti različiti principi klasifikacije ovisno o njihovom porijeklu i namjeni. Međutim, definicija nekretnine uključuje izdvajanje dvije komponente u njenu strukturu.

- Prirodni (prirodni) objekti- zemljišna parcela, šuma i višegodišnji zasadi, izolirana vodna tijela i podzemne parcele. Ove nekretnine se takođe nazivaju „nekretninama po prirodi“.

- Vještački objekti (zgrade):

ali) Stambene nekretnine- niskogradnje (do tri sprata), višespratnice (od 4 do 9 spratova), višespratnice (od 10 do 20 spratova), višespratnice (preko 20 spratova). Objekat stambene nekretnine može biti i etažno vlasništvo, dio (ulaz), sprat u ulazu, stan, soba, seoska kuća;

b) komercijalne nekretnine- kancelarije, restorani, prodavnice, hoteli, trgovački i zabavni centri, garaže za iznajmljivanje, skladišta, zgrade i objekti, preduzeća kao imovinski kompleks i dr.;

u) javne (specijalne) zgrade i objekti

- ozdravljenje (bolnice, poliklinike, starački domovi i domovi za djecu, sanatoriji, sportski kompleksi, itd.);

Obrazovni (vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, dječije umjetničke kuće itd.);

Kulturno-obrazovni (muzeji, izložbeni kompleksi, parkovi kulture i rekreacije, domovi kulture i pozorišta, cirkusi, planetariji, zoološki vrtovi, botaničke bašte itd.);

Posebne zgrade i objekti - administrativni (policija, sud, tužilaštvo, organi vlasti), spomenici, spomen-objekti, željezničke stanice, luke itd.;

G) inženjerske konstrukcije- melioracioni objekti i drenaža, složena inženjerska priprema zemljišne parcele za uređenje i dr.

Svaka od ovih grupa može se dalje razvrstati na osnovu različitih tipoloških kriterijuma.

Objekti koje je napravio čovjek nazivaju se "vlasništvom po zakonu", ali se ova kategorija nekretnina zasniva na "prirodnoj svojini". Objekti koje je napravio čovjek mogu biti u potpunosti izgrađeni i spremni za rad, mogu zahtijevati rekonstrukciju ili velike popravke, a odnosi se i na nedovršenih građevinskih projekata. . "Nepotpuno" se odnosi na objekti za koje nisu izdati dokumenti o prijemu objekta u funkciju na propisan način. Izgradnja u toku može se podijeliti u dvije grupe: objekti na kojima se izvode radovi i objekti na kojima je iz ovih ili onih razloga zaustavljen rad. U skladu sa važećom procedurom, razlikuju se dva tipa prestanka rada u objektu: konzervacija i potpuni prekid izgradnje. Odluku o prekidu izgradnje donosi investitor. U odluci se moraju navesti razlozi za konzervaciju ili potpuni prestanak gradnje, kao i:

U slučaju konzervacije - period za koji se gradnja konzervira (privremeno obustavlja), uslovi konzervacije, naziv organizacije koja je odgovorna za pripremu gradilišta za konzervaciju, sigurnost izgrađenih objekata i izvedenih radova;

U slučaju potpunog prestanka izgradnje - postupak likvidacije i korišćenja već izgrađenih objekata ili njihovih delova, montiranih objekata i opreme, prodaja materijalnih sredstava dovezenih na gradilište.

Zemljišne parcele mogu biti djeljive i nedjeljive. Parcela se naziva djeljivom kada se može podijeliti na dijelove i formirati samostalne zemljišne parcele sa dozvolom za namjensku upotrebu.. U skladu sa zakonskom regulativom nije dozvoljena podjela gradskog zemljišta, poljoprivrednog zemljišta i sl.

Zemljišni fond u Ruskoj Federaciji za ekonomske svrhe podijeljen je u sedam kategorija zemljišta:

1. Poljoprivredno zemljište imaju poseban pravni status na tržištu nekretnina i koriste se:

Za poljoprivrednu proizvodnju (oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, višegodišnji zasadi, devičanska zemljišta i druga zemljišta);

Za ličnu pomoćnu poljoprivredu;

Za kolektivno vrtlarstvo i hortikulturu;

Za pomoćnu poljoprivrednu proizvodnju;

Za eksperimentalne i naučne stanice.

Prenos zemljišta iz ove kategorije u drugu vrši se samo odlukom subjekta Federacije. Posebno vrijedna zemljišta ne podliježu privatizaciji.

2. Zemlje gradova i mjesta zauzimaju 4% zemlje. Na ovim zemljištima nalaze se stambeni objekti i društveno-kulturne institucije, kao i ulice, parkovi, trgovi, ekološki objekti; mogu se locirati industrijski, transportni, energetski, odbrambeni objekti i poljoprivredna proizvodnja. Ova kategorija zemljišta obezbeđuje 86% prihoda konsolidovanog budžeta od svih plaćanja za korišćenje zemljišta i može se koristiti samo u skladu sa generalnim planovima i projektima.

3. Zemljišta industrije, saobraćaja, komunikacija, televizije, informatike i prostorne podrške, energetike, odbrane i drugih namjena. Imaju poseban način upotrebe.

4. Zemljišta posebno zaštićenih teritorija uključiti rezerve; zelene zone gradova, odmorišta, kampovi; spomenici prirode, istorije i kulture; mineralne vode i ljekovito blato, botaničke bašte i dr. Ova kategorija zemljišta je namijenjena za oplemenjivanje ljudi, masovnu rekreaciju i turizam, kao i za istorijsko-kulturno obrazovanje i estetsko uživanje. Takva zemljišta su zaštićena posebnim zakonima i na njima je zabranjena privredna djelatnost.

5. Zemljišta šumskog fonda u potpunosti su određena pravnim režimom šuma koje na njima rastu. Ova kategorija zemljišta obuhvata zemljište pokriveno šumama i predviđeno za potrebe šumarstva i lokalne industrije.

6. Zemljišta vodnog fonda. To su zemljišta okupirana akumulacijama, glečerima, močvarama (osim tundre i šumatundre), hidrauličkim građevinama i njihovim pravom prolaza.

7. rezervna zemljišta služe kao rezerva i raspoređeni su u različite svrhe.

Prodaja zemljišnih parcela, kao i njihova dodjela za poduzetničku djelatnost i prijenos iz jedne kategorije u drugu, vrši se u skladu sa zakonima Ruske Federacije i subjekata Federacije.

Na primjer, popis zemljišta namjene, koje nisu predmet prodaje, utvrđuju se zakonom. To uključuje:

ali) su u državnom (opštinskom) vlasništvu:
- zaštićene ili posebno korišćene prirodne teritorije (rezervati, spomenici prirode, nacionalni i dendrološki parkovi, botaničke bašte i dr.);
- zemljišne parcele istorijskog i kulturnog naslijeđa saveznog značaja prema listi koju je odobrila Vlada Ruske Federacije; - zemljišne parcele šumskog i vodnog fonda; - zemljišne parcele rekreativne, istorijske i kulturne namjene;
- zemljišne parcele krematorijuma i groblja;

b) neizgrađene zemljišne parcele:

Poljoprivredni, šumski i vodni fondovi, posebno zaštićena zemljišta, za koja zakonodavstvo Ruske Federacije utvrđuje poseban režim privatizacije;
- kontaminirano opasnim materijama i podvrgnuto biogenoj kontaminaciji;
- javne namene (ulice, prilazi, putevi, nasipi, parkovi, park šume, trgovi, bašte, bulevari, bare, plaže i druge površine koje su u skladu sa zakonom svrstane u javna zemljišta);

Smješteni u morskim, riječnim i zračnim lukama od saveznog značaja ili namijenjeni (rezervisani) za njihov budući razvoj;
- na privremenoj upotrebi bez prava podizanja kapitalnih objekata;
- za koje u trenutku podnošenja zahtjeva postoje sporovi o vlasništvu nad ovim parcelama ili nepokretnostima koje su usko povezane s njima;

Ostali ne podliježu privatizaciji u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Navedena zemljišta spadaju u kategoriju trenutna upotreba zemljišta, one. nije na prodaju. Zemljišna parcela u prometu se koristi za ostvarivanje prihoda, uključujući lizing, doprinos u dionički kapital, kao osiguranje za zalog itd.

Navedeni sistemi klasifikacije nekretnina i zemljišnih parcela su trenutno prihvaćeni kao osnova za računovodstvo u imovini preduzeća. ali ne smatraju objekte nekretninama kao cjelinu, već kao osnovna sredstva i zemljište. Kako god, ako analiziramo tržišnu vrijednost nekretnina, postoji potreba za razvojem vlastitog sistema klasifikacije koji bi nam omogućio da uzmemo u obzir glavne “robne” osobine integralnog objekta procjene i koji bi bio povezan sa postojećim sistemima za klasifikaciju i opisivanje objekata.

Što se tiče stambenih nekretnina, moguće je nekoliko tipoloških konstrukcija. Na primjer, ovisno o trajanju i prirodi korištenja stambenog prostora:

Primarno stanovanje - mjesto stalnog boravka;

Sekundarno stanovanje - prigradsko stanovanje koje se koristi u ograničenom vremenskom periodu;

Tercijarno stanovanje - namijenjeno za kratkotrajni boravak (hoteli, moteli)

S obzirom na uslove velikih gradova, uobičajeno je razlikovati sljedeće tipološke karakteristike stambenih nekretnina:

1. Elitno stanovanje. Poseduje sledeće osnovne uslove: smeštaj u najprestižnijim delovima grada; pripadnost „starom“ fondu (u prisustvu velikog remonta i rekonstrukcije) ili „staljinističkom“ fondu; zidovi od opeke; ukupna površina stanova nije manja od 70 kvadratnih metara. m.; prisustvo izolovanih prostorija u konfiguraciji blizu trga i velike kuhinje (najmanje 15 m²); prisustvo čuvanog ulaza, podzemne ili obližnje garaže i sl.

Niske kuće tipa vikendica koje su dio elite karakteriziraju zahtjevi potrošača kao što su: lokacija na takvoj udaljenosti od grada kada putovanje traje ne više od 1 sat; zidovi od opeke; zgrada na dva ili više nivoa; dostupnost usluga u domaćinstvu i inženjeringa.

2. Superiorno kućište. Potražnja potrošača za stanovanjem ovog tipa podrazumijeva prisustvo sljedećih glavnih karakteristika: mogućnost smještaja u različitim (ne samo najprestižnijim) dijelovima grada; određeno smanjenje zahtjeva za površinu soba i kuhinja na 12 i 8 kvadratnih metara. m (odnosno); prisustvo dnevnog boravka s površinom od najmanje 17 kvadratnih metara. m.; veća raznolikost dizajnerskih i tehnoloških parametara.

Što se tiče niskih zgrada koje se nalaze u prigradskom području, glavne karakteristike su visoka čvrstoća, izdržljivost i niska toplinska provodljivost zidova, kao i dostupnost inženjerskih mreža.

3. Tipično kućište. Karakterizira ga: smještaj u bilo kojoj četvrti grada; usklađenost arhitektonsko-planskih parametara sa savremenim građevinskim propisima i propisima; po projektantskim i tehnološkim parametrima pripadaju kućama druge generacije industrijske stambene izgradnje i modernim.

Za niskogradnju prigradskog naselja najvažnije su ne samo tehničke karakteristike, već i dostupnost osnovnih društvenih sadržaja.

4. Stanovanje niskih potrošačkih kvaliteta. Na osnovu uslova potražnje potrošača, koja se formira pod uticajem faktora solventnosti, zahtjevi za ovu vrstu stanovanja su veoma mali: smještaj u neprestižnim područjima; udaljenost od glavnih prometnih komunikacija; pripadaju takvim konstruktivnim i tehnološkim tipovima kao što su zgrade "starog" fonda koje nisu bile podvrgnute kapitalnim i popravnim i građevinskim radovima i kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje; smještaj na prvim katovima kuća drugih tipova; potcijenjene arhitektonsko-planske karakteristike itd.

Razmatrana klasifikacija uzima u obzir preferencije ciljnih grupa potrošača stanova i nivo njihove solventnosti (marketinški pristup). Međutim, stambene nekretnine se mogu podijeliti na Na osnovu urbanističkih smjernica, općenito se mogu razlikovati sljedeće karakteristike:

Arhitektonsko-planska rješenja;

Strukturne i tehnološke karakteristike;

Lokacija (prestiž područja, lokacija u neposrednoj blizini mjesta primjene rada;

Vrijeme, godine izgradnje, rokovi rada, rekonstrukcije, popravke;

Moderne stambene zgrade sa širokim spektrom karakteristika.

Postoji također klasifikacija objekata stambenih nekretnina u zavisnosti od materijal koji se koristi za vanjske zidove objekta: - kuće sa zidovima od cigle; - Panel kuće; - monolitne kuće; -drvene kuće; - kuće mješovitog tipa. Posebnu nišu zauzimaju prigradske nekretnine zbog malog obima transakcija i njihove specifičnosti.

Različiti su znaci klasifikacije stambenih nekretnina, koji su poslužili kao osnova za grupisanje, kao i njihove motivacije, preferencije i uslovi solventnosti. Nije moguće koristiti jedan tipološki kriterijum koji integriše uticaj svih faktora. Stoga se u praksi koristi nekoliko kriterija kako bi se dobila razumna predstava o nekretnini.

Komercijalne nekretnine se mogu podijeliti na dohodovne – zapravo komercijalne nekretnine i stvaranje uslova za njihovo izvlačenje – industrijske (industrijske) nekretnine.

TO imovine koja stvara prihod, može se pripisati:

1. Kancelarijske sobe. Prilikom razvrstavanja kancelarijskog prostora u svakoj regiji, opštini uzimaju se u obzir različiti faktori prema kojima prostor pripada određenoj klasi. To može biti lokacija, kvalitet zgrade (nivo završne obrade, stanje fasade, centralni ulaz, dostupnost liftova), kvalitet upravljanja (društvo za upravljanje, dostupnost dodatnih usluga za stanare) , itd.

2. Hoteli. Hotelski projekti u Ruskoj Federaciji danas su najteže vrste ulaganja u profitabilne nekretnine. Izgradnja novih ili rekonstrukcija starih hotela najviše klase, njihova oprema i troškovi poslovanja smatraju se prilično rizičnom investicijom, jer. troškovi ovakvih projekata su nekoliko puta veći od troškova izgradnje modernih trgovačkih centara ili uredskih centara. Osim toga, hoteli sa pet zvjezdica imaju veoma duge periode otplate, zbog čega rusko tržište nekretnina koje stvara prihod gravitira prema niskim cijenama hotela i nižim kapitalnim ulaganjima.

3. Parking garaže (parkingi)) kako komercijalne nekretnine u zemlji imaju perspektivu. Uostalom, na hiljadu stanovnika, u skladu sa normama, potrebno je oko 150 parking mesta.

4. Prodavnice i tržni centri. Faktori koji određuju uspjeh u ovom segmentu su: prava lokacija; izrada funkcionalnog rješenja i akumulacije; potrebe potencijalnih posjetilaca; ispravno sastavljena prognoza razvoja teritorije uz gradilište;
- opšta atmosfera ITC-a koja se postiže u procesu projektovanja i razvoja dizajna; dobro osmišljen izbor stanara; pravo društvo za upravljanje. Za trgovačke komplekse, pored navedenih faktora, posebno je potrebno obezbijediti uslugu zakupcima (na primjer, stalno čišćenje teritorije, servis popravke vage, 24-satno osiguranje, presovanje kartona itd.).

Problemi koji uzrokuju nedostatak likvidnih i obećavajućih za ulaganja maloprodajnih nekretnina u većini gradova Rusije su slični i prvenstveno se odnose na strukturu nestambenog fonda koja se razvila u periodu prije reforme:

Mali dio nestambenih prostorija namijenjen je profitabilnom poslovanju, od kojih značajan dio zauzimaju različite organizacije;

Nezadovoljavajući položaj mnogih objekata koji su funkcionalno pogodni za komercijalnu upotrebu ne dozvoljava njihov razvoj;

U velikim industrijskim gradovima udio industrijskih nekretnina u strukturi nestambenog fonda je pretjerano visok, čija konverzija zahtijeva značajna ulaganja i često je otežana zbog nejasnog pravnog statusa;

Većina nestambenog fonda je u nezadovoljavajućem tehničkom stanju;

U većini gradova, investiciona aktivnost je koncentrisana uglavnom u centru grada.

5. Industrijske (industrijske) nekretnine u Rusiji su u početnoj fazi razvoja. Prije sklapanja posla potrebno je izvršiti sveobuhvatnu analizu vlasničkih isprava kako bi se uvjerili da su prava prodavca na predloženi objekat neosporna, mogućnost njegovog pravnog otuđenja i prava novog vlasnika da ovaj objekat koristi za predviđenu svrha.

Na uspostavljenom zapadnom tržištu donijela drugu, drugačiju od gore predložene klasifikacije nekretnina u kategorije A, B i C.

Kategorija A. Nepokretni objekti koje vlasnik koristi za obavljanje djelatnosti: - nekretnine koje služe za obavljanje određene djelatnosti. Obično se prodaje zajedno s poslom (specijalizirane nekretnine); - nespecijalizovane nekretnine - obične zgrade - prodavnice, kancelarije, fabrike, skladišta i sl., koje se obično prodaju ili daju u zakup.

Može se izvršiti klasifikacija nekretnina prema kriterijumu učešća u procesu proizvodnje. Sve nekretnine preduzeća mogu se uslovno podijeliti u tri grupe:

1. Nekretnine industrijske namjene - objekti koji su direktno uključeni u proces proizvodnje.

2. Nekretnine neproizvodne namjene (pomoćne) - objekti koji nisu direktno uključeni u proces proizvodnje, ali je njihovo prisustvo neophodno za potpun i efikasan rad cjelokupnog preduzeća (magacini, ABK, kantina, pristupni putevi, dr. zgrade i građevine).

3. Neosnovne nekretnine - objekti, iz različitih razloga, koji ne učestvuju u glavnim, nepomoćnim djelatnostima preduzeća, u koje spadaju: - fizički i moralno zastarjeli objekti, - objekti oslobođeni zbog nedostatka fronta rada, - objekti u izgradnji.

Ukratko formulisana klasifikacija objekata nekretnina obuhvata.

1. Funkcionalna namjena nekretnine:

proizvodnja - direktno ili indirektno uključena u stvaranje robe;

neproizvodni - ne učestvuju u stvaranju dobara, obezbjeđuju uslove za opsluživanje i život stanovništva;

2. Reproducibilne vrste nekretnina uključuju: zgrade; strukture; višegodišnji zasadi.

3. Neproizvedene vrste nekretnina obuhvataju: zemljišne parcele; prirodne naslage; prirodni bazeni sa vodom.

4. Prema stepenu spremnosti za rad razlikuju: nekretnine ustupljene; Izgradnja u toku.

5. Različiti objekti nekretnina podliježu klasifikaciji u zavisnosti od karakteristika i njihovih operativnih i tehnoloških pokazatelja.

6. Zgrade mogu biti: industrijske namjene; kulturni i domaći; serving; stambeni.

7. Svaka zgrada je različita: spratnost (spratnica, 2 sprata, višespratnica); vrsta građevinskog materijala (kamen, drvo, mješoviti, ćerpić, ćerpić, ploča); temperaturni režim (grijan, ne grijan); vrste rasvjete (prirodna nadzemna, bočna, umjetna, kombinirana); sistem za razmenu vazduha (prirodni, mehanički, klima uređaj); kapital (posebno kapitalni, obični, lagani, seckani); vijek trajanja (100, 80, 65, 40,20 godina).

8. Otprilike prema ovoj šemi moguće je napraviti klasifikaciju objekata, višegodišnjih zasada itd.

Sa stanovišta interesa vlasnika, preporučljivo je podijeliti postojeću nekretninu preduzeća za poslovanje i ulaganja. Osnovna svrha ove klasifikacije je da se identifikuju neosnovni objekti nekretnina, čije održavanje u bilansu stanja stvara visoke troškove po jedinici proizvodnje.

Table. Osnovne karakteristike poslovnih i investicionih nekretnina kao objekata upravljanja

Karakteristično	Upravljanje nekretninama	Investicione nekretnine
Definicija	Vlasnička imovina namijenjena za upotrebu u proizvodnji ili snabdijevanju robom, uslugama ili u administrativne svrhe.	Imovina koju drži (vlasnik ili zakupac pod finansijskim najmom) da bi zaradio za iznajmljivanje ili za povećanje kapitala ili oboje
Kako koristiti od strane vlasnika	Materijalna imovina, sa direktnom upotrebom u procesu proizvodnje	Izvor prihoda, a da ga ne koristite direktno kao korisnik
Cilj upravljanja	Minimizacija troškova uz potreban kvalitet usluga pružanja nekretnina	Maksimiziranje prihoda i vrijednosti nekretnina
Generisanje novčanih tokova	Novčani tokovi se ne odnose samo na nekretnine, već i na drugu imovinu koja se koristi u procesu proizvodnje	Novčani tokovi nekretnina su u velikoj mjeri nezavisni od druge imovine entiteta
Rizici	Rizik od neočekivanih troškova. Rizik od inflacije. Rizik proizvodne i ekonomske aktivnosti	Rizik promjena u novčanim tokovima. Rizik promjene vrijednosti nekretnine. Rizik da ostanete nepotraženi.

Klasifikacija objekata nekretnina prema različitim kriterijumima (kriterijumima) doprinosi uspešnijem proučavanju objekata. U ove svrhe mogu se primijeniti različiti principi klasifikacije ovisno o njihovom porijeklu i namjeni. Međutim, definicija nekretnine uključuje izdvajanje dvije komponente u njenu strukturu (slika 1.1):

Rice. 1.1. Proširena klasifikacija objekata nekretnina

1. Prirodni (prirodni) objekti - zemljišna parcela, šuma i višegodišnji zasadi, izolirana vodna tijela i podzemne parcele. Ove nekretnine se takođe nazivaju „nekretninama po prirodi“.

2. Vještački objekti (zgrade):

ali) Stambene nekretnine- niskogradnja (do tri sprata), visokogradnja (od 4 do 9 spratova), visokogradnja (od 10 do 20 spratova), visokogradnja (preko 20 spratova). Objekat stambene nekretnine može biti i etažno vlasništvo, dio (ulaz), sprat u ulazu, stan, soba, seoska kuća;

b) komercijalne nekretnine- kancelarije, restorani, prodavnice, hoteli, garaže za iznajmljivanje, skladišta, zgrade i objekti, preduzeća kao imovinski kompleks;

u) javne (specijalne) zgrade i objekti.
- ozdravljenje (bolnice, poliklinike, starački domovi i domovi za djecu, sanatoriji, sportski kompleksi, itd.);
- obrazovni (vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, kuće dječijeg stvaralaštva i dr.);
- kulturno-obrazovni (muzeji, izložbeni kompleksi, parkovi kulture i rekreacije, domovi kulture i pozorišta, cirkusi, planetariji, zoološki vrtovi, botaničke bašte i dr.);
- posebne zgrade i objekti - administrativne (policija, sud, tužilaštvo, organi vlasti), spomenici, spomen-objekti, željezničke stanice, luke i dr.;
G) inženjerske konstrukcije- melioracioni objekti i drenaža, složena inženjerska priprema zemljišne parcele za uređenje i dr.

Svaka od ovih grupa može se dalje razvrstati na osnovu različitih tipoloških kriterijuma.

Objekti koje je napravio čovjek nazivaju se "vlasništvom po zakonu", ali se ova kategorija nekretnina zasniva na "prirodnoj svojini".

Objekti koje je napravio čovjek mogu biti u potpunosti izgrađeni i spremni za rad, mogu zahtijevati rekonstrukciju ili velike popravke, a odnosi se i na nedovršeni građevinski projekti (u toku). Prema podacima Sojuzpetrostroja, u izgradnji je oko 1.500 kuća i, prema procenama stručnjaka, još oko 500 industrijskih i civilnih objekata. "Nepotpuno" se odnosi na objekti za koje nisu izdati dokumenti o prijemu objekta u funkciju na propisan način. Izgradnja u toku može se podijeliti u dvije grupe: objekti na kojima se izvode radovi i objekti na kojima je iz ovih ili onih razloga zaustavljen rad. U skladu sa važećom procedurom, razlikuju se dva tipa prestanka rada u objektu: konzervacija i potpuni prekid izgradnje. Odluku o prekidu izgradnje donosi investitor. U odluci se moraju navesti razlozi za konzervaciju ili potpuni prestanak gradnje, kao i:
- u slučaju konzervacije - period za koji je gradnja konzervirana (privremeno prekinuta), uslovi konzervacije, naziv organizacije koja je odgovorna za pripremu gradilišta za konzervaciju, sigurnost izgrađenih objekata i izvedenih radova ;
- u slučaju potpunog prestanka izgradnje - postupak likvidacije i korišćenja već izgrađenih objekata ili njihovih delova, montažnih objekata i opreme, prodaja materijalnih sredstava dovezenih na gradilište.

Trenutno, Sankt Peterburg ima proceduru za pripremu i izdavanje pasoša za objekat u izgradnji (Dodatak 3), koji je jedinstven dokument na teritoriji Sankt Peterburga koji sadrži opis objekta u izgradnji i uključuje iscrpan objekat informacije.

Zemljišne parcele mogu biti djeljive i nedjeljive. Parcela se naziva djeljivom kada se može podijeliti na dijelove i formirati samostalne zemljišne parcele sa dozvolom za namjenu (Prilog 4). U skladu sa zakonskom regulativom nije dozvoljena podjela gradskog zemljišta, poljoprivrednog zemljišta i sl.

Zemljišni fond u Ruskoj Federaciji za ekonomske svrhe podijeljen je u sedam kategorija zemljišta:

1. Poljoprivredno zemljište imaju poseban pravni status na tržištu nekretnina i koriste se:
- za poljoprivrednu proizvodnju (oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, višegodišnji zasadi, devičanska zemljišta i druga zemljišta);
- za ličnu pomoćnu poljoprivredu;
- za kolektivno baštovanstvo i hortikulturu;
- za pomoćnu poljoprivrednu proizvodnju;
- za eksperimentalne i naučne stanice.

Prenos zemljišta iz ove kategorije u drugu vrši se samo odlukom subjekta Federacije. Posebno vrijedna zemljišta ne podliježu privatizaciji.

2. Zemljišta gradova i mjesta zauzimaju 4% zemlje. Na ovim zemljištima nalaze se stambeni objekti i društveno-kulturne institucije, kao i ulice, parkovi, trgovi, ekološki objekti; mogu se locirati industrijski, transportni, energetski, odbrambeni objekti i poljoprivredna proizvodnja. Ova kategorija zemljišta obezbeđuje 86% prihoda konsolidovanog budžeta od svih plaćanja za korišćenje zemljišta i može se koristiti samo u skladu sa generalnim planovima i projektima.

3. Zemljišta industrije, saobraćaja, komunikacija, televizije, informatike i prostorne podrške, energetike, odbrane i druge namjene. Imaju poseban način upotrebe.

4. Zemljišta posebno zaštićenih teritorija uključiti rezerve; zelene zone gradova, odmorišta, kampovi; spomenici prirode, istorije i kulture; mineralne vode i ljekovito blato, botaničke bašte i dr. Ova kategorija zemljišta je namijenjena za oplemenjivanje ljudi, masovnu rekreaciju i turizam, kao i za istorijsko-kulturno obrazovanje i estetsko uživanje. Takva zemljišta su zaštićena posebnim zakonima i na njima je zabranjena privredna djelatnost.

5. Zemljišta šumskog fonda u potpunosti su određena pravnim režimom šuma na njima. Ova kategorija zemljišta obuhvata zemljište pokriveno šumama i predviđeno za potrebe šumarstva i lokalne industrije.

6. Zemljišta vodnog fonda. To su zemljišta okupirana akumulacijama, glečerima, močvarama (osim tundre i šumatundre), hidrauličkim građevinama i njihovim pravom prolaza.

7. Zemljište rezervata služe kao rezerva i raspoređeni su u različite svrhe.

Prodaja zemljišnih parcela, kao i njihova dodjela za poduzetničku djelatnost i prijenos iz jedne kategorije u drugu, vrši se u skladu sa zakonima Ruske Federacije i subjekata Federacije.

Tako, na primjer, u Sankt Peterburgu, popis zemljišta namjene, koji nisu predmet prodaje. To uključuje:
ali) su u državnom (opštinskom) vlasništvu:
- zaštićena ili posebno korišćena prirodna područja (rezervati, spomenici prirode, nacionalni i dendrološki parkovi, botaničke bašte i dr.);
- zemljišne parcele istorijskog i kulturnog naslijeđa saveznog značaja prema listi koju je odobrila Vlada Ruske Federacije;
- zemljišne parcele šumskog i vodnog fonda;
- zemljišne parcele rekreativne, istorijske i kulturne namjene;
- zemljišne parcele krematorijuma i groblja;
b) neizgrađene zemljišne parcele:
- poljoprivredne namjene, šumski i vodni fondovi, posebno zaštićena zemljišta, za koja je zakonodavstvom Ruske Federacije utvrđen poseban režim privatizacije;
- kontaminirano opasnim materijama i podvrgnuto biogenoj kontaminaciji;
- javne namene (ulice, prilazi, putevi, nasipi, parkovi, park šume, trgovi, bašte, bulevari, bare, plaže i druge površine koje su u skladu sa zakonom svrstane u javna zemljišta);
- nalaze se u morskim, riječnim i vazdušnim lukama saveznog značaja ili su namjenjene (rezervisane) za njihov budući razvoj;
- na privremenoj upotrebi bez prava podizanja kapitalnih objekata;
- za koje u trenutku podnošenja zahtjeva postoje sporovi o vlasništvu nad ovim parcelama ili nepokretnostima koje su usko povezane s njima;
- ostali koji nisu predmet privatizacije u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Navedena zemljišta spadaju u kategoriju trenutna upotreba zemljišta, one. nije na prodaju.

Zemljišna parcela u prometu se koristi za ostvarivanje prihoda, uključujući izdavanje u zakup, ulaganje u dionički kapital, kao osiguranje za zalog itd.

Teritorija Sankt Peterburga je podeljena na 19 zona, u zavisnosti od njegove vrednosti. Svaka zona ima svoju poresku stopu (vidi tabelu 1.1).

Tabela 1.1

Stope poreza na zemljište po zonama vrijednosti urbanog razvoja

	RUB stopa / sq. m godišnje		RUB/sq. m godišnje		RUB/sq. m godišnje

Porez na zemljište plaćaju:
- građani i preduzeća u vlasništvu parcela;
- preduzeća i ustanove kojima je zemljište preneto na trajno (trajno) korišćenje;
- lica čije su dodjele utvrđene na osnovu doživotnog nasljednog posjeda.

Visina stope ne zavisi od toga kojom vrstom posla se vlasnik bavi.

Za one koji sade povrtnjak, bave se poljoprivredom ili drže garažu predviđene su posebne tarife (vidi tabelu 1.2).

Tabela 1.2

Poreske stope utvrđene za određene kategorije zemljišta (godišnje)

Namjena zemljišta	Stopa poreza
Zemljište zauzeto hortikulturom, hortikulturom, stočarstvom	0,144 RUB/m2
Poljoprivredno zemljište	66.528 RUB/ha
Zemljišta se nalaze u NISU
Zemljište zauzeto stambenim fondom	3% predviđene stope za svaku zonu vrijednosti urbanog razvoja, ali ne manje od 0,144 rublja po kvadratu. m
Zemljište zauzeto individualnim i zadružnim garažama	3% stope, ali ne manje 0,144 RUB/sq. m

U privatnom vlasništvu je 7301 hektar, što je 5% teritorije Velikog Peterburga. Građani uglavnom posjeduju zemljišne parcele uz individualne stambene objekte (1113 ha). Preduzeća zauzimaju 5432 hektara, 4321 hektar zauzima poljoprivredno zemljište.

Postupak prodaje i kupovine zemljišnih parcela koje zauzimaju privatizovana državna (opštinska) preduzeća određen je "Osnovnim odredbama Državnog programa privatizacije državnih i opštinskih preduzeća u Ruskoj Federaciji nakon 1. jula 1994. godine", koje je odobrio Ukaz predsjednika Ruske Federacije od 22. jula 1994. br. 1535, kao i niz drugih pravnih akata.

Prodavac navedenih zemljišnih parcela je imovinski fond koji je prodao određeno preduzeće ili akcije akcionarskog društva nastalog prilikom privatizacije državnog (opštinskog) preduzeća.

Predmet prodaje je parcela na kojoj se nalazi zgrada, objekat, prostor, koji je u vlasništvu kupca zemljišne parcele, a za preduzeća - parcela u granicama teritorije preduzeća korisnika zemljišta.

Kupci zemljišnih parcela u okviru privatizovanog preduzeća, zgrade, objekta, lokala mogu se prijaviti za kupovinu zemljišne parcele u celini ili delimično.

Uz prijavu je potrebno priložiti sljedeću dokumentaciju:
- za pravna lica - overena kopija osnivačkih dokumenata ili njihov original;
- za fizička lica - kopiju pasoša ili dokumenta koji ga zamjenjuje;
- kupoprodajni ugovor ili drugi dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad svim zgradama, objektima koji se nalaze na zemljišnoj parceli koja se otkupljuje;
- tri primjerka nacrta granica zemljišne parcele, koji je izdala Komisija za urbanizam i arhitekturu (KGA);
- tri primjerka plana zemljišne parcele, izdat i ovjeren od strane Komisije za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem (KZRiZ);

Ukoliko kupac ne raspolaže gore navedenim dokumentima, uz zahtjev se prilaže rješenje organa o davanju zemljišne parcele u kojem se navodi površina i lokacija parcele, kao i kopija plana privatizacije;

Izvod iz registra akcionara (ugovor o osnivanju), kojim se potvrđuje da je najmanje sedamdeset posto osnovnog kapitala pravnog lica u privatnom vlasništvu;

Uvjerenje o izvorima sredstava namijenjenih za isplatu po kupoprodajnom ugovoru (za pravna lica), odnosno uvjerenje o prihodima (za fizička lica), registrovano kod teritorijalnog poreskog organa.

Prodavac (Imovinski fond), nakon prijema zahtjeva i dokumenata, registruje ga i šalje zahtjeve KZRiZ-u, KGA i Komitetu za državnu kontrolu, korištenje i zaštitu povijesnih i kulturnih spomenika (GIOP) (ukoliko se predmetna lokacija nalazi u granicama zona zaštite spomenika) za izdavanje zaključaka za ovo zemljište. Ove organizacije u roku od mjesec dana donose zaključak (o davanju ili nepružanju zemljišne parcele) i dva primjerka istog.

Prodajna cijena parcele u Sankt Peterburgu izračunava se kao proizvod površine parcele, standardne cijene zemljišta i faktora množenja utvrđenog u skladu sa nalogom gradonačelnika - predsjednika Vlade St. Petersburg od 22.08.94 br. 881-r "O postupku utvrđivanja cijene zemljišne parcele". Standardna cijena parcela kreće se od 10 do 85 poreskih stopa, ovisno o tome gdje se parcela nalazi i ko je kupuje.

Prilikom otkupa zemljišne parcele u dijelovima, takav dio može biti:

Zemljišna parcela pod teritorijalno odvojenim podjelom ili drugim dijelom preduzeća;

Zemljišna parcela preduzeća, na kojoj se nalazi jedna ili više zgrada, objekata, objekata.

Prilikom prodaje zemljišne parcele važno je shvatiti da je potrebno utvrditi i sudbinu drugih nepokretnosti povezanih s njom, jer kada se prodaje samo zemljišna parcela, samo vlasništvo nad zemljištem prelazi na kupca, a prodavac zadržava prava na zgradama, građevinama i drugim objektima i pravo korištenja onog dijela zemljišne parcele koji je zauzet ovim objektom nekretnine i koji je neophodan za njegovo korištenje pod uslovima utvrđenim kupoprodajnim ugovorom.

Na lokalnom nivou, posebno u Sankt Peterburgu, zemljišno zakonodavstvo u pogledu prodaje zemljišta trenutno je predstavljeno raznim podzakonskim aktima i propisima. Prvi dokument koji se direktno odnosi na prodaju zemljišta u Sankt Peterburgu bila je naredba gradonačelnika od 19.10.94. br. 1043-r „O postupku implementacije Uredbe predsjednika Ruske Federacije od 22.07.94. br. 1535 o prodaji i davanju u zakup zemljišnih parcela." Ovim nalogom je utvrđeno da je prodavac zemljišnih parcela Fond gradske imovine, zakupodavac Odbor za upravljanje gradskom imovinom, a upisnik (uključujući upis samih zemljišnih parcela i drugih nepokretnosti, prava na parcelama i pripadajućim nekretninama, opis primarne služnosti, drugi tereti itd.) .d.) - KZRiZ Sankt Peterburg.

Upis i izdavanje potvrda o vlasništvu i prava doživotnog nasljednog posjeda građana prilikom inicijalne registracije prava na zemljišnim parcelama, predviđeno za individualno stanovanje, izgradnju ljetnih vikendica, vrtlarstvo i hortikulturu;

upis i izdavanje potvrda o pravu neograničenog (trajnog) korišćenja zemljišta pravnim licima; upis i izdavanje potvrda o vlasništvu nad zemljištem poljoprivrednim preduzećima vrši KZRZ. Postupak prijema, pregleda i izdavanja dokumenata prilikom inicijalne registracije potvrda o pravu na zemljišnim parcelama regulisan je Uputstvom.

Postupak prodaje i kupovine zemljišnih parcela u Sankt Peterburgu pretpostavlja da je značajan udio u poslovima privatizacije zemljišta dodijeljen KZRZ-u.

Materijalna imovina privrednog društva uključuje zemljišne parcele u njenom vlasništvu i nematerijalna dobra - dodijeljena ili stečena imovinska i obligaciona prava na njima.

Ova prava, u skladu sa važećim zakonom, uključuju pravo na:
doživotno nasljedno posjedovanje državne i opštinske imovine;
trajno (neograničeno) korišćenje zemljišnih parcela državne i opštinske svojine;
zakup zemljišta;
ograničeno korištenje susjednih zemljišnih parcela u vlasništvu drugih lica.

Tokom rada, komad zemlje može donijeti prihod koji se zove zemljišna renta. Ispod nje se shvata kao interni pokazatelj efektivnosti korišćenja zemljišne parcele kao imovine preduzeća, koji se izračunava kao količnik deljenja obračunate vrednosti sa periodom kapitalizacije.

U skladu sa nacrtom metodoloških preporuka "Postupak za obračun vrijednosti zemljišnih parcela u imovini komercijalnih organizacija, uključujući i one sa stranim ulaganjima", koji je izradio Državni komitet Ruske Federacije za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem, sljedeće: Predlaže se klasifikacija zemljišnih parcela prilikom obračuna zemljišne rente u zavisnosti od vrste korišćenja: poljoprivredno, šumsko, naseljeno zemljište i dr.

Navedeni sistemi klasifikacije osnovnih sredstava i zemljišnih parcela su trenutno prihvaćeni kao osnova za računovodstvo u imovini preduzeća. ali ne smatraju objekte nekretninama kao cjelinu, već kao osnovna sredstva i zemljište. Kako god, ako analiziramo tržišnu vrijednost nekretnina, postoji potreba za razvojem vlastitog sistema klasifikacije koji bi nam omogućio da uzmemo u obzir glavne “robne” osobine holističkog objekta procjene i koji bi bio povezan sa postojećim sistemima za klasifikaciju i opisivanje objekata.

Što se tiče stambenih nekretnina, moguće je nekoliko tipoloških konstrukcija. Na primjer, ovisno o trajanju i prirodi korištenja stambenog prostora:
- primarno stanovanje - mjesto stalnog boravka;
- sekundarno stanovanje - prigradsko stanovanje koje se koristi u ograničenom vremenskom periodu;
- tercijarno stanovanje - namijenjeno za kratkotrajni boravak (hoteli, moteli i sl.).

U odnosu na uslove velikih gradova (na primjer, Sankt Peterburg), uobičajeno je razlikovati sljedeće tipološke karakteristike:

1. Elitno stanovanje.

Ima sljedeće osnovne zahtjeve:

§ smještaj u najprestižnijim dijelovima grada;

Pripadanje "starom" fondu (uz prisustvo velikog remonta i rekonstrukcije) ili fondu "staljinističkog";

zidovi od opeke;

Ukupna površina stanova nije manja od 70 kvadratnih metara. m.;

Prisutnost izoliranih prostorija u konfiguraciji blizu trga i velike kuhinje (s površinom od najmanje 15 m²);

Prisustvo čuvanog ulaza, podzemne ili obližnje garaže itd.

Niske kuće tipa vikendica koje su dio elite karakteriziraju zahtjevi potrošača kao što su:

§ smještaj na takvoj udaljenosti od grada kada putovanje ne traje duže od 1 sata;

zidovi od opeke;

Zgrada na dva ili više nivoa;

Dostupnost usluga za domaćinstvo i inženjering.

2. Superiorno kućište. Potražnja potrošača za stambenim objektima ove vrste podrazumijeva prisustvo sljedećih glavnih karakteristika:

Mogućnost smještaja u raznim (ne samo najprestižnijim) dijelovima grada;

Nešto smanjenje zahtjeva za površinu ​​soba i kuhinja na 12 i 8 kvadratnih metara. m (odnosno);

Prisustvo dnevnog boravka s površinom od najmanje 17 kvadratnih metara. m.;

Veća raznolikost dizajnerskih i tehnoloških parametara.

Što se tiče niskih zgrada koje se nalaze u prigradskom području, glavne karakteristike su visoka čvrstoća, izdržljivost i niska toplinska provodljivost zidova, kao i dostupnost inženjerskih mreža.

3. Tipično kućište. Za njega je tipično:

Smještaj u bilo kojem dijelu grada;

Usklađenost arhitektonsko-planskih parametara sa savremenim građevinskim propisima i propisima;

Po konstruktivnim i tehnološkim parametrima pripada kućama druge generacije industrijske stambene izgradnje i moderne.

Za niske prigradske zgrade nisu najvažnije samo tehničke karakteristike, već i dostupnost osnovnih društvenih sadržaja.

4. Stanovanje niskih potrošačkih kvaliteta

Na osnovu uslova potražnje potrošača, koja se formira pod uticajem faktora solventnosti, zahtevi za ovu vrstu stanovanja su veoma mali:

Smještaj u neprestižnim područjima;

Udaljenost od glavnih prometnih komunikacija;

Pripadajući takvim konstruktivnim i tehnološkim tipovima kao što su zgrade „starog“ fonda koje nisu bile podvrgnute kapitalnim i popravnim i građevinskim radovima i kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje;

Smještaj na prvim katovima kuća drugih tipova;

Podcijenjene arhitektonsko-planske karakteristike itd.

Razmatrana klasifikacija uzima u obzir preferencije ciljnih grupa potrošača stanova i nivo njihove solventnosti (marketinški pristup). Međutim, stambene nekretnine se mogu podijeliti na osnova urbanističkih smjernica.

Dakle, prilikom donošenja ekonomskih odluka na tržištu stambenih nekretnina u Sankt Peterburgu, koristi se tipologija, uključujući:

Kuće "starog" fonda, građene u predrevolucionarnom periodu;

Kuće građene od 1917. do kraja 30-ih godina, odlikuju se lakonskim arhitektonsko-planskim rješenjima, smještene u neposrednoj blizini mjesta primjene rada (onog perioda), danas nisu mnogo prestižnije, ali imaju visoku strukturnu i tehnološku karakteristike;

„Staljinističke“ kuće, čija je gradnja pala na period od kasnih 30-ih do kasnih 50-ih godina, označavajući oživljavanje klasičnih arhitektonskih i urbanističkih pozicija i locirane uglavnom u prestižnim područjima udaljenim od industrijskih zona;

Kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje (60-e) (Hruščov), koje karakteriziraju podcijenjeni arhitektonski i tehnološki parametri;

Kuće druge generacije industrijske stambene izgradnje, građene 70-80-ih godina, kada su u urbanističkom projektovanju korišteni viši normativi i standardi;

Moderne stambene zgrade sa širokim spektrom karakteristika.

Tabela 1.3

i broj soba u Sankt Peterburgu

Kvaliteta "stara
Loše kvalitete
"stari fond"
Kvalitet "Staljin-
nebeska kuća"
Loše kvalitete
"Staljinova kuća"
Cigla "Hruščov"
Panel "Hruščov"
i "brezhnevka"
"Brodovi"
Drugi panel
višespratnice
Moderna cigla-

Postoji također klasifikacija objekata stambenih nekretnina u zavisnosti od materijala koji se koristi za vanjske zidove zgrade:
- kuće sa zidovima od cigle;
- Panel kuće;
- monolitne kuće;
- drvene kuće;
- kuće mješovitog tipa.

Posebnu nišu zauzimaju prigradske nekretnine zbog malog obima transakcija i njihove specifičnosti. Ovdje je uglavnom zastupljeno sekundarno stanovanje.

Mnogi faktori utiču na ponudu i potražnju u ovom sektoru tržišta. Pored uobičajenih prioriteta pri kupovini stambene nekretnine, od velike važnosti su i lične preferencije za lokaciju, doba godine i društvenu homogenost susjeda. Kupci veliku pažnju poklanjaju dostupnosti najšireg mogućeg spektra komunikacija (autonomni sistemi opskrbe toplinom i vodom). Prednost se daje objektima od cigle ili drveta. Plac od najmanje 10 ari smatra se obaveznim atributom za objekat vangradske nekretnine.

U Lenjingradskoj oblasti najveća su potražnja za sljedećim područjima: Vsevolozhsky, Primorsky, Toksovo, Karelian Isthmus, Yukki, itd.

Prosječne cijene na tržištu prigradskih nekretnina kreću se od 5.000 do 13.000 dolara CLUA, iako su luksuzne vikendice i zimovnice posebno istaknute i procijenjene su između 50.000 i 100.000 dolara.

Različiti su znaci klasifikacije stambenih nekretnina, koji su poslužili kao osnova za grupisanje, kao i njihove motivacije, preferencije i uslovi solventnosti. Nije moguće koristiti jedan tipološki kriterijum koji integriše uticaj svih faktora. Stoga se u praksi koristi nekoliko kriterija kako bi se dobila razumna predstava o nekretnini.

komercijalne nekretnine u Rusiji se počelo formirati tek početkom privatizacije preduzeća. Sektor komercijalnih nekretnina je mnogo manji od stambenog sektora, pa je stoga i manje transakcija, iako su komercijalne nekretnine najatraktivnije u cijelom svijetu. Treba napomenuti da je u ovom sektoru preovlađujući oblik transakcija renta.

Komercijalne nekretnine se mogu podijeliti na dohodovne – zapravo komercijalne nekretnine i stvaranje uslova za njihovo izvlačenje – industrijske (industrijske) nekretnine.

Nekretnine koje stvaraju prihod uključuju:

1. Kancelarijski prostor. Prilikom razvrstavanja kancelarijskog prostora u svakoj regiji, opštini uzimaju se u obzir različiti faktori prema kojima prostor pripada određenoj klasi. To može biti lokacija, kvalitet zgrade (nivo završne obrade, stanje fasade, centralni ulaz, dostupnost liftova), kvalitet upravljanja (društvo za upravljanje, dostupnost dodatnih usluga za stanare) , itd.

U međunarodnoj praksi koristi se sljedeća klasifikacija:

Klasa A1:
1. Međunarodni programer.
2. Centralna lokacija, lak pristup.
3. Kompletno obnovljena zgrada.
4. Mikroklima se kontroliše pomoću jedinstvenog sistema ventilacije, grejanja i četvorocevnog sistema klimatizacije.
5. Raspored otvorenog prostora prema standardu školjke i zupčanika:
- podignuti podovi i spušteni plafoni,
- visina od sprata do sprata sledeće etaže 3,6 m,
- racionalna efektivna mreža stubova - rastojanje između njih je najmanje 6 m.
6. Podzemni parking i lak pristup.
7. Sistem neprekidnog napajanja.
8. Savremeni sigurnosni sistemi zgrada.


11. Međunarodno društvo za upravljanje.

Klasa A2:

2. Kompletno rekonstruisan 90-ih godina. zgrada.
3. Potpuno kontrolisana unutrašnja klima.
4. Raspored otvorenog prostora prema standardu "ljuska i zupčanik".
5. Dovoljan parking i lak pristup.
6. Sistem neprekidnog napajanja.
7. Savremeni sigurnosni sistemi zgrada.
8. Profesionalni stanodavac.
9. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
10. Međunarodno društvo za upravljanje.

klasa B1:
1. Centralna lokacija, lak pristup.
2. Rekonstruisana zgrada.
3. Autonomno snabdevanje toplotom i sistem predhlađenja dovodnog vazduha.
4. Efikasno tlocrtno planiranje u obliku kancelarijskih blokova.
5. Kvalitetna popravka "Eurostandard".
6. Dovoljan parking i lak pristup.
7. Moderni liftovi.
8. 24-satno osiguranje.
9. Profesionalni stanodavac.
10. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
11. Profesionalno društvo za upravljanje.

klasa B2:

2. Renovirana zgrada.
3. Efikasan tlocrt u obliku kancelarijskih blokova.
4. Visokokvalitetna popravka "evropskog standarda".
5. Ne baš pogodan pristup je moguć.
6. 24-satno osiguranje.
7. Profesionalni stanodavac.
8. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
9. Profesionalno društvo za upravljanje.

klasa C1:
1. Centralna lokacija.
2. Kozmetički renovirana zgrada.
3. Efikasno tlocrtno planiranje.
4. Kvalitetne popravke.
5. 24-satno osiguranje.
6. Iskusni stanodavac.
7. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
8. Prisustvo upravljačke strukture u zgradi.

klasa C2:

2. Projekat je nastao prenamjenom bivše institutske ili poslovne zgrade.
3. Različito stanje prostorija: od renoviranja sovjetskog tipa do modernog stilskog interijera.
4. 24-satno osiguranje.
5. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
6. Prisustvo upravljačke strukture u zgradi.

KlasaD:
1. Drugačija lokacija.
2. Nije baš zgodan pristup.
3. Projekat je nastao prenamjenom bivše institutske ili poslovne zgrade.
4. Jeftine popravke.
5. Sigurnost.
6. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
7. Nepostojanje upravljačke strukture u zgradi.

U različitim regijama Rusije ova klasifikacija se možda ne podudara. Tako je, na primjer, u Sankt Peterburgu, kao rezultat istraživanja postojećih uredskih centara, određena sljedeća klasifikacija.

klasa A:
- centralna lokacija;

- novogradnja ili kapitalna rekonstrukcija;
- visokoprofesionalan menadžment;
- širok spektar usluga;

klasa B:
- dobra lokacija;
- samostojeća specijalizovana poslovna zgrada;
- selektivni remont;
- profesionalno upravljanje;
- širok spektar usluga;
- potpuna sigurnost poslovanja.

Klasa OD:
- dobra lokacija;
- samostojeća zgrada;
- preuređenje;
- menadžment;
- usluge.

KlasaD:
- komercijalno razvijene administrativne i proizvodno-laboratorijske zgrade srednjih i velikih preduzeća bez ulaganja.

Među faktorima koji utječu na atraktivnost uredskih centara stvorenih u blizini industrijskih preduzeća ili na njihovoj teritoriji (klasa D), možemo razlikovati:

2. Hoteli. Hotelski projekti u Ruskoj Federaciji danas su najteže vrste ulaganja u profitabilne nekretnine. Izgradnja novih ili rekonstrukcija starih hotela najviše klase, njihova oprema i troškovi poslovanja smatraju se prilično rizičnom investicijom, jer. troškovi ovakvih projekata su nekoliko puta veći od troškova izgradnje modernih trgovačkih centara ili uredskih centara. Osim toga, hoteli sa pet zvjezdica imaju veoma duge periode otplate, zbog čega rusko tržište nekretnina koje stvara prihod gravitira prema niskim cijenama hotela i nižim kapitalnim ulaganjima.

Do danas je hotelski kompleks Sankt Peterburga veoma raznolik i obuhvata više od 100 objekata različitih kategorija za 27.000 ležajeva. Većina ovih hotela su mali. Manje-više se ističe 30 hotela, koji čine 55% od ukupnog broja hotelskih ležajeva u gradu. Veliki hoteli srednjeg nivoa uključuju: "Pribaltiyskaya", "Pulkovskaya", "Moskva", "Sankt Peterburg". U Sankt Peterburgu nema dovoljno hotela srednje klase. Hoteli sa pet zvjezdica uključuju Grand Hotel Europe i Nevsky Palace. Povrat ulaganja u izgradnju hotela je: za hotele sa tri zvjezdice - 8 godina; sa pet zvjezdica - ne manje od 13 - 15 godina.

Ovi i drugi poznati, dobro locirani hoteli imaju kafiće, restorane i barove, opremljena mjesta za rekreaciju, kazina itd. Manje popularni manji hoteli smješteni u manje prestižnim područjima imaju tendenciju da pružaju kvalitetniji smještaj i usluge i imaju svoje klijente.

3. Parking garaže (parkingi) budući da se komercijalne nekretnine u zemlji praktički ne razvijaju, iako postoje izgledi. Uostalom, na hiljadu stanovnika, u skladu sa normama, potrebno je oko 150 parking mesta.

Trenutno, na primjer, u Sankt Peterburgu, manje od 60/o voznog parka automobila ima stalna skladišta, od kojih se samo 2% nalazi u podzemnim garažama, iako je potreba za njima vrlo velika. Zbog visoke cijene parking mjesta (4-6 hiljada američkih dolara, au centru grada cijene dostižu 10-12 hiljada američkih dolara), nema masovne izgradnje parkinga. Na osnovu masovnog klijenta, cijena jednog parking mjesta bi trebala biti u rasponu od 2 - 3 hiljade američkih dolara, tj. iznosi oko 30% vrijednosti auta. Napominjemo da je trenutno izuzetno teško preregistrovati jedan garažni boks, jer. Državna ustanova „Gradski zavod za registraciju prava na nepokretnostima“ (GU RBR) se ne bavi uknjižbom garaža. Za rješavanje ovog problema potrebno je kreirati jedinstven sistem registracije vlasništva nad raznim vrstama garaža.

4. Prodavnice i tržni centri. Kao što je pokazalo iskustvo velikih evropskih gradova, dobri uslovi za lokaciju multifunkcionalnih trgovačkih centara (MTC) su: raskrsnica glavnih autoputeva, blizina metro stanica i stajališta kopnenog saobraćaja. Najčešće se takvi centri nalaze u "spavaćim" područjima, ili van grada, zapravo, u pustoši, u blizini glavnog autoputa. U SAD-u se ITC (“MALL”) obično nalaze izvan granica grada, što se može objasniti određenim brojem vozila po glavi stanovnika, populacijom gradova i drugim faktorima.Ove razlike shodno tome utiču na zahtjeve iu fazi razvoja. formiranje ukupne ITC strategije za poslovanje – planiranje, projektovanje i promociju, kao i tokom izgradnje i rada trgovačkog centra. Na primjer, broj parking mjesta, dostupnost i parametri prostora za rekreaciju i zabavu, prateće usluge u domaćinstvu, itd. biće drugačije.

Faktori uspjeha uključuju:
- pravilno odabrana lokacija;
- izrada funkcionalnog rješenja i akumulacija - potreba potencijalnih posjetitelja;
- ispravno sastavljena prognoza razvoja teritorije uz gradilište (za 5-10 godina);
- opšta atmosfera ITC-a koja se postiže u procesu projektovanja i razvoja dizajna;
- dobro osmišljen izbor stanara;
- Ispravno odabrano društvo za upravljanje.

Pored navedenih faktora, trgovački kompleksi posebno zahtijevaju pružanje usluga svojim zakupcima (na primjer, stalno čišćenje teritorije, servis popravke vage, 24-satno osiguranje, presovanje kartona itd.). Na tržištu Sankt Peterburga, najveći trgovački kompleksi koji pružaju gore navedene usluge su Balkansky i Ladozhskaya. Dakle, trgovački kompleksi mogu biti i trgovački i tržni, i shopping i zabavni.

Ne treba smatrati da je razvoj multifunkcionalnih trgovačkih centara izum Zapada. Poznato je da je promišljena tradicija razvoja velikih maloprodajnih prostora, prolaza, dvorišta, gde je „svaki“ posetilac mogao da kupi sve što mu srce poželi, u skladu sa svojim potrebama i prihodima, gde je mogao da dođe „da vidi druge i pokaže sebe“, odlazi.ukorijenjen u prošlosti.

Regije zemlje su u različitim ekonomskim uslovima i razvijaju se prema svojim složenim zakonima, stoga u modernoj Rusiji proces nastanka novih ili modernizacije starih trgovačkih centara nije ujednačen. Moskva je lider u ovom procesu, kao svetska metropola, koja u poređenju sa drugim gradovima Rusije postoji u najpovoljnijem investicionom režimu.

Trgovina, kao sfera privrednog života, najmanje je pogođena negativnim ekonomskim i političkim promjenama i brzo se oporavlja od kriza i depresija, a glavnim pokazateljem razvoja trgovinskog sektora može se smatrati rastuća potražnja za funkcionalnom, sigurnom maloprodajom. prostor.

Trenutno, u ukupnom obimu nestambenog fonda Sankt Peterburga, komercijalne površine zauzimaju samo 7,2% (vidi sliku 1.2). Kao rezultat toga, opskrba stanovnika grada maloprodajnim prostorom iznosi 0,68 kvadratnih metara. m po osobi. Poređenja radi: u Helsinkiju ima 3,5 kvadrata po osobi. m - pet puta više nego u Sankt Peterburgu.

Rice. 1.2. Udio maloprodajnog prostora u ukupnoj strukturi nestambenog fonda (prema GUION-u i IIC-u "Nekretnine Sankt Peterburga")

Problemi koji uzrokuju nedostatak likvidnih i obećavajućih za ulaganja maloprodajnih nekretnina u većini gradova Rusije su slični i prvenstveno se odnose na strukturu nestambenog fonda koja se razvila u periodu prije reforme:

Mali dio nestambenih prostorija namijenjen je profitabilnom poslovanju, od kojih značajan dio zauzimaju različite organizacije;

Nezadovoljavajući položaj mnogih objekata koji su funkcionalno pogodni za komercijalnu upotrebu ne dozvoljava njihov razvoj;

U velikim industrijskim gradovima udio industrijskih nekretnina u strukturi nestambenog fonda je pretjerano visok, čija konverzija zahtijeva značajna ulaganja i često je otežana zbog nejasnog pravnog statusa;

Većina nestambenog fonda je u nezadovoljavajućem tehničkom stanju;

U većini gradova, investiciona aktivnost je koncentrisana uglavnom u centru grada.

Na primer, oko 40% trgovinskih preduzeća nalazi se u četiri centralna okruga Sankt Peterburga (slika 1.3). Istovremeno, zauzimaju samo 25/0 gradskog maloprodajnog prostora, iako se u centru nalaze tri najobimnije robne kuće – Gostiny Dvor, Passage i DLT. U istorijskom delu Sankt Peterburga ne postoji nijedan moderan tržni centar koji zadovoljava zapadnjačke zahteve.

Rice. 1.3 Učešće centra u strukturi trgovinskih preduzeća prema Odboru za tržište potrošača sa 01.01.99.

Danas su najtraženije prodavnice površine 100 - 200 kvadratnih metara. m., zatim, u opadajućem redoslijedu - manje od 100 kvadratnih metara. m. iu rasponu od 200 - 400 m2. m. Površina više od 500 kvadratnih metara. m su manje traženi. Među glavnim zahtjevima zakupaca su izlozi i dostupnost parkinga.

Na osnovu optimalne površine prodavnice od 400 kvadratnih metara. m, zatim oko 300 kvadratnih metara. m treba pasti na trgovački pod, 100 kvadratnih metara. m - za pomoćne prostorije, 70 kvadratnih metara. m - za skladišta i 30 kvadratnih metara. m - za urede.

Na izbor mjesta za iznajmljivanje lokala utječe okolna infrastruktura. Primera radi, objekti koji se nalaze u samom centru grada u „slepim“ ulicama ili trakama ostaju van vidokruga zainteresovanih stanara.

5. Industrijske (industrijske) nekretnine u Rusiji su u početnoj fazi razvoja, iako u poslednje vreme većinu objekata privatizacije određuje vlasnik. Prije sklapanja posla potrebno je izvršiti sveobuhvatnu analizu vlasničkih isprava kako bi se uvjerili da su prava prodavca na predloženi objekat neosporna, mogućnost njegovog pravnog otuđenja i prava novog vlasnika da ovaj objekat koristi za predviđenu svrha. Kako se proces formiranja pravog vlasnika bude razvijao, tako će se povećavati i obim transakcija u ovoj oblasti. Ali ovo je jedna strana problema. S druge strane, u gotovo svakom gradu u zemlji mogu se uočiti prazne zgrade pogona i fabrika od 5-8 spratova sa dotrajalom i (ili) neupotrebljivom inženjerskom mrežom i polomljenim prozorima. Stoje i ne nalaze efektivnog vlasnika. Zašto? Postoji nekoliko razloga:

1. Industrijska zgrada 60 - 80 godina. ne zadovoljava zahtjeve savremenih tehnologija, a rekonstrukcija zahtijeva velika kapitalna ulaganja.

2. Trenutno, glavni potrošač industrijskih nekretnina su mala preduzeća koja zahtijevaju određene specifične karakteristike za svoj razvoj: visoki kapaciteti, prisustvo željezničkih pristupnih puteva, jednospratnice i po mogućnosti samostojeće zgrade sa autonomnim komunikacijama.

3. Po pravilu, zahtjevi potencijalnih zakupaca su prenaglašeni i ne odgovaraju predloženim industrijskim objektima.

4. Vlasnici industrijskih nekretnina nude tržištu nekretnine u žalosnom stanju, a istovremeno postavljaju naduvane cijene.

5. Manje ili više potpune i tačne informacije o industrijskoj nekretnini, njenom pravnom statusu, veličini, stanju itd. nedostaje.

Sve to daje tržištu industrijskih nekretnina spontan i nepredvidiv karakter.

Na formiranom zapadnom tržištu usvojeno je još jedno, koje se razlikuje od gore predložene klasifikacije objekata nekretnina u kategorije A, B i C.

Objekti nekretnina koji se koriste za obavljanje određene djelatnosti. Obično se prodaje zajedno s poslom (specijalizirane nekretnine);

Nespecijalizovane nekretnine - obične zgrade - prodavnice, kancelarije, fabrike, skladišta, koje se najčešće prodaju ili iznajmljuju.

Postoji više od 3.000 javnih zgrada i objekata raznih vrsta i vrsta.

Naredba KUGI iz Sankt Peterburga od 24. avgusta 1998. br. 1289-r „O postupku izdavanja pasoša za objekat u izgradnji“.

Naredba gradonačelnika - predsedavajućeg Vlade Sankt Peterburga od 19.10.94. br. 1043-r „O postupku sprovođenja Uredbe predsednika Ruske Federacije od 22.07.94. br. 1535 u vezi sa prodaja i zakup zemljišnih parcela."

Ukaz predsjednika Ruske Federacije od 11. maja 1995. br. 478 „O mjerama za osiguranje garantovanog primanja prihoda od privatizacije u savezni budžet“ značajno je smanjio standardnu ​​cijenu zemljišnih parcela pri prodaji zemljišta koje se nalazi pod privatizovanim preduzećima.

U skladu sa Ukazom predsjednika Ruske Federacije od 22. jula 1994. br. 1535.

Klasifikacija objekata nekretnina Faktor klasifikacije Komponente Porijeklo 1. Prirodni (prirodni) objekti. 2. Vještački objekti (zgrade). Pogled 1.Zemlja.2. Zgrade.3. Strukture. 4. Preduzeća. 5. Prostorije. 6. Višegodišnji zasadi. 7. Stvarna prava. 8. Ostali objekti. Geografski faktor 1. Lokalni.2. Urban.3. regionalni.4. Nacionalni.5. Svijet. Funkcionalna namjena 1. Slobodne zemljišne parcele (za razvojne ili druge namjene). 2. Prirodni kompleksi (ležišta) za njihovu eksploataciju. Po prirodi namjene Za stanovanje: kuće, vikendice, stanovi; za trgovinu i plaćene usluge; za komercijalne i industrijske djelatnosti: hoteli, poslovni prostori, trgovine, restorani, servisi, tvornice, pogoni, skladišta; za poljoprivredne svrhe: farme, voćnjaci; za posebne namjene: škole, crkve, manastiri, bolnice, vrtići, starački domovi, zgrade, državne i administrativne ustanove

Klasifikacija objekata nekretnina Faktor klasifikacije Komponente Razmjer 1.Površine zemljišta.2. Odvojene zemljišne parcele.3. Kompleksi zgrada i objekata.4. Stambeno-stambena zgrada.5. Stambena obiteljska kuća (ljetnikovca, vikendica) .6. Dio (ulaz) .7. Pod u sekciji.8. Apartman.9. Soba.10. Ljetna vikendica.11. Kompleks upravnih zgrada.12. Zgrada.13 Prostorije ili dijelovi zgrada (presjeci, spratovi) Spremnost za upotrebu 1. Gotovi objekti. 2. Zahteva rekonstrukciju ili velike popravke. 3. Zahteva završetak izgradnje.

Klasifikacija objekata nekretnina Faktor klasifikacije Komponente Po namjeni vlasništva 1. Za poslovne svrhe. 2. Za prebivalište vlasnika. 3. Kao investicija. 4. Kao inventar. 5. Za razvoj i razvoj u cilju trošenja iscrpljivih resursa. Po specijalizaciji 1. Specijalizovani: rafinerije nafte i hemijska postrojenja, muzeji, biblioteke i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru. 2. Nespecijalizovana: sva ostala imovina za kojom postoji opšta potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, postojeće ili slične namene. Po reproduktivnosti 1. Neponovljivo: zemljišne parcele, nalazišta minerala. 2. Ponovljivo: zgrade, strukture, višegodišnje zasade.

Klasifikacija objekata nekretnina po kategorijama A, B, C. KategorijaKarakteristike objekata kategorije A Objekti nekretnina koji se koriste za obavljanje poslova (preduzeća, dijelovi preduzeća koji se mogu samostalno koristiti; nespecijalizirane nekretnine; uredi, skladišta, zgrade, itd.) B Nekretnine za investiciona ulaganja u svrhu ostvarivanja kapitalnih prihoda (renta, anuitet, lizing, trust, hipoteka i dr.) C Višak nekretnina stavljen na prodaju jer se ne može koristiti u poslovanju.

Faze životnog ciklusa objekta nekretnine Naziv faze Opis 1. Predinvesticija (analiza izvodljivosti stvaranja, opravdanost efikasnosti) Izrada koncepata za izradu objekta; potkrepljenje mogućih opcija za efektivnost objekta; identifikacija izvora finansiranja projekta; izrada tehničke projektne dokumentacije potrebne za dobijanje dozvola i pripremu zemljišne parcele (uređenje oblika i veličine, uklanjanje prirodne i vještačke vegetacije, isušivanje vodnih tijela); određivanje izvršioca projekta; izbor najbolje i najefikasnije opcije korišćenja nekretnine, uzimajući u obzir karakteristike njenih karakteristika i sva svojstva okoline. 2. Izrada objekta (projektovanje, izgradnja) Organizacija izgradnje objekta u skladu sa tehničkim specifikacijama, postavljanje komunikacija, sadnja novih zasada, priprema i puštanje u rad.

Faze životnog ciklusa objekta nekretnine Naziv faze Opis 3. Puštanje u rad U ovoj fazi se obavljaju operacije sa objektom i država registruje promjenu pravne sudbine objekta: puštanje u rad za njegovu namjenu ili prodaja na tržištu nekretnina. Prilikom kupovine i prodaje objekta mijenja se predmet vlasništva. Kada se zemljište i/ili poboljšanja daju u zakup ili zakup od strane vlasnika, prava korištenja (i, eventualno, posjeda) se prenose na drugo lice uz pojavu tereta prava vlasništva. 4. Rad objekta (vlasništvo i korištenje) U ovoj fazi životnog ciklusa organizira se racionalno korištenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika i ostvarivanje maksimalnog prihoda od rada.

Faze životnog ciklusa objekta nekretnine Faza Naziv faze Opis 5. Rekonstrukcija i naknadni rad Kao rezultat eksploatacije, objekat postaje funkcionalno i ekonomski zastarjeli, stoga je potrebno izvršiti veće popravke (rekonstrukcija, modernizacija) u cilju povećanja prihoda od naknadnog poslovanja. 6.Reprofilisanje Kao rezultat pogoršanja potrošačkih svojstava, promjena u funkcionalnosti, moguće je reprofilirati imovinu. 7. Likvidacija objekta Kraj privrednog vijeka. Prestanak postojanja objekta: prirodno uništenje, rušenje. U cilju minimiziranja troškova likvidacije, razmatraju se prijedlozi za određivanje vremenskog okvira i ekonomski isplativog načina rušenja objekata, mogućnost prodaje konstruktivnih elemenata i materijala likvidiranih objekata i komunikacija.

Uvod

Tipologija -- klasifikacija prema bitnim karakteristikama. Zasnovan je na konceptu tipa kao jedinice podjele proučavane stvarnosti, specifičnog idealnog modela historijski razvijajućih objekata.

Klasifikacija objekata nekretnina prema različitim kriterijumima (kriterijumima) doprinosi uspešnijem proučavanju objekata. U ove svrhe mogu se primijeniti različiti principi klasifikacije ovisno o njihovom porijeklu i namjeni.

Nekretnine su vrsta imovine koja je zakonom priznata kao nepokretna.

Nekretnina po poreklu obuhvata zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomerati bez nesrazmernog oštećenja namene, uključujući zgrade, objekte, objekte izgradnje u toku.

Pored nekretnina po poreklu, u Rusiji postoje „nekretnine po zakonu“. Uključuje zračne i pomorske brodove koji podliježu državnoj registraciji, plovila unutrašnje plovidbe i svemirske objekte.

Definicija objekata nekretnina podrazumijeva prisustvo dva elementa u njihovoj strukturi

1. Prirodni (prirodni) objekti - zemljišna parcela, šuma i višegodišnji zasadi, izolirana vodna tijela i podzemne parcele. Nazivaju se i "nekretninama po prirodi".

2. Umetnički objekti (zgrade): stambene zgrade, poslovne, javne (specijalne) zgrade i objekti, inženjerski objekti.Ovi objekti mogu biti u potpunosti izgrađeni i spremni za rad, mogu zahtijevati rekonstrukciju ili velike popravke, a odnosi se i na nedovršenu izgradnju objekata.

Izgradnja je rezultat građevinskih aktivnosti za realizaciju određenih potrošačkih funkcija.

prirodna svojstva

Zemljišne parcele po kategorijama

Zemljišta u Ruskoj Federaciji podijeljena su u sljedeće kategorije prema namjeni:

1. Poljoprivredno zemljište - zemljište koje se nalazi van granica naselja i predviđeno za potrebe poljoprivrede, kao i namijenjeno za ove namjene. Oni uključuju poljoprivredno zemljište, zemljište koje zauzimaju putevi na farmi, komunikacije, šumske plantaže dizajnirane da zaštite zemljište od uticaja negativnih (štetnih) prirodnih, antropogenih i izazvanih pojava, vodna tijela, kao i zgrade, građevine, građevine koje se koriste za proizvodnju, skladištenje i primarnu preradu poljoprivrednih proizvoda.

2. Zemljište naselja priznaje se kao zemljište koje se koristi i namijenjeno za izgradnju i razvoj naselja. U sastav zemljišta naselja mogu se uključiti zemljišne parcele razvrstane u skladu sa urbanističkim propisima u sljedeće teritorijalne zone: stambene; društveni i poslovni; proizvodnja; inženjerske i transportne infrastrukture; rekreativno; poljoprivredna upotreba; posebne namjene; vojne instalacije; ostale teritorijalne zone. Granice teritorijalnih zona moraju ispunjavati uslove da svaka zemljišna parcela pripada samo jednoj zoni. Pravilima korišćenja i uređenja zemljišta utvrđuju se urbanistički propisi za svaku teritorijalnu zonu pojedinačno, uzimajući u obzir posebnosti njenog položaja i uređenja, kao i mogućnost teritorijalne kombinacije različitih vrsta korišćenja zemljišta (stambene, javne i poslovne, industrijske zemljišne parcele koje se nalaze u granicama jedne teritorijalne zone, utvrđuje se jedinstvena urbanistička regulativa. Urbanističkim propisima teritorijalne zone utvrđuje se osnov pravnog režima zemljišnih parcela, kao i svega što se nalazi iznad i ispod površine zemljišnih parcela i koristi se u procesu izgradnje i naknadnog rada zgrada, objekata, objekata. .

3. Industrijska i druga namjenska zemljišta, u zavisnosti od prirode posebnih poslova za koje se koriste ili namjene, dijele se na: industrijska zemljišta; energetska zemljišta; transportno zemljište; zemlje komunikacija, emitovanja, televizije, informatike; zemljište za svemirske aktivnosti; zemlje odbrane i sigurnosti; zemljište za druge posebne namjene. Radi osiguranja sigurnosti stanovništva i stvaranja potrebnih uslova za rad industrijskih objekata, energetskih objekata, posebno radijacijski i nuklearno opasnih objekata, skladišta nuklearnih materijala i radioaktivnih tvari, transportnih i drugih objekata, sigurnosnih, sanitarno-zaštitnih objekata. i druge zone sa posebnim uslovima za korišćenje zemljišta. Zemljišne parcele obuhvaćene takvim zonama ne oduzimaju se vlasnicima zemljišnih parcela, korisnicima zemljišta, vlasnicima zemljišta i zakupcima zemljišnih parcela, ali se u njihovim granicama može uvesti poseban režim njihovog korištenja, ograničavajući ili zabranjujući one vrste djelatnosti koje su nespojivo sa ciljevima uspostavljanja zona.

4. Zemljišta posebno zaštićenih teritorija obuhvataju zemljišta koja imaju posebnu ekološku, naučnu, istorijsku, kulturnu, estetsku, rekreativnu, zdravstvenu i drugu vrijednu vrijednost. To uključuje posebno zaštićena prirodna područja, uključujući područja za poboljšanje zdravlja i odmarališta; zemljišta zaštite prirode, rekreativne, istorijske i kulturne namjene.

5. Zemljišta Šumskog fonda - zemljišta Šumskog fonda obuhvataju šumska zemljišta (zemljišta obrasla šumskom vegetacijom i nisu njom obrasla, a namijenjena je njenoj obnovi, sječi, opožarenim površinama, rijetkim površinama, krčevinama i dr.) i nešumskim površinama. zemljišta namijenjena za šumarstvo (čistine, putevi, močvare i drugo), osim šuma na odbrambenim zemljištima, gradskim naseljima, kao i drveće i žbunje na poljoprivrednim zemljištima, saobraćaju, naseljima, vodnim resursima i drugim kategorijama. Na trajno (trajno) korišćenje, zakup, besplatno korišćenje na određeno vreme, šumske parcele koje su u državnoj ili opštinskoj svojini daju se pravnim licima, a u zakup, besplatno korišćenje na određeno vreme - građanima. Davanje u zakup šumskih parcela u državnom ili opštinskom vlasništvu građanima i pravnim licima vrši se u skladu sa Zakonom o šumama Ruske Federacije.

6. Zemljišta vodnog fonda obuhvataju zemljišta:

Pokriveno površinskim vodama koncentrisanim u vodnim tijelima;

Zauzimaju ga hidrauličke i druge građevine koje se nalaze na vodnim tijelima.

Zemljišne parcele se ne formiraju na zemljištima pokrivenim površinskim vodama. Zemljište je rezervisano za izgradnju akumulacija i drugih vještačkih vodnih tijela. Postupak korištenja i zaštite zemljišta vodnog fonda određen je Zakonom o zemljištu Ruske Federacije i vodnim zakonodavstvom.

7. Zemljište rezerve uključuje zemljište koje je u državnom ili opštinskom vlasništvu i nije dato građanima ili pravnim licima, sa izuzetkom zemljišta fonda za preraspodjelu zemljišta, formiranog u skladu sa članom 80. Zakona o zemljištu Ruske Federacije. Korišćenje rezervnog zemljišta dozvoljeno je nakon prelaska u drugu kategoriju, osim u slučajevima kada su rezervna zemljišta uključena u granice lovišta iu drugim slučajevima predviđenim saveznim zakonima.

Klasifikacija objekata nekretnina prema različitim kriterijumima (kriterijumima) doprinosi uspešnijem proučavanju objekata. U ove svrhe mogu se primijeniti različiti principi klasifikacije ovisno o njihovom porijeklu i namjeni. Klasifikacija objekata nekretnina vrši se prema četiri glavna kriterija:

Porijeklo;

Imenovanje;

Scale;

Spremno za upotrebu.

Prema porijeklu su:

- prirodni (prirodni) objekti - zemljišna parcela, šuma i višegodišnji zasadi, izolirana vodna tijela i podzemne parcele. Ova svojstva se takođe nazivaju "imovinom po prirodi";

- umjetni objekti (građevine):

ali) Stambene nekretnine- niskogradnja (do tri sprata), visokogradnja (od 4 do 9 spratova), visokogradnja (od 10 do 20 spratova), visokogradnja (preko 20 spratova). Objekat stambene nekretnine može biti i etažno vlasništvo, dio (ulaz), sprat u ulazu, stan, soba, seoska kuća;

b) komercijalne nekretnine- kancelarije, restorani, prodavnice, hoteli, garaže za iznajmljivanje, skladišta, zgrade i objekti, preduzeća kao imovinski kompleks;

u) javne (specijalne) zgrade i objekti:

- ozdravljenje (bolnice, poliklinike, starački domovi i domovi za djecu, sanatoriji, sportski kompleksi, itd.);

Obrazovni (vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, dječije umjetničke kuće itd.);

Kulturno-obrazovni (muzeji, izložbeni kompleksi, parkovi kulture i rekreacije, domovi kulture i pozorišta, cirkusi, planetariji, zoološki vrtovi, botaničke bašte itd.);

Posebne zgrade i objekti - administrativni (policija, sud, tužilaštvo, organi vlasti), spomenici, spomen-objekti, željezničke stanice, luke itd.;

G) inženjerske konstrukcije- melioracioni objekti i drenaža, složena inženjerska priprema zemljišne parcele za uređenje i dr.

Svaka od ovih grupa može se dalje podijeliti na osnovu različitih tipoloških kriterija.

Objekti koje je napravio čovjek nazivaju se "vlasništvom po zakonu", ali se ova kategorija nekretnina zasniva na "prirodnoj svojini".

Objekti koje je napravio čovjek mogu biti u potpunosti izgrađeni i spremni za rad, mogu zahtijevati rekonstrukciju ili velike popravke, a odnosi se i na nedovršeni građevinski projekti (u toku)."Nepotpuno" se odnosi na objekti za koje nisu izdati dokumenti o prijemu objekta u funkciju na propisan način. Izgradnja u toku može se podijeliti u dvije grupe:

- objekti na kojima se izvode radovi i objekti na kojima je iz ovih ili onih razloga zaustavljen rad. U skladu sa važećom procedurom, razlikuju se dva tipa prestanka rada u objektu: konzervacija i potpuni prekid izgradnje. Odluku o prekidu izgradnje donosi investitor. U odluci se moraju navesti razlozi za konzervaciju ili potpuni prestanak gradnje, kao i:

U slučaju konzervacije - period za koji se gradnja konzervira (privremeno obustavlja), uslovi konzervacije, naziv organizacije koja je odgovorna za pripremu gradilišta za konzervaciju, sigurnost izgrađenih objekata i izvedenih radova;

U slučaju potpunog prestanka izgradnje - postupak likvidacije i korišćenja već izgrađenih objekata ili njihovih delova, montiranih objekata i opreme, prodaja materijalnih sredstava dovezenih na gradilište.

Zemljišne parcele mogu biti djeljive i nedjeljive. Parcela se naziva djeljivom kada se može podijeliti na dijelove i formirati samostalne zemljišne parcele sa dozvolom za namjensku upotrebu. U skladu sa zakonskom regulativom nije dozvoljena podjela gradskog zemljišta, poljoprivrednog zemljišta i sl.

Zemljišni fond u Ruskoj Federaciji za ekonomske svrhe podijeljen je u sedam kategorija zemljišta:

1. Poljoprivredno zemljište imaju poseban pravni status na tržištu nekretnina i koriste se:

Za poljoprivrednu proizvodnju (oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, višegodišnji zasadi, devičanska zemljišta i druga zemljišta);

Za ličnu pomoćnu poljoprivredu;

Za kolektivno vrtlarstvo i hortikulturu;

Za pomoćnu poljoprivrednu proizvodnju;

Za eksperimentalne i naučne stanice.

Prenos zemljišta iz ove kategorije u drugu vrši se samo odlukom subjekta Federacije. Posebno vrijedna zemljišta ne podliježu privatizaciji.

2. Zemljišta gradova i mjesta zauzimaju 4% zemlje. Na ovim zemljištima nalaze se stambeni objekti i društveno-kulturne institucije, kao i ulice, parkovi, trgovi, ekološki objekti; mogu se locirati industrijski, transportni, energetski, odbrambeni objekti i poljoprivredna proizvodnja. Ova kategorija zemljišta obezbeđuje 86% prihoda konsolidovanog budžeta od svih plaćanja za korišćenje zemljišta i može se koristiti samo u skladu sa generalnim planovima i projektima.

3. Zemljišta industrije, saobraćaja, komunikacija, televizije, informatike i prostorne podrške, energetike, odbrane i druge namjene. Imaju poseban način upotrebe.

4. Zemljišta posebno zaštićenih teritorija uključiti rezerve; zelene zone gradova, odmorišta, kampovi; spomenici prirode, istorije i kulture; mineralne vode i ljekovito blato, botaničke bašte i dr. Ova kategorija zemljišta je namijenjena za oplemenjivanje ljudi, masovnu rekreaciju i turizam, kao i za istorijsko-kulturno obrazovanje i estetsko uživanje. Takva zemljišta su zaštićena posebnim zakonima i na njima je zabranjena privredna djelatnost.

5. Zemljišta šumskog fonda u potpunosti su određena pravnim režimom šuma na njima. Ova kategorija zemljišta obuhvata zemljište pokriveno šumama i predviđeno za potrebe šumarstva i lokalne industrije.

6. Zemljišta vodnog fonda. To su zemljišta okupirana akumulacijama, glečerima, močvarama (osim tundre i šumatundre), hidrauličkim građevinama i njihovim pravom prolaza.

7. Zemljište rezervata služe kao rezerva i raspoređeni su u različite svrhe.

Prodaja zemljišnih parcela, kao i njihova dodjela za poduzetničku djelatnost i prijenos iz jedne kategorije u drugu, vrši se u skladu sa zakonima Ruske Federacije i subjekata Federacije.

Zemljišna parcela u prometu se koristi za ostvarivanje prihoda, uključujući lizing, doprinos u dionički kapital, kao osiguranje za zalog itd.

U svakoj opštinskoj asocijaciji, teritorija je podeljena na zone u zavisnosti od njene vrednosti. Svaka zona ima svoju poreznu stopu.

Tokom rada, komad zemlje može donijeti prihod koji se zove zemljišna renta. Ispod nje se shvata kao interni pokazatelj efikasnosti korišćenja zemljišne parcele kao imovine preduzeća, koji se izračunava kao količnik deljenja obračunate vrednosti sa periodom kapitalizacije.

Što se tiče stambenih nekretnina, moguće je nekoliko tipoloških konstrukcija. Na primjer, ovisno o trajanju i prirodi korištenja stambenog prostora:

Primarno stanovanje - mjesto stalnog boravka;

Sekundarno stanovanje - prigradsko stanovanje koje se koristi u ograničenom vremenskom periodu;

Tercijarno stanovanje - dizajnirano za kratkotrajni boravak (hoteli, moteli, itd.).

U odnosu na uslove velikih gradova, uobičajeno je razlikovati sljedeće tipološke karakteristike:

1. Elitno stanovanje.

Ima sljedeće osnovne zahtjeve:

Smještaj u najprestižnijim dijelovima grada;

Pripadanje "starom" fondu (uz prisustvo velikog remonta i rekonstrukcije) ili fondu "staljinističkog";

zidovi od opeke;

Ukupna površina stanova nije manja od 70 kvadratnih metara. m.;

Prisutnost izoliranih prostorija u konfiguraciji blizu trga i velike kuhinje (s površinom od najmanje 15 m²);

Prisustvo čuvanog ulaza, podzemne ili obližnje garaže itd.

Niske kuće tipa vikendica koje su dio elite karakteriziraju zahtjevi potrošača kao što su:

Smještaj na takvoj udaljenosti od grada kada putovanje ne traje više od 1 sata;

zidovi od opeke;

Zgrada na dva ili više nivoa;

Dostupnost usluga za domaćinstvo i inženjering.

2. Superiorno kućište. Potražnja potrošača za stambenim objektima ove vrste podrazumijeva prisustvo sljedećih glavnih karakteristika:

Mogućnost smještaja u raznim (ne samo najprestižnijim) dijelovima grada;

Nešto smanjenje zahtjeva za površinu ​​soba i kuhinja na 12 i 8 kvadratnih metara. m (odnosno);

Prisustvo dnevnog boravka s površinom od najmanje 17 kvadratnih metara. m.;

Veća raznolikost dizajnerskih i tehnoloških parametara.

Što se tiče niskih zgrada koje se nalaze u prigradskom području, glavne karakteristike su visoka čvrstoća, izdržljivost i niska toplinska provodljivost zidova, kao i dostupnost inženjerskih mreža.

Tipično kućište. Za njega je tipično:

Smještaj u bilo kojem dijelu grada;

Usklađenost arhitektonsko-planskih parametara sa savremenim građevinskim propisima i propisima;

Po konstruktivnim i tehnološkim parametrima pripada kućama druge generacije industrijske stambene izgradnje i moderne.

Za niskogradnju prigradskog naselja najvažnije su ne samo tehničke karakteristike, već i dostupnost osnovnih društvenih sadržaja.

4. Stanovanje niskih potrošačkih kvaliteta

Na osnovu uslova potražnje potrošača, koja se formira pod uticajem faktora solventnosti, zahtevi za ovu vrstu stanovanja su veoma mali:

Smještaj u neprestižnim područjima;

Udaljenost od glavnih prometnih komunikacija;

Pripadajući takvim konstruktivnim i tehnološkim tipovima kao što su zgrade „starog“ fonda koje nisu bile podvrgnute kapitalnim i popravnim i građevinskim radovima i kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje;

Smještaj na prvim katovima kuća drugih tipova;

Podcijenjene arhitektonsko-planske karakteristike itd.

Razmatrana klasifikacija uzima u obzir preferencije ciljnih grupa potrošača stanova i nivo njihove solventnosti (marketinški pristup). Međutim, stambene nekretnine se mogu podijeliti na osnova urbanističkih smjernica.

Dakle, prilikom donošenja ekonomskih odluka na tržištu stambenih nekretnina koristi se tipologija koja uključuje:

Kuće "starog" fonda, građene u predrevolucionarnom periodu;

Kuće građene od 1917. do kraja 30-ih godina, odlikuju se lakonskim arhitektonsko-planskim rješenjima, smještene u neposrednoj blizini mjesta primjene rada (onog perioda), danas nisu mnogo prestižnije, ali imaju visoku strukturnu i tehnološku karakteristike;

- "staljinističke" kuće, čija je izgradnja padala na period od kasnih 30-ih do kasnih 50-ih godina, označavajući oživljavanje klasičnih arhitektonskih i urbanističkih pozicija i locirane uglavnom u prestižnim područjima udaljenim od industrijskih zona;

Kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje (60-e) (Hruščov), koje karakteriziraju podcijenjeni arhitektonski i tehnološki parametri;

Kuće druge generacije industrijske stambene izgradnje, građene 70-80-ih godina, kada su u urbanističkom projektovanju korišteni viši normativi i standardi;

Moderne stambene zgrade sa širokim spektrom karakteristika.

Postoji također klasifikacija objekata stambenih nekretnina u zavisnosti od materijala koji se koristi za vanjske zidove zgrade:

Kuće sa zidovima od cigle;

- Panel kuće;

Monolitne kuće;

Drvene kuće;

Mješovite kuće.

Posebnu nišu zauzimaju prigradske nekretnine zbog malog obima transakcija i njihove specifičnosti. Ovdje je uglavnom zastupljeno sekundarno stanovanje.

Mnogi faktori utiču na ponudu i potražnju u ovom sektoru tržišta. Pored uobičajenih prioriteta pri kupovini stambene nekretnine, od velike važnosti su i lične preferencije za lokaciju, doba godine i društvenu homogenost susjeda. Kupci veliku pažnju poklanjaju dostupnosti najšireg mogućeg spektra komunikacija (autonomni sistemi opskrbe toplinom i vodom). Prednost se daje objektima od cigle ili drveta. Plac od najmanje 10 ari smatra se obaveznim atributom za objekat vangradske nekretnine.

Klasifikacione karakteristike stambenih nekretnina koje su poslužile kao osnova za grupisanje su različite, kao i njihove motivacije, preferencije i uslovi solventnosti, a nije moguće koristiti jedan tipološki kriterijum koji integriše uticaj svih faktora. Stoga se u praksi koristi nekoliko kriterija kako bi se dobila razumna predstava o nekretnini.

komercijalne nekretnine u Rusiji se počelo formirati tek početkom privatizacije preduzeća. Sektor komercijalnih nekretnina je mnogo manji od stambenog sektora, pa je stoga i manje transakcija, iako su komercijalne nekretnine najatraktivnije u cijelom svijetu. Treba napomenuti da je u ovom sektoru preovlađujući oblik transakcija renta.

Komercijalne nekretnine se mogu podijeliti na dohodovne – zapravo komercijalne nekretnine i stvaranje uslova za njihovo izvlačenje – industrijske (industrijske) nekretnine.

Nekretnine koje stvaraju prihod uključuju:

1. Kancelarijski prostor. Prilikom razvrstavanja kancelarijskog prostora u svakoj regiji, opštini uzimaju se u obzir različiti faktori prema kojima prostor pripada određenoj klasi. To može biti lokacija, kvalitet zgrade (nivo završne obrade, stanje fasade, centralni ulaz, dostupnost liftova), kvalitet upravljanja (društvo za upravljanje, dostupnost dodatnih usluga za stanare) , itd. Među faktorima koji utiču na atraktivnost poslovnog prostora, postoji niz pozitivnih i negativnih aspekata, koji su prikazani u tabeli 10.

Tabela 10 - Pozitivni i negativni aspekti lokacije poslovnog prostora koji utiču na cijenu zakupa ili prodaje

2. Hoteli. Hotelski projekti u Ruskoj Federaciji danas su najteže vrste ulaganja u profitabilne nekretnine. Izgradnja novih ili rekonstrukcija starih hotela najviše klase, njihova oprema i troškovi poslovanja smatraju se prilično rizičnom investicijom, jer. troškovi ovakvih projekata su nekoliko puta veći od troškova izgradnje modernih trgovačkih centara ili uredskih centara. Osim toga, hoteli sa pet zvjezdica imaju veoma duge periode otplate, zbog čega rusko tržište nekretnina koje stvara prihod gravitira prema niskim cijenama hotela i nižim kapitalnim ulaganjima.

Do danas je hotelski kompleks velikih gradova vrlo heterogen i uključuje objekte različitih kategorija. Većina ovih hotela su mali. Mnogi hoteli imaju kafiće, restorane i barove, opremljena mjesta za rekreaciju, kazina itd. Manje popularni hoteli su manji, obično se nalaze u ne baš prestižnim područjima i pružaju kvalitetniji smještaj i uslugu i imaju svoje klijente.

3. Parking garaže (parkingi) budući da se komercijalne nekretnine u zemlji praktički ne razvijaju, iako postoje izgledi. Uostalom, na hiljadu stanovnika, u skladu sa normama, potrebno je oko 150 parking mesta.

Zajedničko za sve velike gradove je rast flote automobila u vlasništvu stanovništva. Mnoge porodice imaju dva ili tri automobila. Međutim, nema dovoljno parking mjesta. To je zbog specifičnosti gradnje, te posebnosti dostupnosti slobodnog zemljišta u gradu.

4. Prodavnice i tržni centri. Kao što je pokazalo iskustvo velikih evropskih gradova, dobri uslovi za lokaciju multifunkcionalnih trgovačkih centara (MTC) su: raskrsnica glavnih autoputeva, blizina metro stanica i stajališta kopnenog saobraćaja. Najčešće se takvi centri nalaze u "spavaćim" područjima, ili van grada, zapravo, u pustoši, u blizini glavnog autoputa. Faktori koji doprinose uspjehu ITC plasmana uključuju:

Pravilno odabrana lokacija;

Izrada funkcionalnog rješenja i akumulacija - potrebe potencijalnih posjetitelja;

Ispravno sastavljena prognoza razvoja teritorije uz gradilište (za 5-10 godina);

Opća atmosfera ITC-a, koja se postiže u procesu projektovanja i razvoja dizajna;

Dobro osmišljen izbor stanara;

Prava kompanija za upravljanje.

Pored navedenih faktora, trgovački kompleksi posebno zahtijevaju pružanje usluga svojim zakupcima (na primjer, stalno čišćenje teritorije, servis popravke vage, 24-satno osiguranje, presovanje kartona itd.). Trgovački kompleksi mogu biti i trgovački i tržni, i trgovački i zabavni.

Trgovina, kao sfera privrednog života, najmanje je pogođena negativnim ekonomskim i političkim promjenama i brzo se oporavlja od kriza i depresija, a glavnim pokazateljem razvoja trgovinskog sektora može se smatrati rastuća potražnja za funkcionalnom, sigurnom maloprodajom. prostor.

Danas su najtraženije prodavnice površine od 100 - 200 m2, zatim, u opadajućem redosledu - manje od 100 m2. m. iu rasponu od 200 - 400 m2. m. Površina više od 500 kvadratnih metara. m su manje traženi. Među glavnim zahtjevima zakupaca su izlozi i dostupnost parkinga.

Na osnovu optimalne površine prodavnice od 400 kvadratnih metara. m, zatim oko 300 kvadratnih metara. m treba pasti na trgovački pod, 100 kvadratnih metara. m - za pomoćne prostorije, 70 kvadratnih metara. m - za skladišta i 30 kvadratnih metara. m - za urede.

Na izbor mjesta za iznajmljivanje lokala utječe okolna infrastruktura. Primera radi, objekti koji se nalaze u samom centru grada u „slepim“ ulicama ili trakama ostaju van vidokruga zainteresovanih stanara.

5. Industrijske (industrijske) nekretnine u Rusiji su u razvoju, iako u poslednje vreme većinu objekata privatizacije određuje vlasnik. Prije sklapanja posla potrebno je izvršiti sveobuhvatnu analizu vlasničkih isprava kako bi se uvjerili da su prava prodavca na predloženi objekat neosporna, mogućnost njegovog pravnog otuđenja i prava novog vlasnika da ovaj objekat koristi za predviđenu svrha. Kako se proces formiranja pravog vlasnika bude razvijao, tako će se povećavati i obim transakcija u ovoj oblasti. Ali ovo je jedna strana problema. S druge strane, u skoro svakom gradu u zemlji mogu se uočiti prazne zgrade pogona i fabrika od 5-8 spratova sa dotrajalom i/ili neupotrebljivom inženjerskom mrežom i polomljenim prozorima. Stoje i ne nalaze efektivnog vlasnika. Zašto? Postoji nekoliko razloga:

1. Industrijske zgrade 60-ih - 80-ih godina. ne zadovoljava zahtjeve savremenih tehnologija, a rekonstrukcija zahtijeva velika kapitalna ulaganja.

2. Trenutno, glavni potrošač industrijskih nekretnina su mala preduzeća koja zahtijevaju određene specifične karakteristike za svoj razvoj: visoki kapaciteti, prisustvo željezničkih pristupnih puteva, jednospratnice i po mogućnosti samostojeće zgrade sa autonomnim komunikacijama.

3. Po pravilu, zahtjevi potencijalnih zakupaca su prenaglašeni i ne odgovaraju predloženim industrijskim objektima.

4. Vlasnici industrijskih nekretnina nude tržištu nekretnine u žalosnom stanju, a istovremeno postavljaju naduvane cijene.

5. Manje ili više potpune i tačne informacije o industrijskoj nekretnini, njenom pravnom statusu, veličini, stanju itd. nedostaje.

Sve to daje tržištu industrijskih nekretnina spontan i nepredvidiv karakter.

Na formiranom zapadnom tržištu usvojeno je još jedno, koje se razlikuje od gore predložene klasifikacije objekata nekretnina u kategorije A, B i C.

Objekti nekretnina koji se koriste za obavljanje određene djelatnosti. Obično se prodaje zajedno s poslom (specijalizirane nekretnine);

Nespecijalizovane nekretnine - obične zgrade - prodavnice, kancelarije, fabrike, skladišta, koje se najčešće prodaju ili iznajmljuju.