विभिन्न मानदंडों (श्रेणियों) के अनुसार अचल संपत्ति की वस्तुओं का वर्गीकरण अचल संपत्ति बाजार के अधिक सफल अनुसंधान में योगदान देता है और विभिन्न प्रकार की अचल संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के तरीकों के विकास और अनुप्रयोग की सुविधा प्रदान करता है। वर्गीकरण की प्रक्रिया में, अचल संपत्ति के अलग-अलग समूहों को प्रतिष्ठित किया जाता है जिनकी समान कार्य विशेषताएं होती हैं, जो उनके मूल्यांकन के लिए समान दृष्टिकोण की संभावना निर्धारित करती हैं।

इन उद्देश्यों के लिए, उनके मूल और उद्देश्य के आधार पर विभिन्न वर्गीकरण सिद्धांतों को लागू किया जा सकता है। हालांकि, अचल संपत्ति की परिभाषा में इसकी संरचना में दो घटकों का आवंटन शामिल है।

- प्राकृतिक (प्राकृतिक) वस्तुएं-भूमि भूखंड, वन और बारहमासी वृक्षारोपण, पृथक जल निकाय और उप-भूखंड। इन संपत्तियों को "प्रकृति द्वारा अचल संपत्ति" के रूप में भी जाना जाता है।

- कृत्रिम वस्तुएं (इमारतें):

एक) आवासीय गुण- कम वृद्धि वाली इमारत (तीन मंजिल तक), ऊंची इमारतें (4 से 9 मंजिल तक), ऊंची इमारतें (10 से 20 मंजिल तक), ऊंची इमारतें (20 मंजिल से अधिक)। आवासीय अचल संपत्ति का उद्देश्य एक सम्मिलित, एक खंड (प्रवेश द्वार), एक प्रवेश द्वार में एक मंजिल, एक अपार्टमेंट, एक कमरा, एक देश का घर भी हो सकता है;

बी) व्यावसायिक अचल संपत्ति- कार्यालय, रेस्तरां, दुकानें, होटल, खरीदारी और मनोरंजन केंद्र, किराए के लिए गैरेज, गोदाम, भवन और संरचनाएं, एक संपत्ति परिसर के रूप में उद्यम, आदि;

में) सार्वजनिक (विशेष) भवन और संरचनाएं

- स्वास्थ्य में सुधार (अस्पताल, पॉलीक्लिनिक्स, नर्सिंग होम और बच्चों के घर, अस्पताल, खेल परिसर, आदि);

शैक्षिक (बालवाड़ी और नर्सरी, स्कूल, कॉलेज, तकनीकी स्कूल, संस्थान, बच्चों के कला घर, आदि);

सांस्कृतिक और शैक्षिक (संग्रहालय, प्रदर्शनी परिसर, संस्कृति और मनोरंजन के पार्क, संस्कृति और थिएटर के घर, सर्कस, तारामंडल, चिड़ियाघर, वनस्पति उद्यान, आदि);

विशेष भवन और संरचनाएं - प्रशासनिक (पुलिस, अदालत, अभियोजक का कार्यालय, प्राधिकरण), स्मारक, स्मारक संरचनाएं, रेलवे स्टेशन, बंदरगाह, आदि;

जी) इंजीनियरिंग संरचनाएं- पुनर्ग्रहण सुविधाएं और जल निकासी, विकास के लिए भूमि भूखंड की जटिल इंजीनियरिंग तैयारी, आदि।

इन समूहों में से प्रत्येक को अलग-अलग टाइपोलॉजिकल मानदंडों के आधार पर और अलग किया जा सकता है।

मानव निर्मित वस्तुओं को "कानून द्वारा संपत्ति" कहा गया है, लेकिन अचल संपत्ति की यह श्रेणी "प्रकृति द्वारा संपत्ति" पर आधारित है। मानव निर्मित वस्तुएं पूरी तरह से निर्मित और संचालन के लिए तैयार हो सकती हैं, पुनर्निर्माण या बड़ी मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है, और यह भी लागू होता है अधूरी निर्माण परियोजनाएं. . "अपूर्ण" का अर्थ है जिन वस्तुओं के संचालन में वस्तु की स्वीकृति पर दस्तावेज निर्धारित तरीके से जारी नहीं किए गए हैं।प्रगति में निर्माण को दो समूहों में विभाजित किया जा सकता है: जिन वस्तुओं पर काम किया जा रहा है, और जिन वस्तुओं पर किसी न किसी कारण से काम रोक दिया गया है।वर्तमान प्रक्रिया के अनुसार, सुविधा में काम की समाप्ति के दो प्रकार प्रतिष्ठित हैं: संरक्षण और निर्माण की पूर्ण समाप्ति।निर्माण की समाप्ति पर निर्णय डेवलपर द्वारा किया जाता है। निर्णय में निर्माण के संरक्षण या पूर्ण समाप्ति के कारणों को इंगित करना चाहिए, साथ ही:

संरक्षण के मामले में - वह अवधि जिसके लिए निर्माण संरक्षित है (अस्थायी रूप से समाप्त), संरक्षण की शर्तें, उस संगठन का नाम जो संरक्षण के लिए निर्माण स्थल तैयार करने के लिए जिम्मेदार है, निर्मित सुविधाओं की सुरक्षा और किए गए कार्य;

निर्माण की पूर्ण समाप्ति की स्थिति में - पहले से निर्मित सुविधाओं या उनके भागों, इकट्ठे संरचनाओं और उपकरणों के परिसमापन और उपयोग की प्रक्रिया, निर्माण स्थल पर लाई गई सामग्री की बिक्री।

भूमि भूखंड विभाज्य और अविभाज्य हो सकते हैं। एक भूखंड को विभाज्य कहा जाता है जब इसे भागों में विभाजित किया जा सकता है और इच्छित उपयोग के लिए अनुमति के साथ स्वतंत्र भूमि भूखंड बना सकता है।. कानून के अनुसार, शहरी भूमि, खेतों की भूमि आदि के विभाजन की अनुमति नहीं है।

आर्थिक उद्देश्यों के लिए रूसी संघ में भूमि निधि को भूमि की सात श्रेणियों में विभाजित किया गया है:

1. कृषि भूमिअचल संपत्ति बाजार में एक विशेष कानूनी स्थिति है और इसका उपयोग किया जाता है:

कृषि उत्पादन के लिए (कृषि योग्य भूमि, घास के मैदान, चारागाह, परती भूमि, बारहमासी वृक्षारोपण, कुंवारी भूमि और अन्य भूमि);

व्यक्तिगत सहायक खेती के लिए;

सामूहिक बागवानी और बागवानी के लिए;

सहायक कृषि उत्पादन के लिए;

प्रयोगात्मक और वैज्ञानिक स्टेशनों के लिए।

इस श्रेणी से दूसरी श्रेणी में भूमि का हस्तांतरण केवल फेडरेशन के विषय के निर्णय से किया जाता है। विशेष रूप से मूल्यवान भूमि निजीकरण के अधीन नहीं हैं।

2. शहरों और कस्बों की भूमिदेश के 4% हिस्से पर कब्जा। इन भूमियों में आवासीय भवन और सामाजिक-सांस्कृतिक संस्थान, साथ ही सड़कें, पार्क, वर्ग, पर्यावरण संरचनाएं; औद्योगिक, परिवहन, ऊर्जा, रक्षा सुविधाएं और कृषि उत्पादन स्थित हो सकते हैं। भूमि की यह श्रेणी भूमि उपयोग के लिए सभी भुगतानों से समेकित बजट में राजस्व का 86% प्रदान करती है और इसका उपयोग केवल सामान्य योजनाओं और परियोजनाओं के अनुसार किया जा सकता है।

3. उद्योग, परिवहन, संचार, टेलीविजन, सूचना विज्ञान और अंतरिक्ष सहायता, ऊर्जा, रक्षा और अन्य उद्देश्यों की भूमि। उनके पास उपयोग का एक विशेष तरीका है।

4. विशेष रूप से संरक्षित प्रदेशों की भूमिभंडार शामिल करें; शहरों के हरित क्षेत्र, विश्राम गृह, शिविर स्थल; प्रकृति, इतिहास और संस्कृति के स्मारक; खनिज पानी और चिकित्सीय मिट्टी, वनस्पति उद्यान, आदि। भूमि की इस श्रेणी का उद्देश्य लोगों के सुधार, सामूहिक मनोरंजन और पर्यटन के साथ-साथ ऐतिहासिक और सांस्कृतिक शिक्षा और सौंदर्य आनंद के लिए है। ऐसी भूमि विशेष कानून द्वारा संरक्षित हैं, और उन पर आर्थिक गतिविधि निषिद्ध है।

5. वन निधि की भूमि पूरी तरह से उन पर उगने वाले जंगलों के कानूनी शासन द्वारा निर्धारित की जाती है।भूमि की इस श्रेणी में वनों से आच्छादित भूमि और वानिकी और स्थानीय उद्योग की जरूरतों के लिए प्रदान की गई भूमि शामिल है।

6. जल निधि की भूमि. ये जलाशयों, ग्लेशियरों, दलदलों (टुंड्रा और वन-टुंड्रा को छोड़कर), हाइड्रोलिक संरचनाओं और उनके रास्ते के अधिकार के कब्जे वाली भूमि हैं।

7. आरक्षित भूमिआरक्षित के रूप में कार्य करते हैं और विभिन्न प्रयोजनों के लिए आवंटित किए जाते हैं।

भूमि भूखंडों की बिक्री, साथ ही उद्यमशीलता गतिविधि के लिए उनका आवंटन और एक श्रेणी से दूसरी श्रेणी में स्थानांतरण, रूसी संघ और संघ के विषयों के कानूनों के अनुसार किया जाता है।

उदाहरण के लिए, भूमि की सूची इच्छित उपयोग, जो बिक्री के अधीन नहीं है, कानून द्वारा निर्धारित किया जाता है। इसमे शामिल है:

एक)राज्य (नगरपालिका) के स्वामित्व में हैं:
- संरक्षित या विशेष रूप से उपयोग किए जाने वाले प्राकृतिक क्षेत्र (भंडार, प्राकृतिक स्मारक, राष्ट्रीय और डेंड्रोलॉजिकल पार्क, वनस्पति उद्यान, आदि);
- रूसी संघ की सरकार द्वारा अनुमोदित सूची के अनुसार संघीय महत्व की ऐतिहासिक और सांस्कृतिक विरासत के भूमि भूखंड; - वन और जल निधि के भूमि भूखंड; - मनोरंजक, ऐतिहासिक और सांस्कृतिक उद्देश्यों के भूमि भूखंड;
- श्मशान और कब्रिस्तान के भूमि भूखंड;

बी) अविकसित भूमि भूखंड:

कृषि, वन और जल निधि, विशेष रूप से संरक्षित भूमि, जिसके लिए रूसी संघ का कानून एक विशेष निजीकरण शासन स्थापित करता है;
- खतरनाक पदार्थों से दूषित और बायोजेनिक संदूषण के अधीन;
- सार्वजनिक उपयोग (सड़कों, ड्राइववे, सड़कों, तटबंधों, पार्कों, वन पार्कों, चौकों, उद्यानों, बुलेवार्ड्स, तालाबों, समुद्र तटों और कानून के अनुसार सार्वजनिक भूमि के रूप में वर्गीकृत अन्य क्षेत्रों);

संघीय महत्व के समुद्र, नदी और हवाई बंदरगाहों में स्थित या उनके भविष्य के विकास के लिए आवंटित (आरक्षित);
- पूंजी संरचनाओं को खड़ा करने के अधिकार के बिना अस्थायी उपयोग में होना;
- जिसके लिए, आवेदन के समय, इन भूखंडों या अचल संपत्ति के स्वामित्व के बारे में विवाद हैं जो इससे दृढ़ता से जुड़े हुए हैं;

अन्य रूसी संघ के कानून के अनुसार निजीकरण के अधीन नहीं हैं।

उपरोक्त भूमि श्रेणी . के अंतर्गत आती है भूमि का वर्तमान उपयोग,वे। बिकाऊ नहीं है। प्रचलन में एक भूमि भूखंड का उपयोग आय उत्पन्न करने के लिए किया जाता है, जिसमें इसे किराए पर देना, शेयर पूंजी में योगदान करना, संपार्श्विक के लिए सुरक्षा के रूप में आदि शामिल है।

अचल संपत्ति और भूमि भूखंडों के वर्गीकरण की उपरोक्त प्रणालियों को वर्तमान में उद्यमों की संपत्ति में लेखांकन के आधार के रूप में स्वीकार किया जाता है। हालांकि वे अचल संपत्ति की वस्तुओं को संपूर्ण नहीं, बल्कि अचल संपत्ति और भूमि भूखंड के रूप में मानते हैं।हालांकि, यदि हम अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का विश्लेषण करते हैं, तो हमारी अपनी वर्गीकरण प्रणाली विकसित करने की आवश्यकता है जो हमें समग्र मूल्यांकन वस्तु के मुख्य "वस्तु" गुणों को ध्यान में रखने की अनुमति देगी और वर्गीकरण और वर्णन करने के लिए मौजूदा प्रणालियों से जुड़ी होगी। वस्तुओं।

आवासीय अचल संपत्ति के संबंध में, कई विशिष्ट निर्माण संभव हैं। उदाहरण के लिए, आवास के उपयोग की अवधि और प्रकृति के आधार पर:

प्राथमिक आवास - स्थायी निवास का स्थान;

माध्यमिक आवास - उपनगरीय आवास सीमित समय के लिए उपयोग किया जाता है;

तृतीयक आवास - अल्पकालिक निवास के लिए अभिप्रेत है (होटल, मोटल)

बड़े शहरों की स्थितियों के संबंध में, आवासीय अचल संपत्ति की निम्नलिखित विशिष्ट विशेषताओं को अलग करने की प्रथा है:

1. कुलीन आवास।इसकी निम्नलिखित बुनियादी आवश्यकताएं हैं: शहर के सबसे प्रतिष्ठित क्षेत्रों में आवास; "पुराने" फंड से संबंधित (एक प्रमुख ओवरहाल और पुनर्निर्माण की उपस्थिति में) या "स्टालिनिस्ट" फंड से; ईंट की दीवारे; अपार्टमेंट का कुल क्षेत्रफल 70 वर्ग मीटर से कम नहीं है। एम।; एक वर्ग के करीब एक विन्यास में पृथक कमरों की उपस्थिति, और एक बड़ी रसोई (कम से कम 15 वर्गमीटर के क्षेत्र के साथ); एक संरक्षित प्रवेश द्वार, एक भूमिगत या पास के गैरेज आदि की उपस्थिति।

निम्न-वृद्धि वाले कॉटेज-प्रकार के घर जो अभिजात वर्ग का हिस्सा हैं, ऐसी उपभोक्ता आवश्यकताओं की विशेषता है: शहर से इतनी दूरी पर आवास जब यात्रा में 1 घंटे से अधिक नहीं लगता है; ईंट की दीवारे; दो या दो से अधिक स्तरों पर निर्माण; घरेलू और इंजीनियरिंग सेवाओं की उपलब्धता।

2. सुपीरियर हाउसिंग।इस प्रकार के आवास के लिए उपभोक्ता की मांग का तात्पर्य निम्नलिखित मुख्य विशेषताओं की उपस्थिति से है: शहर के विभिन्न (न केवल सबसे प्रतिष्ठित) क्षेत्रों में आवास की संभावना; 12 और 8 वर्ग मीटर के लिए कमरे और रसोई के क्षेत्र के लिए आवश्यकताओं में कुछ कमी। मी (क्रमशः); कम से कम 17 वर्ग मीटर के क्षेत्र में रहने वाले कमरे की उपस्थिति। एम।; डिजाइन और तकनीकी मानकों की अधिक विविधता।

उपनगरीय क्षेत्र में स्थित कम वृद्धि वाली इमारतों के संबंध में, मुख्य विशेषताएं दीवारों की उच्च शक्ति, स्थायित्व और कम तापीय चालकता के साथ-साथ इंजीनियरिंग नेटवर्क की उपलब्धता हैं।

3. विशिष्ट आवास।इसकी विशेषता है: शहर के किसी भी जिले में आवास; आधुनिक भवन संहिताओं और विनियमों के साथ वास्तु और नियोजन मानकों का अनुपालन; औद्योगिक आवास निर्माण और आधुनिक लोगों की दूसरी पीढ़ी के घरों से संबंधित डिजाइन और तकनीकी मानकों के संदर्भ में।

कम वृद्धि वाली उपनगरीय इमारतों के लिए, न केवल तकनीकी विशेषताएं सबसे महत्वपूर्ण हैं, बल्कि बुनियादी सामाजिक सुविधाओं की उपलब्धता भी हैं।

4. कम उपभोक्ता गुणों का आवास।उपभोक्ता मांग की शर्तों के आधार पर, जो सॉल्वेंसी फैक्टर के प्रभाव में बनता है, इस प्रकार के आवास की आवश्यकताएं बहुत कम हैं: गैर-प्रतिष्ठित क्षेत्रों में आवास; मुख्य परिवहन संचार से दूरदर्शिता; "पुराने" फंड की इमारतों के रूप में ऐसे रचनात्मक और तकनीकी प्रकारों से संबंधित, जो पूंजी और मरम्मत और निर्माण कार्य के अधीन नहीं थे, और औद्योगिक आवास निर्माण की पहली पीढ़ी के घर; अन्य प्रकार के घरों की पहली मंजिल में आवास; कम करके आंका वास्तु और योजना विशेषताओं, आदि।

माना गया वर्गीकरण आवास उपभोक्ताओं के लक्षित समूहों की प्राथमिकताओं और उनकी शोधन क्षमता (विपणन दृष्टिकोण) के स्तर को ध्यान में रखता है। हालांकि, आवासीय अचल संपत्ति में विभाजित किया जा सकता है शहरी नियोजन दिशानिर्देशों के आधार पर, सामान्य तौर पर, निम्नलिखित विशेषताओं को प्रतिष्ठित किया जा सकता है:

वास्तुकला और योजना समाधान;

संरचनात्मक और तकनीकी विशेषताओं;

स्थान (क्षेत्र की प्रतिष्ठा, श्रम के आवेदन के स्थानों के निकट स्थान;

समय, निर्माण के वर्ष, संचालन की शर्तें, पुनर्निर्माण, मरम्मत;

विभिन्न प्रकार की विशेषताओं के साथ आधुनिक आवासीय भवन।

वहाँ भी आवासीय अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण के आधार परभवन की बाहरी दीवारों के लिए प्रयुक्त सामग्री: - ईंट की दीवारों वाले मकान; - पैनल हाउस; - अखंड घर; -लकड़ी के मकान; - मिश्रित प्रकार के घर। लेन-देन की छोटी मात्रा और उनकी विशिष्टता के कारण उपनगरीय अचल संपत्ति पर एक अलग जगह का कब्जा है।

आवासीय अचल संपत्ति के वर्गीकरण के संकेत, जो समूहीकरण के आधार के रूप में कार्य करते हैं, अलग-अलग हैं, जैसे कि उनकी प्रेरणा, प्राथमिकताएं और शोधन क्षमता की शर्तें हैं। एक एकल टाइपोलॉजिकल मानदंड का उपयोग करना संभव नहीं है जो सभी कारकों के प्रभाव को एकीकृत करता है।इसलिए, व्यवहार में, संपत्ति का उचित विचार देने के लिए कई मानदंडों का उपयोग किया जाता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आय-सृजन में विभाजित किया जा सकता है - वास्तव में वाणिज्यिक अचल संपत्ति और इसके निष्कर्षण के लिए स्थितियां बनाना - औद्योगिक (औद्योगिक) अचल संपत्ति।

प्रति आय पैदा करने वाली संपत्ति, इसके लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है:

1. कार्यालय के कमरे. प्रत्येक क्षेत्र, नगर पालिका में कार्यालय परिसर का वर्गीकरण करते समय, विभिन्न कारकों को ध्यान में रखा जाता है, जिसके अनुसार परिसर एक विशेष वर्ग से संबंधित होता है। यह स्थान, भवन की गुणवत्ता (परिष्करण का स्तर, मुखौटा की स्थिति, केंद्रीय प्रवेश द्वार, लिफ्ट की उपलब्धता), प्रबंधन की गुणवत्ता (प्रबंधन कंपनी, किरायेदारों के लिए अतिरिक्त सेवाओं की उपलब्धता) हो सकती है। , आदि।

2. होटल।रूसी संघ में होटल परियोजनाएं आज लाभदायक अचल संपत्ति में निवेश का सबसे कठिन प्रकार है। उच्चतम श्रेणी के पुराने होटलों का निर्माण या पुनर्निर्माण, उनके उपकरण और परिचालन लागत को काफी जोखिम भरा निवेश माना जाता है, क्योंकि। ऐसी परियोजनाओं की लागत फैशनेबल शॉपिंग मॉल या कार्यालय केंद्र बनाने की लागत से कई गुना अधिक है। इसके अलावा, फाइव-स्टार होटलों में बहुत लंबी पेबैक अवधि होती है, यही वजह है कि रूसी आय पैदा करने वाला रियल एस्टेट बाजार कम दर वाले होटलों और कम पूंजी निवेश की ओर बढ़ता है।

3. पार्किंग गैरेज (कार पार्क)) कैसे देश में वाणिज्यिक अचल संपत्ति की संभावनाएं हैं। आखिरकार, प्रत्येक हजार निवासियों के लिए, मानदंडों के अनुसार, लगभग 150 पार्किंग रिक्त स्थान की आवश्यकता होती है।

4. दुकानें और मॉल. इस सेगमेंट में सफलता में योगदान देने वाले कारकों में शामिल हैं: सही स्थान; एक कार्यात्मक समाधान और संचय तैयार करना; संभावित आगंतुकों की जरूरतें; निर्माण स्थल से सटे क्षेत्र के विकास के लिए सही ढंग से संकलित पूर्वानुमान;
- आईटीसी का सामान्य वातावरण, जो डिजाइन और डिजाइन विकास की प्रक्रिया में हासिल किया जाता है; किरायेदारों का अच्छी तरह से डिज़ाइन किया गया चयन; सही प्रबंधन कंपनी। शॉपिंग कॉम्प्लेक्स के लिए, सूचीबद्ध कारकों के अलावा, विशेष रूप से सेवा किरायेदारों को प्रदान करना आवश्यक है (उदाहरण के लिए, क्षेत्र की निरंतर सफाई, तराजू की मरम्मत सेवा, चौबीसों घंटे सुरक्षा, कार्डबोर्ड प्रेसिंग, आदि)।

अधिकांश रूसी शहरों में तरल और निवेश-आशाजनक खुदरा अचल संपत्ति की कमी का कारण बनने वाली समस्याएं समान हैं और मुख्य रूप से गैर-आवासीय स्टॉक की संरचना से संबंधित हैं जो पूर्व-सुधार अवधि में विकसित हुई हैं:

गैर-आवासीय परिसर का एक छोटा हिस्सा लाभदायक व्यवसाय के लिए आवंटित किया जाता है, जिसका एक महत्वपूर्ण हिस्सा विभिन्न संगठनों द्वारा कब्जा कर लिया जाता है;

व्यावसायिक उपयोग के लिए कार्यात्मक रूप से उपयुक्त कई वस्तुओं का असंतोषजनक स्थान उनके विकास की अनुमति नहीं देता है;

बड़े औद्योगिक शहरों में, गैर-आवासीय स्टॉक की संरचना में औद्योगिक अचल संपत्ति का हिस्सा अत्यधिक अधिक है, जिसके रूपांतरण के लिए महत्वपूर्ण निवेश की आवश्यकता होती है और अस्पष्ट कानूनी स्थिति के कारण अक्सर मुश्किल होती है;

अधिकांश गैर-आवासीय स्टॉक असंतोषजनक तकनीकी स्थिति में है;

अधिकांश शहरों में, निवेश गतिविधि मुख्य रूप से शहर के केंद्र में केंद्रित है।

5. रूस में औद्योगिक (औद्योगिक) अचल संपत्ति विकास के प्रारंभिक चरण में है. एक सौदे को समाप्त करने से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए शीर्षक दस्तावेजों का एक व्यापक विश्लेषण करना आवश्यक है कि प्रस्तावित वस्तु पर विक्रेता के अधिकार निर्विवाद हैं, इसके कानूनी अलगाव की संभावना और नए मालिक के अधिकार इस वस्तु को अपने उद्देश्य के लिए उपयोग करने के लिए हैं। उद्देश्य।

स्थापित पश्चिमी बाजार मेंए, बी और सी श्रेणियों में अचल संपत्ति के उपरोक्त प्रस्तावित वर्गीकरण से अलग एक और अपनाया।

श्रेणी ए.व्यवसाय करने के लिए स्वामी द्वारा उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति वस्तुएं: - एक निश्चित व्यवसाय चलाने के लिए उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति की वस्तुएं। आमतौर पर व्यवसाय (विशेष अचल संपत्ति) के साथ मिलकर बेचा जाता है; - गैर-विशिष्ट अचल संपत्ति - सामान्य भवन - दुकानें, कार्यालय, कारखाने, गोदाम, आदि, जो आमतौर पर बेचे या किराए पर दिए जाते हैं।

अचल संपत्ति का वर्गीकरण किया जा सकता है उत्पादन प्रक्रिया में भागीदारी की कसौटी के अनुसार. उद्यम की सभी अचल संपत्ति को सशर्त रूप से तीन समूहों में विभाजित किया जा सकता है:

1. औद्योगिक उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति - ऐसी वस्तुएं जो सीधे उत्पादन प्रक्रिया में शामिल होती हैं।

2. गैर-उत्पादन उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति (सहायक) - ऐसी वस्तुएं जो सीधे उत्पादन प्रक्रिया में शामिल नहीं हैं, लेकिन उनकी उपस्थिति पूरे उद्यम (गोदाम, एबीके, कैंटीन, एक्सेस रोड, अन्य) के पूर्ण और कुशल संचालन के लिए आवश्यक है। इमारतों और संरचनाओं)।

3. गैर-मुख्य अचल संपत्ति - वस्तुएं, विभिन्न कारणों से, उद्यम की मुख्य, गैर-सहायक गतिविधियों में भाग नहीं लेना, जिसमें शामिल हैं: - शारीरिक और नैतिक रूप से अप्रचलित वस्तुएं, - काम के मोर्चे की कमी के कारण जारी की गई वस्तुएं, - निर्माण की वस्तुएं प्रगति पर हैं।

संक्षेप में तैयार की गई अचल संपत्ति वस्तुओं के वर्गीकरण में शामिल हैं।

1. अचल संपत्ति का कार्यात्मक उद्देश्य:

उत्पादन - माल के निर्माण में प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से शामिल;

गैर-उत्पादन - माल के निर्माण में भाग न लें, आबादी की सेवा और रहने की स्थिति प्रदान करें;

2. अचल संपत्ति के पुनरुत्पादित प्रकारों में शामिल हैं: भवन; संरचनाएं; बारहमासी वृक्षारोपण।

3. गैर-उत्पादित प्रकार की अचल संपत्ति में शामिल हैं: भूमि भूखंड; प्राकृतिक जमा; प्राकृतिक जल पूल।

4. ऑपरेशन के लिए तत्परता की डिग्री के अनुसार, वे भेद करते हैं: कमीशन अचल संपत्ति; प्रगति में निर्माण।

5. विभिन्न अचल संपत्ति वस्तुएं विशेषताओं और उनके परिचालन और तकनीकी संकेतकों के आधार पर वर्गीकरण के अधीन हैं।

6. भवन हो सकते हैं: औद्योगिक उद्देश्य; सांस्कृतिक और घरेलू; सेवारत; आवासीय।

7. प्रत्येक इमारत अलग है: मंजिलों की संख्या (एक मंजिला, दो मंजिला, बहुमंजिला); निर्माण सामग्री का प्रकार (पत्थर, लकड़ी, मिश्रित, एडोब, एडोब, पैनल); तापमान शासन (गर्म, गर्म नहीं); प्रकाश व्यवस्था के प्रकार (प्राकृतिक ओवरहेड, साइड, कृत्रिम, संयुक्त); वायु विनिमय प्रणाली (प्राकृतिक, यांत्रिक, एयर कंडीशनिंग); पूंजी (विशेषकर पूंजी, साधारण, हल्का, कटा हुआ); सेवा जीवन (100, 80, 65, 40.20 वर्ष)।

8. लगभग इस योजना के अनुसार संरचनाओं, बारहमासी वृक्षारोपण आदि का वर्गीकरण करना संभव है।

मालिक के हितों की दृष्टि से, उद्यम की मौजूदा अचल संपत्ति को विभाजित करना उचित है संचालन और निवेश के लिए. इस वर्गीकरण का मुख्य उद्देश्य गैर-प्रमुख अचल संपत्ति वस्तुओं की पहचान करना है, जिनके रखरखाव से बैलेंस शीट पर उत्पादन की प्रति यूनिट उच्च लागत पैदा होती है।

मेज। प्रबंधन की वस्तुओं के रूप में अचल संपत्ति के संचालन और निवेश की मुख्य विशेषताएं

विशेषता	परिचालन अचल संपत्ति	निवेश सम्पत्ति
परिभाषा	माल, सेवाओं या प्रशासनिक उद्देश्यों के उत्पादन या आपूर्ति में उपयोग के लिए मालिक के कब्जे वाली संपत्ति।	संपत्ति (मालिक द्वारा या एक वित्त पट्टे के तहत पट्टेदार द्वारा) किराया अर्जित करने के लिए या पूंजी प्रशंसा या दोनों के लिए धारित संपत्ति
मालिक द्वारा कैसे उपयोग करें	मूर्त संपत्ति, उत्पादन प्रक्रिया में इसके प्रत्यक्ष उपयोग के साथ	आय का स्रोत, इसे सीधे उपयोगकर्ता के रूप में उपयोग किए बिना
प्रबंधन लक्ष्य	अचल संपत्ति प्रदान करने वाली सेवाओं की आवश्यक गुणवत्ता के साथ लागत को कम करना	आय और अचल संपत्ति मूल्य को अधिकतम करना
नकदी प्रवाह पीढ़ी	नकदी प्रवाह न केवल अचल संपत्ति को संदर्भित करता है, बल्कि उत्पादन प्रक्रिया में उपयोग की जाने वाली अन्य संपत्तियों को भी संदर्भित करता है	रियल एस्टेट नकदी प्रवाह इकाई की अन्य परिसंपत्तियों से काफी हद तक स्वतंत्र है
जोखिम	अप्रत्याशित लागत का जोखिम। मुद्रास्फीति जोखिम। उत्पादन और आर्थिक गतिविधियों का जोखिम	नकदी प्रवाह में परिवर्तन का जोखिम। संपत्ति के मूल्य में परिवर्तन का जोखिम। लावारिस होने का जोखिम।

विभिन्न मानदंडों (मानदंडों) के अनुसार अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण वस्तुओं के अधिक सफल अध्ययन में योगदान देता है। इन उद्देश्यों के लिए, उनके मूल और उद्देश्य के आधार पर विभिन्न वर्गीकरण सिद्धांतों को लागू किया जा सकता है। हालाँकि, अचल संपत्ति की परिभाषा में इसकी संरचना में दो घटकों का आवंटन शामिल है (चित्र। 1.1):

चावल। 1.1. अचल संपत्ति वस्तुओं का विस्तृत वर्गीकरण

1. प्राकृतिक (प्राकृतिक) वस्तुएं - भूमि भूखंड, वन और बारहमासी वृक्षारोपण, पृथक जल निकाय और उप-भूखंड। इन संपत्तियों को "प्रकृति द्वारा अचल संपत्ति" के रूप में भी जाना जाता है।

2. कृत्रिम वस्तुएं (इमारतें):

एक) आवासीय गुण- कम वृद्धि वाली इमारत (तीन मंजिल तक), ऊंची इमारत (4 से 9 मंजिल तक), ऊंची इमारत (10 से 20 मंजिल तक), ऊंची इमारत (20 मंजिल से अधिक)। आवासीय अचल संपत्ति का उद्देश्य एक सम्मिलित, एक खंड (प्रवेश द्वार), एक प्रवेश द्वार में एक मंजिल, एक अपार्टमेंट, एक कमरा, एक देश का घर भी हो सकता है;

बी) व्यावसायिक अचल संपत्ति- कार्यालय, रेस्तरां, दुकानें, होटल, किराए के लिए गैरेज, गोदामों, इमारतों और संरचनाओं, एक संपत्ति परिसर के रूप में उद्यम;

में) सार्वजनिक (विशेष) भवन और संरचनाएं।
- स्वास्थ्य में सुधार (अस्पताल, पॉलीक्लिनिक्स, नर्सिंग होम और बच्चों के घर, अस्पताल, खेल परिसर, आदि);
- शैक्षिक (बालवाड़ी और नर्सरी, स्कूल, कॉलेज, तकनीकी स्कूल, संस्थान, बच्चों की रचनात्मकता के घर, आदि);
- सांस्कृतिक और शैक्षिक (संग्रहालय, प्रदर्शनी परिसर, संस्कृति और मनोरंजन के पार्क, संस्कृति और थिएटर के घर, सर्कस, तारामंडल, चिड़ियाघर, वनस्पति उद्यान, आदि);
- विशेष भवन और संरचनाएं - प्रशासनिक (पुलिस, अदालत, अभियोजक का कार्यालय, प्राधिकरण), स्मारक, स्मारक संरचनाएं, रेलवे स्टेशन, बंदरगाह, आदि;
जी) इंजीनियरिंग संरचनाएं- पुनर्ग्रहण सुविधाएं और जल निकासी, विकास के लिए भूमि भूखंड की जटिल इंजीनियरिंग तैयारी, आदि।

इन समूहों में से प्रत्येक को अलग-अलग टाइपोलॉजिकल मानदंडों के आधार पर और अलग किया जा सकता है।

मानव निर्मित वस्तुओं को "कानून द्वारा संपत्ति" कहा गया है, लेकिन अचल संपत्ति की यह श्रेणी "प्रकृति द्वारा संपत्ति" पर आधारित है।

मानव निर्मित वस्तुएं पूरी तरह से निर्मित और संचालन के लिए तैयार हो सकती हैं, पुनर्निर्माण या बड़ी मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है, और यह भी लागू होता है अधूरी निर्माण परियोजनाएं (प्रगति में)।सोयुजपेट्रोस्ट्रॉय के अनुसार, लगभग 1,500 घर निर्माणाधीन हैं और विशेषज्ञों के अनुसार, लगभग 500 और औद्योगिक और नागरिक सुविधाएं हैं। "अपूर्ण" का अर्थ है जिन वस्तुओं के संचालन में वस्तु की स्वीकृति पर दस्तावेज निर्धारित तरीके से जारी नहीं किए गए हैं।प्रगति में निर्माण को दो समूहों में विभाजित किया जा सकता है: जिन वस्तुओं पर काम किया जा रहा है, और जिन वस्तुओं पर किसी न किसी कारण से काम रोक दिया गया है।वर्तमान प्रक्रिया के अनुसार, सुविधा में काम की समाप्ति के दो प्रकार प्रतिष्ठित हैं: संरक्षण और निर्माण की पूर्ण समाप्ति।निर्माण की समाप्ति पर निर्णय डेवलपर द्वारा किया जाता है। निर्णय में निर्माण के संरक्षण या पूर्ण समाप्ति के कारणों को इंगित करना चाहिए, साथ ही:
- संरक्षण के मामले में - वह अवधि जिसके लिए निर्माण संरक्षित है (अस्थायी रूप से समाप्त), संरक्षण की शर्तें, उस संगठन का नाम जो संरक्षण के लिए निर्माण स्थल तैयार करने के लिए जिम्मेदार है, निर्मित सुविधाओं की सुरक्षा और किए गए कार्य ;
- निर्माण की पूर्ण समाप्ति की स्थिति में - पहले से निर्मित सुविधाओं या उनके भागों, इकट्ठे संरचनाओं और उपकरणों के परिसमापन और उपयोग की प्रक्रिया, निर्माण स्थल पर लाई गई सामग्री की बिक्री।

वर्तमान में, सेंट पीटर्सबर्ग में निर्माणाधीन वस्तु (परिशिष्ट 3) के लिए पासपोर्ट तैयार करने और जारी करने की एक प्रक्रिया है, जो कि सेंट पीटर्सबर्ग के क्षेत्र पर एक एकल दस्तावेज है जिसमें निर्माणाधीन वस्तु का विवरण और एक संपूर्ण वस्तु शामिल है जानकारी।

भूमि भूखंड विभाज्य और अविभाज्य हो सकते हैं। एक भूखंड को विभाज्य कहा जाता है जब इसे भागों में विभाजित किया जा सकता है और इच्छित उपयोग के लिए अनुमति के साथ स्वतंत्र भूमि भूखंड बना सकता है (परिशिष्ट 4)। कानून के अनुसार, शहरी भूमि, खेतों की भूमि आदि के विभाजन की अनुमति नहीं है।

आर्थिक उद्देश्यों के लिए रूसी संघ में भूमि निधि को भूमि की सात श्रेणियों में विभाजित किया गया है:

1. कृषि भूमिअचल संपत्ति बाजार में एक विशेष कानूनी स्थिति है और इसका उपयोग किया जाता है:
- कृषि उत्पादन के लिए (कृषि योग्य भूमि, घास के मैदान, चारागाह, परती भूमि, बारहमासी वृक्षारोपण, कुंवारी भूमि और अन्य भूमि);
- व्यक्तिगत सहायक खेती के लिए;
- सामूहिक बागवानी और बागवानी के लिए;
- सहायक कृषि उत्पादन के लिए;
- प्रयोगात्मक और वैज्ञानिक स्टेशनों के लिए।

इस श्रेणी से दूसरी श्रेणी में भूमि का हस्तांतरण केवल फेडरेशन के विषय के निर्णय से किया जाता है। विशेष रूप से मूल्यवान भूमि निजीकरण के अधीन नहीं हैं।

2. शहरों और कस्बों की भूमिदेश के 4% हिस्से पर कब्जा। इन भूमियों में आवासीय भवन और सामाजिक-सांस्कृतिक संस्थान, साथ ही सड़कें, पार्क, वर्ग, पर्यावरण संरचनाएं; औद्योगिक, परिवहन, ऊर्जा, रक्षा सुविधाएं और कृषि उत्पादन स्थित हो सकते हैं। भूमि की यह श्रेणी भूमि उपयोग के लिए सभी भुगतानों से समेकित बजट में राजस्व का 86% प्रदान करती है और इसका उपयोग केवल सामान्य योजनाओं और परियोजनाओं के अनुसार किया जा सकता है।

3. उद्योग, परिवहन, संचार, टेलीविजन, सूचना विज्ञान और अंतरिक्ष सहायता, ऊर्जा, रक्षा और अन्य उद्देश्यों की भूमि। उनके पास उपयोग का एक विशेष तरीका है।

4. विशेष रूप से संरक्षित प्रदेशों की भूमिभंडार शामिल करें; शहरों के हरित क्षेत्र, विश्राम गृह, शिविर स्थल; प्रकृति, इतिहास और संस्कृति के स्मारक; खनिज पानी और चिकित्सीय मिट्टी, वनस्पति उद्यान, आदि। भूमि की इस श्रेणी का उद्देश्य लोगों के सुधार, सामूहिक मनोरंजन और पर्यटन के साथ-साथ ऐतिहासिक और सांस्कृतिक शिक्षा और सौंदर्य आनंद के लिए है। ऐसी भूमि विशेष कानून द्वारा संरक्षित हैं, और उन पर आर्थिक गतिविधि निषिद्ध है।

5. वन निधि की भूमि पूरी तरह से उन पर उगने वाले वनों के कानूनी शासन द्वारा निर्धारित की जाती है।भूमि की इस श्रेणी में वनों से आच्छादित भूमि और वानिकी और स्थानीय उद्योग की जरूरतों के लिए प्रदान की गई भूमि शामिल है।

6. जल निधि की भूमि।ये जलाशयों, ग्लेशियरों, दलदलों (टुंड्रा और वन-टुंड्रा को छोड़कर), हाइड्रोलिक संरचनाओं और उनके रास्ते के अधिकार के कब्जे वाली भूमि हैं।

7. आरक्षित भूमिआरक्षित के रूप में कार्य करते हैं और विभिन्न प्रयोजनों के लिए आवंटित किए जाते हैं।

भूमि भूखंडों की बिक्री, साथ ही उद्यमशीलता गतिविधि के लिए उनका आवंटन और एक श्रेणी से दूसरी श्रेणी में स्थानांतरण, रूसी संघ और संघ के विषयों के कानूनों के अनुसार किया जाता है।

तो, उदाहरण के लिए, सेंट पीटर्सबर्ग में, भूमि की एक सूची इच्छित उपयोग, जो बिक्री के अधीन नहीं हैं।इसमे शामिल है:
एक)राज्य (नगरपालिका) के स्वामित्व में हैं:
- संरक्षित या विशेष रूप से उपयोग किए जाने वाले प्राकृतिक क्षेत्र (भंडार, प्राकृतिक स्मारक, राष्ट्रीय और डेंड्रोलॉजिकल पार्क, वनस्पति उद्यान, आदि);
- रूसी संघ की सरकार द्वारा अनुमोदित सूची के अनुसार संघीय महत्व की ऐतिहासिक और सांस्कृतिक विरासत के भूमि भूखंड;
- वन और जल निधि के भूमि भूखंड;
- मनोरंजक, ऐतिहासिक और सांस्कृतिक उद्देश्यों के भूमि भूखंड;
- श्मशान और कब्रिस्तान के भूमि भूखंड;
बी) अविकसित भूमि भूखंड:
- कृषि उद्देश्य, वन और जल निधि, विशेष रूप से संरक्षित भूमि, जिसके लिए रूसी संघ का कानून एक विशेष निजीकरण शासन स्थापित करता है;
- खतरनाक पदार्थों से दूषित और बायोजेनिक संदूषण के अधीन;
- सार्वजनिक उपयोग (सड़कों, ड्राइववे, सड़कों, तटबंधों, पार्कों, वन पार्कों, चौकों, उद्यानों, बुलेवार्ड्स, तालाबों, समुद्र तटों और कानून के अनुसार सार्वजनिक भूमि के रूप में वर्गीकृत अन्य क्षेत्रों);
- संघीय महत्व के समुद्र, नदी और हवाई बंदरगाहों में स्थित या उनके भविष्य के विकास के लिए आवंटित (आरक्षित);
- पूंजी संरचनाओं को खड़ा करने के अधिकार के बिना अस्थायी उपयोग में होना;
- जिसके लिए, आवेदन के समय, इन भूखंडों या अचल संपत्ति के स्वामित्व के बारे में विवाद हैं जो इससे दृढ़ता से जुड़े हुए हैं;
- अन्य रूसी संघ के कानून के अनुसार निजीकरण के अधीन नहीं हैं।

उपरोक्त भूमि श्रेणी . के अंतर्गत आती है भूमि का वर्तमान उपयोग,वे। बिकाऊ नहीं है।

प्रचलन में एक भूमि भूखंड का उपयोग आय उत्पन्न करने के लिए किया जाता है, जिसमें पट्टे के माध्यम से, शेयर पूंजी में योगदान, संपार्श्विक के लिए सुरक्षा के रूप में, आदि शामिल हैं।

सेंट पीटर्सबर्ग के क्षेत्र को इसके मूल्य के आधार पर 19 क्षेत्रों में विभाजित किया गया है। प्रत्येक क्षेत्र की अपनी कर दर होती है (तालिका 1.1 देखें)।

तालिका 1.1

शहरी विकास मूल्य के क्षेत्रों द्वारा भूमि कर की दरें

	रगड़ दर / वर्ग। मी प्रति वर्ष		रगड़ / वर्ग। मी प्रति वर्ष		रगड़ / वर्ग। मी प्रति वर्ष

भूमि कर का भुगतान किया जाता है:
- भूखंडों के मालिक नागरिक और कंपनियां;
- उद्यम और संस्थान जिन्हें स्थायी (सदा) उपयोग के लिए भूमि हस्तांतरित की गई थी;
- ऐसे व्यक्ति जिनका आवंटन आजीवन विरासत में मिलने वाले कब्जे के आधार पर तय होता है।

दर का आकार इस बात पर निर्भर नहीं करता है कि मालिक किस तरह के व्यवसाय में लगा हुआ है।

जो लोग सब्जी का बगीचा लगाते हैं, कृषि में लगे हुए हैं या गैरेज रखते हैं, उनके लिए विशेष दरें प्रदान की जाती हैं (तालिका 1.2 देखें)।

तालिका 1.2

भूमि की कुछ श्रेणियों के लिए स्थापित कर दरें (प्रति वर्ष)

भूमि का उद्देश्य	कर दर
बागवानी, बागवानी, पशुपालन के कब्जे वाली भूमि	0.144 आरयूबी/वर्ग मी
कृषि भूमि	रब 66,528/हेक्टेयर
ROW . में स्थित भूमि
आवास स्टॉक के कब्जे वाली भूमि	शहरी विकास मूल्य के प्रत्येक क्षेत्र के लिए प्रदान की गई दर का 3%, लेकिन 0.144 रूबल / वर्ग से कम नहीं। एम
व्यक्तिगत और सहकारी गैरेजों के कब्जे वाली भूमि	दर का 3%, लेकिन कम नहीं 0.144 आरयूबी/वर्ग। एम

7301 हेक्टेयर निजी स्वामित्व में है, जो ग्रेटर पीटर्सबर्ग के क्षेत्र का 5% है। नागरिक मुख्य रूप से व्यक्तिगत आवासीय भवनों (1113 हेक्टेयर) से जुड़े भूमि भूखंडों के मालिक हैं। उद्यम 5432 हेक्टेयर पर कब्जा करते हैं, 4321 हेक्टेयर कृषि भूमि पर कब्जा करते हैं।

निजीकृत राज्य (नगरपालिका) उद्यमों के कब्जे वाले भूमि भूखंडों की बिक्री और खरीद की प्रक्रिया "1 जुलाई, 1994 के बाद रूसी संघ में राज्य और नगर उद्यमों के निजीकरण के लिए राज्य कार्यक्रम के बुनियादी प्रावधानों" द्वारा निर्धारित की जाती है, द्वारा अनुमोदित 22 जुलाई, 1994 नंबर 1535 के रूसी संघ के राष्ट्रपति का फरमान, साथ ही साथ कई अन्य कानूनी कार्य।

उपरोक्त भूमि भूखंडों का विक्रेता एक संपत्ति निधि है जिसने एक राज्य (नगरपालिका) उद्यम के निजीकरण के दौरान बनाई गई एक संयुक्त स्टॉक कंपनी के एक निश्चित उद्यम या शेयरों को बेचा है।

बिक्री का उद्देश्य एक इमारत, संरचना, परिसर के कब्जे वाला एक भूखंड है, जो भूमि भूखंड के खरीदार के स्वामित्व में है, और उद्यमों के लिए - भूमि उपयोगकर्ता उद्यम के क्षेत्र की सीमाओं के भीतर एक भूखंड।

एक निजीकृत उद्यम, भवन, संरचना, परिसर के तहत भूमि भूखंडों के खरीदार भूमि भूखंड की खरीद के लिए पूर्ण या आंशिक रूप से आवेदन कर सकते हैं।

निम्नलिखित दस्तावेज आवेदन के साथ संलग्न होने चाहिए:
- कानूनी संस्थाओं के लिए - घटक दस्तावेजों या उनके मूल की नोटरीकृत प्रति;
- व्यक्तियों के लिए - पासपोर्ट की एक प्रति या इसे बदलने वाला दस्तावेज़;
- बिक्री या अन्य दस्तावेजों का एक अनुबंध जो सभी भवनों के स्वामित्व की पुष्टि करता है, भूमि भूखंड पर स्थित संरचनाओं को भुनाया जाना है;
- शहरी नियोजन और वास्तुकला समिति (केजीए) द्वारा जारी भूमि भूखंड की मसौदा सीमाओं की तीन प्रतियां;
- भूमि संसाधन और भूमि प्रबंधन समिति (KZRiZ) द्वारा जारी और प्रमाणित भूमि भूखंड की योजना की तीन प्रतियां;

यदि खरीदार के पास ऊपर सूचीबद्ध दस्तावेज नहीं हैं, तो आवेदन के साथ भूमि भूखंड के प्रावधान पर अधिकारियों का निर्णय होगा, जो भूखंड के क्षेत्र और स्थान को इंगित करता है, साथ ही निजीकरण योजना की एक प्रति भी;

शेयरधारकों के रजिस्टर (घटक समझौते) से निकालें, यह पुष्टि करते हुए कि कानूनी इकाई की अधिकृत पूंजी का कम से कम सत्तर प्रतिशत निजी स्वामित्व में है;

बिक्री और खरीद समझौते (कानूनी संस्थाओं के लिए) के तहत भुगतान के लिए आवंटित धन के स्रोतों का प्रमाण पत्र, या क्षेत्रीय कर प्राधिकरण के साथ पंजीकृत आय का प्रमाण पत्र (व्यक्तियों के लिए)।

विक्रेता (संपत्ति निधि), आवेदन और दस्तावेजों की प्राप्ति के बाद, इसे पंजीकृत करता है और KZRiZ, KGA और राज्य नियंत्रण, ऐतिहासिक और सांस्कृतिक स्मारकों के उपयोग और संरक्षण समिति (GIOP) को अनुरोध भेजता है (यदि दावा की गई साइट स्थित है) स्मारक संरक्षण क्षेत्रों की सीमाओं के भीतर) इस भूमि के लिए निष्कर्ष जारी करने के लिए। एक महीने के भीतर, ये संगठन एक निष्कर्ष (भूमि भूखंड के प्रावधान या गैर-प्रावधान पर) और इसकी दो प्रतियां जारी करते हैं।

सेंट पीटर्सबर्ग में एक भूखंड की बिक्री मूल्य की गणना भूखंड के क्षेत्र के उत्पाद, भूमि के मानक मूल्य और मेयर के आदेश के अनुसार स्थापित गुणा कारक के रूप में की जाती है - सेंट पीटर्सबर्ग सरकार के अध्यक्ष। पीटर्सबर्ग दिनांक 22.08.94 नंबर 881-आर "भूमि भूखंड की कीमत निर्धारित करने की प्रक्रिया पर"। भूखंडों की मानक लागत 10 से 85 कर दरों तक होती है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि आवंटन कहां स्थित है और इसे कौन खरीदता है।

भूमि भूखंड को भागों में खरीदते समय, ऐसा भाग हो सकता है:

एक क्षेत्रीय रूप से अलग उपखंड या उद्यम के अन्य भाग के तहत भूमि भूखंड;

उद्यम का भूमि भूखंड, जिस पर एक या अधिक भवन, संरचनाएं, संरचनाएं स्थित हैं।

भूमि भूखंड बेचते समय, यह समझना महत्वपूर्ण है कि इससे जुड़ी अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं के भाग्य का निर्धारण करना भी आवश्यक है, क्योंकि जब केवल एक भूमि भूखंड बेचा जाता है, तो केवल भूमि का स्वामित्व खरीदार के पास जाता है, और विक्रेता इमारतों, संरचनाओं और अन्य वस्तुओं के अधिकार और भूमि भूखंड के उस हिस्से का उपयोग करने का अधिकार रखता है जो इस अचल संपत्ति वस्तु के कब्जे में है और बिक्री समझौते द्वारा निर्धारित शर्तों पर इसके उपयोग के लिए आवश्यक है।

स्थानीय स्तर पर, विशेष रूप से, सेंट पीटर्सबर्ग में, भूमि की बिक्री के संदर्भ में भूमि कानून वर्तमान में विभिन्न उप-नियमों और विनियमों द्वारा प्रस्तुत किया जाता है। सेंट पीटर्सबर्ग में भूमि की बिक्री से सीधे संबंधित पहला दस्तावेज महापौर का आदेश 10/19/94 नंबर 1043-आर था "रूसी संघ के राष्ट्रपति के डिक्री को लागू करने की प्रक्रिया पर 07.22.94 नं। 1535 भूमि भूखंडों की बिक्री और पट्टे के संबंध में।" इस आदेश ने निर्धारित किया कि भूमि भूखंडों का विक्रेता शहर संपत्ति कोष है, मकान मालिक शहर संपत्ति प्रबंधन समिति है, और रजिस्ट्रार (भूमि भूखंडों का पंजीकरण स्वयं और अन्य अचल संपत्ति, भूखंडों के अधिकार और संबंधित अचल संपत्ति का विवरण सहित) प्राथमिक सुगमता, अन्य भार, आदि) .d.) - KZRiZ सेंट पीटर्सबर्ग।

स्वामित्व के प्रमाण पत्र का पंजीकरण और जारी करना और आजीवन विरासत में मिलने वाले कब्जे का अधिकार भूमि भूखंडों के अधिकारों के प्रारंभिक पंजीकरण के दौरान नागरिक,व्यक्तिगत आवास, ग्रीष्मकालीन कुटीर निर्माण, बागवानी और बागवानी के लिए प्रदान किया गया;

कानूनी संस्थाओं को भूमि के स्थायी (स्थायी) उपयोग के अधिकार का पंजीकरण और प्रमाण पत्र जारी करना; कृषि उद्यमों को भूमि के स्वामित्व के प्रमाण पत्र का पंजीकरण और जारी करना KZRZ द्वारा किया जाता है। भूमि भूखंडों के अधिकारों के प्रमाण पत्र के प्रारंभिक पंजीकरण के दौरान दस्तावेजों को प्राप्त करने, समीक्षा करने और जारी करने की प्रक्रिया निर्देश द्वारा विनियमित होती है।

सेंट पीटर्सबर्ग में भूमि भूखंडों की बिक्री और खरीद की प्रक्रिया मानती है कि भूमि निजीकरण कार्य का एक महत्वपूर्ण हिस्सा KZRZ को सौंपा गया है।

एक वाणिज्यिक संगठन की मूर्त संपत्ति में उसके स्वामित्व वाले भूमि भूखंड, और अमूर्त संपत्ति - उन्हें दी गई या अर्जित संपत्ति और दायित्व अधिकार शामिल हैं।

लागू कानून के अनुसार इन अधिकारों में निम्नलिखित का अधिकार शामिल है:
राज्य और नगरपालिका संपत्ति का आजीवन विरासत में मिला अधिकार;
राज्य और नगरपालिका संपत्ति के भूमि भूखंडों का स्थायी (असीमित) उपयोग;
भूमि पट्टा;
अन्य व्यक्तियों के स्वामित्व वाले आसन्न भूमि भूखंडों का सीमित उपयोग।

ऑपरेशन के दौरान, जमीन का एक टुकड़ा ला सकता है आय को भूमि लगान कहते हैं।उसके नीचे उद्यम की संपत्ति के रूप में भूमि भूखंड के उपयोग की प्रभावशीलता के एक आंतरिक संकेतक के रूप में समझा जाता है, जिसकी गणना पूंजीकरण अवधि द्वारा परिकलित मूल्य को विभाजित करने के भागफल के रूप में की जाती है।

भूमि संसाधन और भूमि प्रबंधन के लिए रूसी संघ की राज्य समिति द्वारा विकसित मसौदा पद्धति संबंधी सिफारिशों के अनुसार "विदेशी निवेश वाले वाणिज्यिक संगठनों की संपत्ति में भूमि भूखंडों के मूल्य के लिए लेखांकन की प्रक्रिया", निम्नलिखित उपयोग के प्रकार के आधार पर भूमि किराए की गणना करते समय भूमि भूखंडों का वर्गीकरण प्रस्तावित है: कृषि, वानिकी, निपटान भूमि, आदि।

अचल संपत्तियों और भूमि भूखंडों के वर्गीकरण की उपरोक्त प्रणालियों को वर्तमान में उद्यमों की संपत्ति में लेखांकन के आधार के रूप में लिया जाता है। हालांकि वे अचल संपत्ति की वस्तुओं को संपूर्ण नहीं, बल्कि अचल संपत्ति और भूमि भूखंड के रूप में मानते हैं।हालांकि, यदि हम अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का विश्लेषण करते हैं, तो हमारी अपनी वर्गीकरण प्रणाली विकसित करने की आवश्यकता है जो हमें समग्र मूल्यांकन वस्तु के मुख्य "वस्तु" गुणों को ध्यान में रखने की अनुमति देगी और वर्गीकरण और वर्णन करने के लिए मौजूदा प्रणालियों से जुड़ी होगी। वस्तुओं।

आवासीय अचल संपत्ति के संबंध में, कई विशिष्ट निर्माण संभव हैं। उदाहरण के लिए, आवास के उपयोग की अवधि और प्रकृति के आधार पर:
- प्राथमिक आवास - स्थायी निवास का स्थान;
- माध्यमिक आवास - उपनगरीय आवास सीमित समय के लिए उपयोग किया जाता है;
- तृतीयक आवास - अल्पकालिक निवास (होटल, मोटल, आदि) के लिए अभिप्रेत है।

बड़े शहरों (उदाहरण के लिए, सेंट पीटर्सबर्ग) की स्थितियों के संबंध में, यह निम्नलिखित विशिष्ट विशेषताओं को अलग करने के लिए प्रथागत है:

1. कुलीन आवास।

इसकी निम्नलिखित बुनियादी आवश्यकताएं हैं:

§ शहर के सबसे प्रतिष्ठित क्षेत्रों में आवास;

"पुराने" फंड से संबंधित (एक प्रमुख ओवरहाल और पुनर्निर्माण की उपस्थिति में) या "स्टालिनिस्ट" फंड से;

ईंट की दीवारे;

अपार्टमेंट का कुल क्षेत्रफल 70 वर्ग मीटर से कम नहीं है। एम।;

एक वर्ग के करीब एक विन्यास में पृथक कमरों की उपस्थिति, और एक बड़ी रसोई (कम से कम 15 वर्गमीटर के क्षेत्र के साथ);

एक संरक्षित प्रवेश द्वार, एक भूमिगत या पास के गैरेज आदि की उपस्थिति।

निम्न-वृद्धि वाले कुटीर-प्रकार के घर जो कुलीन वर्ग का हिस्सा हैं, ऐसी उपभोक्ता आवश्यकताओं की विशेषता है:

§ शहर से इतनी दूरी पर आवास जब यात्रा में 1 घंटे से अधिक समय न लगे;

ईंट की दीवारे;

दो या दो से अधिक स्तरों पर निर्माण;

घरेलू और इंजीनियरिंग सेवाओं की उपलब्धता।

2. सुपीरियर हाउसिंग।इस प्रकार के आवास की उपभोक्ता मांग का तात्पर्य निम्नलिखित मुख्य विशेषताओं की उपस्थिति से है:

शहर के विभिन्न (न केवल सबसे प्रतिष्ठित) क्षेत्रों में आवास की संभावना;

12 और 8 वर्ग मीटर के लिए कमरे और रसोई के क्षेत्र के लिए आवश्यकताओं में कुछ कमी। मी (क्रमशः);

कम से कम 17 वर्ग मीटर के क्षेत्र में रहने वाले कमरे की उपस्थिति। एम।;

डिजाइन और तकनीकी मानकों की अधिक विविधता।

उपनगरीय क्षेत्र में स्थित कम वृद्धि वाली इमारतों के संबंध में, मुख्य विशेषताएं दीवारों की उच्च शक्ति, स्थायित्व और कम तापीय चालकता के साथ-साथ इंजीनियरिंग नेटवर्क की उपलब्धता हैं।

3. विशिष्ट आवास।यह उसके लिए विशिष्ट है:

शहर के किसी भी क्षेत्र में आवास;

आधुनिक भवन संहिताओं और विनियमों के साथ वास्तुशिल्प और नियोजन मानकों का अनुपालन;

औद्योगिक आवास निर्माण और आधुनिक की दूसरी पीढ़ी के घरों से संबंधित रचनात्मक और तकनीकी मानकों से।

कम वृद्धि वाली उपनगरीय इमारतों के लिए, न केवल तकनीकी विशेषताएं सबसे महत्वपूर्ण हैं, बल्कि बुनियादी सामाजिक सुविधाओं की उपलब्धता भी हैं।

4. कम उपभोक्ता गुणों का आवास

उपभोक्ता मांग की शर्तों के आधार पर, जो सॉल्वेंसी फैक्टर के प्रभाव में बनती है, इस प्रकार के आवास की आवश्यकताएं बहुत कम हैं:

गैर-प्रतिष्ठित क्षेत्रों में आवास;

मुख्य परिवहन संचार से दूरदर्शिता;

"पुराने" फंड की इमारतों के रूप में ऐसे रचनात्मक और तकनीकी प्रकारों से संबंधित, जो पूंजी और मरम्मत और निर्माण कार्य के अधीन नहीं थे, और औद्योगिक आवास निर्माण की पहली पीढ़ी के घर;

अन्य प्रकार के घरों की पहली मंजिल में आवास;

कम करके आंका गया वास्तु और नियोजन विशेषताओं, आदि।

माना गया वर्गीकरण आवास उपभोक्ताओं के लक्षित समूहों की प्राथमिकताओं और उनकी शोधन क्षमता (विपणन दृष्टिकोण) के स्तर को ध्यान में रखता है। हालांकि, आवासीय अचल संपत्ति में विभाजित किया जा सकता है नगर नियोजन दिशानिर्देशों के आधार पर।

इस प्रकार, सेंट पीटर्सबर्ग के आवासीय अचल संपत्ति बाजार में आर्थिक निर्णय लेते समय, एक टाइपोलॉजी का उपयोग किया जाता है, जिसमें शामिल हैं:

पूर्व-क्रांतिकारी काल में निर्मित "पुराने" कोष के मकान;

1917 से 30 के दशक के अंत तक निर्मित मकान, श्रम के उपयोग के स्थानों (उस अवधि के) के निकट स्थित लैकोनिक वास्तुशिल्प और नियोजन समाधानों की विशेषता, वर्तमान में अधिक प्रतिष्ठित नहीं हैं, लेकिन उच्च संरचनात्मक और तकनीकी हैं विशेषताएँ;

"स्टालिनवादी" घर, जिनकी निर्माण अवधि 30 के दशक के उत्तरार्ध से 50 के दशक के अंत तक की अवधि में गिर गई, शास्त्रीय वास्तुशिल्प और शहरी नियोजन पदों के पुनरुद्धार को चिह्नित करती है और मुख्य रूप से औद्योगिक क्षेत्रों से दूर प्रतिष्ठित क्षेत्रों में स्थित है;

औद्योगिक आवास निर्माण (60 के दशक) (ख्रुश्चेव) की पहली पीढ़ी के घर, जो कम करके आंका गया वास्तु और तकनीकी मापदंडों की विशेषता है;

70-80 के दशक में निर्मित औद्योगिक आवास निर्माण की दूसरी पीढ़ी के घर, जब शहरी डिजाइन में उच्च मानदंडों और मानकों का उपयोग किया जाता था;

विभिन्न प्रकार की विशेषताओं के साथ आधुनिक आवासीय भवन।

तालिका 1.3

और सेंट पीटर्सबर्ग में कमरों की संख्या

गुणवत्ता "पुराना
खराब गुणवत्ता
"पुराना फंड"
गुणवत्ता "स्टालिन-
स्काई हाउस"
खराब गुणवत्ता
"स्टालिन का घर"
ईंट "ख्रुश्चेव"
पैनल "ख्रुश्चेव"
और "ब्रेझनेवका"
"जहाजों"
अन्य पैनल
बहुमंजिला मकान
आधुनिक ईंट-

वहाँ भी भवन की बाहरी दीवारों के लिए प्रयुक्त सामग्री के आधार पर आवासीय अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण:
- ईंट की दीवारों वाले घर;
- पैनल हाउस;
- अखंड घर;
- लकड़ी के मकान;
- मिश्रित प्रकार के घर।

लेन-देन की छोटी मात्रा और उनकी विशिष्टता के कारण उपनगरीय अचल संपत्ति पर एक अलग जगह का कब्जा है। अधिकतर माध्यमिक आवास का प्रतिनिधित्व यहां किया जाता है।

कई कारक बाजार के इस क्षेत्र में आपूर्ति और मांग को प्रभावित करते हैं। आवासीय अचल संपत्ति खरीदते समय सामान्य प्राथमिकताओं के अलावा, स्थान के लिए व्यक्तिगत प्राथमिकताएं, वर्ष का समय और पड़ोसियों की सामाजिक एकरूपता का बहुत महत्व है। खरीदार संचार की पूरी संभव सीमा (गर्मी और पानी की आपूर्ति की स्वायत्त प्रणाली) की उपलब्धता पर बहुत ध्यान देते हैं। ईंट या लकड़ी से बनी वस्तुओं को वरीयता दी जाती है। उपनगरीय अचल संपत्ति वस्तु के लिए कम से कम 10 एकड़ के भूखंड को एक अनिवार्य विशेषता माना जाता है।

लेनिनग्राद क्षेत्र में निम्नलिखित क्षेत्रों की सबसे बड़ी मांग है: वसेवोलोज़्स्की, प्रिमोर्स्की, टोकसोवो, करेलियन इस्तमुस, युक्की, आदि।

उपनगरीय अचल संपत्ति बाजार पर औसत मूल्य $ 5,000 से $ 13,000 CLUA तक है, हालांकि लक्ज़री कॉटेज और शीतकालीन घर एक विशेष नोट पर हैं और $ 50,000 और $ 100,000 के बीच मूल्यवान हैं।

आवासीय अचल संपत्ति के वर्गीकरण के संकेत, जो समूहीकरण के आधार के रूप में कार्य करते हैं, अलग-अलग हैं, जैसे कि उनकी प्रेरणा, प्राथमिकताएं और शोधन क्षमता की शर्तें हैं। एक एकल टाइपोलॉजिकल मानदंड का उपयोग करना संभव नहीं है जो सभी कारकों के प्रभाव को एकीकृत करता है। इसलिए, व्यवहार में, संपत्ति का उचित विचार देने के लिए कई मानदंडों का उपयोग किया जाता है।

व्यावसायिक अचल संपत्तिरूस में उद्यमों के निजीकरण की शुरुआत के साथ ही बनना शुरू हुआ। वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्षेत्र आवासीय क्षेत्र की तुलना में बहुत छोटा है, और इसलिए तदनुसार कम लेनदेन होते हैं, हालांकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति पूरी दुनिया में सबसे आकर्षक है। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इस क्षेत्र में लेनदेन का प्रमुख रूप किराया है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आय-सृजन में विभाजित किया जा सकता है - वास्तव में वाणिज्यिक अचल संपत्ति और इसके निष्कर्षण के लिए स्थितियां बनाना - औद्योगिक (औद्योगिक) अचल संपत्ति।

आय पैदा करने वाली संपत्तियों में शामिल हैं:

1. कार्यालय की जगह।प्रत्येक क्षेत्र, नगर पालिका में कार्यालय परिसर का वर्गीकरण करते समय, विभिन्न कारकों को ध्यान में रखा जाता है, जिसके अनुसार परिसर एक विशेष वर्ग से संबंधित होता है। यह स्थान, भवन की गुणवत्ता (परिष्करण का स्तर, मुखौटा की स्थिति, केंद्रीय प्रवेश द्वार, लिफ्ट की उपलब्धता), प्रबंधन की गुणवत्ता (प्रबंधन कंपनी, किरायेदारों के लिए अतिरिक्त सेवाओं की उपलब्धता) हो सकती है। , आदि।

अंतर्राष्ट्रीय अभ्यास में, निम्नलिखित वर्गीकरण का उपयोग किया जाता है:

कक्षा ए1:
1. अंतर्राष्ट्रीय डेवलपर।
2. केंद्रीय स्थान, आसान पहुँच।
3. पूरी तरह से पुनर्निर्मित भवन।
4. माइक्रॉक्लाइमेट को वेंटिलेशन, हीटिंग और चार-पाइप एयर कंडीशनिंग सिस्टम की एकल प्रणाली द्वारा नियंत्रित किया जाता है।
5. शेल-एंड-कॉग मानक के अनुसार ओपन स्पेस लेआउट:
- उठे हुए फर्श और झूठी छतें,
- अगली मंजिल की मंजिल से मंजिल तक की ऊंचाई 3.6 मीटर,
- स्तंभों की तर्कसंगत प्रभावी ग्रिड - उनके बीच की दूरी कम से कम 6 मीटर है।
6. भूमिगत पार्किंग और आसान पहुँच।
7. निर्बाध बिजली आपूर्ति प्रणाली।
8. आधुनिक भवन सुरक्षा प्रणालियाँ।


11. अंतर्राष्ट्रीय प्रबंधन कंपनी।

कक्षा A2:

2. 90 के दशक में पूरी तरह से पुनर्निर्मित। इमारत।
3. पूरी तरह से नियंत्रित इनडोर जलवायु।
4. "शेल-एंड-कॉग" मानक के अनुसार ओपन स्पेस लेआउट।
5. पर्याप्त पार्किंग और आसान पहुंच।
6. निर्बाध बिजली आपूर्ति प्रणाली।
7. आधुनिक भवन सुरक्षा प्रणालियाँ।
8. पेशेवर जमींदार।
9. भवन के स्वामित्व के लिए उचित रूप से निष्पादित दस्तावेज।
10. अंतर्राष्ट्रीय प्रबंधन कंपनी।

कक्षा बी1:
1. केंद्रीय स्थान, आसान पहुँच।
2. पुनर्निर्मित भवन।
3. स्वायत्त गर्मी की आपूर्ति और एयर प्री-कूलिंग सिस्टम की आपूर्ति।
4. ऑफिस ब्लॉक के रूप में प्रभावी फ्लोर प्लानिंग।
5. उच्च गुणवत्ता वाली मरम्मत "यूरोस्टैंडर्ड"।
6. पर्याप्त पार्किंग और आसान पहुंच।
7. आधुनिक लिफ्ट।
8. 24 घंटे सुरक्षा।
9. पेशेवर जमींदार।
10. भवन के स्वामित्व के लिए उचित रूप से निष्पादित दस्तावेज।
11. पेशेवर प्रबंधन कंपनी।

कक्षा बी2:

2. पुनर्निर्मित भवन।
3. कार्यालय ब्लॉक के रूप में कुशल फ्लोर प्लान।
4. उच्च गुणवत्ता वाली मरम्मत "यूरोपीय मानक"।
5. बहुत सुविधाजनक पहुंच संभव नहीं है।
6. 24 घंटे सुरक्षा।
7. पेशेवर जमींदार।
8. भवन के स्वामित्व के लिए उचित रूप से निष्पादित दस्तावेज।
9. पेशेवर प्रबंधन कंपनी।

कक्षा सी1:
1. केंद्रीय स्थान।
2. कॉस्मेटिक रूप से पुनर्निर्मित भवन।
3. कुशल मंजिल योजना।
4. गुणवत्ता की मरम्मत।
5. 24 घंटे सुरक्षा।
6. अनुभवी जमींदार।
7. भवन के स्वामित्व के लिए उचित रूप से निष्पादित दस्तावेज।
8. भवन में प्रबंधन संरचना की उपस्थिति।

कक्षा सी2:

2. यह परियोजना किसी पूर्व संस्थान या कार्यालय भवन के रूपांतरण से उत्पन्न हुई है।
3. परिसर की अलग स्थिति: सोवियत-प्रकार के नवीनीकरण से लेकर आधुनिक स्टाइलिश इंटीरियर तक।
4. 24 घंटे सुरक्षा।
5. भवन के स्वामित्व के लिए उचित रूप से निष्पादित दस्तावेज।
6. भवन में प्रबंधन संरचना की उपस्थिति।

कक्षाडी:
1. अलग स्थान।
2. बहुत सुविधाजनक पहुंच नहीं।
3. यह परियोजना किसी पूर्व संस्थान या कार्यालय भवन के रूपांतरण से उत्पन्न हुई है।
4. सस्ती मरम्मत।
5. सुरक्षा।
6. भवन के स्वामित्व के लिए उचित रूप से निष्पादित दस्तावेज।
7. भवन में प्रबंधन संरचना का अभाव।

रूस के विभिन्न क्षेत्रों में, यह वर्गीकरण मेल नहीं खा सकता है। इसलिए, उदाहरण के लिए, सेंट पीटर्सबर्ग में, मौजूदा कार्यालय केंद्रों के अध्ययन के परिणामस्वरूप, निम्नलिखित वर्गीकरण निर्धारित किया गया था।

कक्षा:
- केंद्र स्थान;

- नया निर्माण या पूंजी पुनर्निर्माण;
- अत्यधिक पेशेवर प्रबंधन;
- सेवाओं की एक विस्तृत श्रृंखला;

कक्षा बी:
- अच्छी जगह;
- अलग विशेष कार्यालय भवन;
- चयनात्मक ओवरहाल;
- पेशेवर प्रबंधन;
- सेवाओं की एक विस्तृत श्रृंखला;
- पूर्ण व्यावसायिक सुरक्षा।

कक्षासे:
- अच्छी जगह;
- अलग इमारत;
- पुनर्सज्जा;
- प्रबंधन;
- सेवाएं।

कक्षाडी:
- निवेश के बिना मध्यम और बड़े उद्यमों के व्यावसायिक रूप से विकसित प्रशासनिक और उत्पादन-प्रयोगशाला भवन।

औद्योगिक उद्यमों के पास या उनके क्षेत्र (कक्षा डी) पर बनाए गए कार्यालय केंद्रों के आकर्षण को प्रभावित करने वाले कारकों में, हम भेद कर सकते हैं:

2. होटल।रूसी संघ में होटल परियोजनाएं आज लाभदायक अचल संपत्ति में निवेश का सबसे कठिन प्रकार है। उच्चतम श्रेणी के पुराने होटलों का निर्माण या पुनर्निर्माण, उनके उपकरण और परिचालन लागत को काफी जोखिम भरा निवेश माना जाता है, क्योंकि। ऐसी परियोजनाओं की लागत फैशनेबल शॉपिंग मॉल या कार्यालय केंद्र बनाने की लागत से कई गुना अधिक है। इसके अलावा, फाइव-स्टार होटलों में बहुत लंबी पेबैक अवधि होती है, यही वजह है कि रूसी आय पैदा करने वाला रियल एस्टेट बाजार कम दर वाले होटलों और कम पूंजी निवेश की ओर बढ़ता है।

आज तक, सेंट पीटर्सबर्ग का होटल परिसर बहुत विविध है और इसमें 27,000 बिस्तरों के लिए विभिन्न श्रेणियों की 100 से अधिक वस्तुएं शामिल हैं। इनमें से ज्यादातर होटल छोटे हैं। कमोबेश 30 होटल प्रमुख हैं, जो शहर में होटल बेड की कुल संख्या का 55% हिस्सा हैं। मध्यम स्तर के बड़े होटलों में शामिल हैं: "प्रिबाल्टीस्काया", "पुलकोवस्काया", "मॉस्को", "सेंट पीटर्सबर्ग"। सेंट पीटर्सबर्ग में पर्याप्त मिड-रेंज होटल नहीं हैं। पांच सितारा होटलों में ग्रांड होटल यूरोप और नेवस्की पैलेस शामिल हैं। होटलों के निर्माण में निवेश पर प्रतिफल है: तीन सितारा होटलों के लिए - 8 वर्ष; पांच सितारा पर - कम से कम 13 - 15 वर्ष।

इन और अन्य प्रसिद्ध, अच्छी तरह से स्थित होटलों में कैफे, रेस्तरां और बार, मनोरंजन के लिए सुसज्जित स्थान, कैसीनो आदि हैं। कम प्रतिष्ठित क्षेत्रों में स्थित कम लोकप्रिय छोटे होटल उच्च गुणवत्ता वाले आवास और सेवाएं प्रदान करते हैं और उनके अपने ग्राहक होते हैं।

3. पार्किंग गैरेज (कार पार्क)चूंकि देश में वाणिज्यिक अचल संपत्ति व्यावहारिक रूप से विकसित नहीं होती है, हालांकि संभावनाएं हैं। आखिरकार, प्रत्येक हजार निवासियों के लिए, मानदंडों के अनुसार, लगभग 150 पार्किंग रिक्त स्थान की आवश्यकता होती है।

वर्तमान में, उदाहरण के लिए, सेंट पीटर्सबर्ग में, कारों के बेड़े के 60 / o से कम के पास स्थायी भंडारण स्थान हैं, जिनमें से केवल 2% भूमिगत गैरेज में स्थित हैं, हालांकि उनकी आवश्यकता बहुत अधिक है। एक पार्किंग स्थान की उच्च लागत (4-6 हजार अमेरिकी डॉलर, और शहर के केंद्र में कीमतें 10-12 हजार अमेरिकी डॉलर तक पहुंचती हैं) के कारण, कार पार्कों का कोई बड़े पैमाने पर निर्माण नहीं होता है। बड़े पैमाने पर ग्राहक के आधार पर, एक पार्किंग स्थान की लागत 2 - 3 हजार अमेरिकी डॉलर की सीमा के भीतर होनी चाहिए, अर्थात। कार के मूल्य का लगभग 30% हो। ध्यान दें कि वर्तमान में एकल गैरेज बॉक्स को फिर से पंजीकृत करना अत्यंत कठिन है, क्योंकि। स्टेट इंस्टीट्यूशन "सिटी ब्यूरो ऑफ रजिस्ट्रेशन ऑफ राइट्स टू रियल एस्टेट" (जीयू आरबीआर) गैरेज के पंजीकरण से संबंधित नहीं है। इस समस्या को हल करने के लिए, विभिन्न प्रकार के गैरेज के स्वामित्व के पंजीकरण के लिए एक एकीकृत प्रणाली बनाना आवश्यक है।

4. दुकानें और मॉल।जैसा कि प्रमुख यूरोपीय शहरों के अनुभव ने दिखाया है, बहुक्रियाशील शॉपिंग सेंटर (एमटीसी) के स्थान के लिए अच्छी स्थितियां हैं: प्रमुख राजमार्गों का चौराहा, मेट्रो स्टेशनों के करीब निकटता और जमीनी परिवहन बंद हो जाता है। अक्सर, ऐसे केंद्र "नींद" क्षेत्रों में, या शहर के बाहर, वास्तव में, एक बंजर भूमि में, एक प्रमुख राजमार्ग के पास स्थित होते हैं। अमेरिका में, ITCs ("MALL") आमतौर पर शहर की सीमा के बाहर स्थित होते हैं, जिन्हें प्रति व्यक्ति वाहनों की एक निश्चित संख्या, शहरों की आबादी और अन्य कारकों द्वारा समझाया जा सकता है। ये अंतर तदनुसार आवश्यकताओं को प्रभावित करते हैं। - योजना, डिजाइन और प्रचार के साथ-साथ शॉपिंग सेंटर के निर्माण और संचालन के दौरान समग्र रणनीति बनाना। उदाहरण के लिए, पार्किंग रिक्त स्थान की संख्या, मनोरंजन और मनोरंजन क्षेत्रों की उपलब्धता और पैरामीटर, संबंधित घरेलू सेवाएं इत्यादि। अलग होगा।

सफलता के कारकों में शामिल हैं:
- सही ढंग से चुना गया स्थान;
- एक कार्यात्मक समाधान और संचय तैयार करना - संभावित आगंतुकों की जरूरतें;
- निर्माण स्थल से सटे क्षेत्र के विकास के लिए एक सही ढंग से संकलित पूर्वानुमान (5-10 वर्षों के लिए);
- आईटीसी का सामान्य वातावरण, जो डिजाइन और डिजाइन विकास की प्रक्रिया में हासिल किया जाता है;
- किरायेदारों का अच्छी तरह से डिज़ाइन किया गया चयन;
- सही ढंग से चुनी गई प्रबंधन कंपनी।

शॉपिंग मॉल के लिए, उपरोक्त कारकों के अलावा, अपने किरायेदारों को सेवाएं प्रदान करना विशेष रूप से आवश्यक है (उदाहरण के लिए, क्षेत्र की निरंतर सफाई, तराजू की मरम्मत सेवा, चौबीसों घंटे सुरक्षा, कार्डबोर्ड प्रेसिंग, आदि)। सेंट पीटर्सबर्ग बाजार में, उपरोक्त सेवाएं प्रदान करने वाले सबसे बड़े शॉपिंग कॉम्प्लेक्स बाल्कन्स्की और लाडोज़स्काया हैं। इस प्रकार, शॉपिंग कॉम्प्लेक्स खरीदारी और बाजार, और खरीदारी और मनोरंजन दोनों हो सकते हैं।

यह नहीं माना जाना चाहिए कि बहुक्रियाशील शॉपिंग सेंटरों का विकास पश्चिम का आविष्कार है। यह सर्वविदित है कि बड़े खुदरा परिसर, मार्ग, प्रांगण के विकास की मानी जाने वाली परंपरा, जहां "हर" आगंतुक अपनी जरूरतों और आय के अनुसार अपनी दिल की इच्छाओं को सब कुछ खरीद सकता था, जहां वह "दूसरों को देखने और दिखाने के लिए" आ सकता था। खुद", दूर जा रहा है। अतीत में निहित।

देश के क्षेत्र अलग-अलग आर्थिक परिस्थितियों में हैं और अपने स्वयं के जटिल कानूनों के अनुसार विकसित होते हैं, इसलिए, आधुनिक रूस में, नए के उद्भव या पुराने शॉपिंग सेंटरों के आधुनिकीकरण की प्रक्रिया एक समान नहीं है। मॉस्को इस प्रक्रिया में अग्रणी है, एक विश्व महानगर के रूप में, रूस के अन्य शहरों की तुलना में सबसे पसंदीदा निवेश व्यवस्था में मौजूद है।

व्यापार, आर्थिक जीवन के क्षेत्र के रूप में, नकारात्मक आर्थिक और राजनीतिक परिवर्तनों से सबसे कम प्रभावित होता है और संकटों और अवसादों से जल्दी से उबर रहा है, और व्यापार क्षेत्र के विकास का मुख्य संकेतक कार्यात्मक, सुरक्षित खुदरा की बढ़ती मांग माना जा सकता है। अंतरिक्ष।

वर्तमान में, सेंट पीटर्सबर्ग के गैर-आवासीय स्टॉक की कुल मात्रा में, वाणिज्यिक क्षेत्रों में केवल 7.2% का कब्जा है (चित्र 1.2 देखें)। नतीजतन, खुदरा क्षेत्र के साथ शहर के निवासियों की आपूर्ति 0.68 वर्ग मीटर है। मी प्रति व्यक्ति। तुलना के लिए: हेलसिंकी में प्रति व्यक्ति 3.5 वर्ग मीटर है। मी - सेंट पीटर्सबर्ग की तुलना में पांच गुना अधिक।

चावल। 1.2. गैर-आवासीय निधि की कुल संरचना में खुदरा स्थान का हिस्सा (GUION और IIC "सेंट पीटर्सबर्ग के रियल एस्टेट" के अनुसार)

अधिकांश रूसी शहरों में तरल और निवेश-आशाजनक खुदरा अचल संपत्ति की कमी का कारण बनने वाली समस्याएं समान हैं और मुख्य रूप से गैर-आवासीय स्टॉक की संरचना से संबंधित हैं जो पूर्व-सुधार अवधि में विकसित हुई हैं:

गैर-आवासीय परिसर का एक छोटा हिस्सा लाभदायक व्यवसाय के लिए आवंटित किया जाता है, जिसका एक महत्वपूर्ण हिस्सा विभिन्न संगठनों द्वारा कब्जा कर लिया जाता है;

व्यावसायिक उपयोग के लिए कार्यात्मक रूप से उपयुक्त कई वस्तुओं का असंतोषजनक स्थान उनके विकास की अनुमति नहीं देता है;

बड़े औद्योगिक शहरों में, गैर-आवासीय स्टॉक की संरचना में औद्योगिक अचल संपत्ति का हिस्सा अत्यधिक अधिक है, जिसके रूपांतरण के लिए महत्वपूर्ण निवेश की आवश्यकता होती है और अस्पष्ट कानूनी स्थिति के कारण अक्सर मुश्किल होती है;

अधिकांश गैर-आवासीय स्टॉक असंतोषजनक तकनीकी स्थिति में है;

अधिकांश शहरों में, निवेश गतिविधि मुख्य रूप से शहर के केंद्र में केंद्रित है।

उदाहरण के लिए, लगभग 40% व्यापार उद्यम सेंट पीटर्सबर्ग के चार केंद्रीय जिलों में स्थित हैं (चित्र। 1.3)। साथ ही, वे शहर के खुदरा स्थान का केवल 25/ओ खाते हैं, हालांकि यह केंद्र में है कि तीन सबसे व्यापक डिपार्टमेंट स्टोर स्थित हैं - गोस्टिनी डावर, पैसेज और डीएलटी। सेंट पीटर्सबर्ग के ऐतिहासिक हिस्से में एक भी आधुनिक शॉपिंग सेंटर नहीं है जो पश्चिमी आवश्यकताओं को पूरा करता हो।

चावल। 1.3 उपभोक्ता बाजार समिति के अनुसार 01.01.99 तक व्यापार उद्यमों की संरचना में केंद्र की हिस्सेदारी

आज, 100 - 200 वर्ग मीटर के क्षेत्र वाले स्टोर सबसे अधिक मांग में हैं। मी।, फिर, अवरोही क्रम में - 100 वर्ग से कम। मी. और 200 - 400 वर्ग मीटर की सीमा में। मी. 500 वर्ग मीटर से अधिक का क्षेत्रफल। मी मांग में कम हैं। किरायेदारों की मुख्य आवश्यकताओं में दुकान की खिड़कियां और पार्किंग की उपलब्धता है।

400 वर्गमीटर के इष्टतम स्टोर क्षेत्र के आधार पर। मी, फिर लगभग 300 वर्ग। मी ट्रेडिंग फ्लोर पर गिरना चाहिए, 100 sq. मी - उपयोगिता कमरों के लिए, 70 वर्ग। मी - गोदामों के लिए और 30 वर्ग। एम - कार्यालयों के लिए।

एक स्टोर किराए पर लेने के लिए जगह का चुनाव आसपास के बुनियादी ढांचे से प्रभावित होता है। उदाहरण के लिए, "डेड-एंड" सड़कों या गलियों पर शहर के बहुत केंद्र में स्थित वस्तुएं इच्छुक किरायेदारों की दृष्टि से दूर रहती हैं।

5. रूस में औद्योगिक (औद्योगिक) अचल संपत्ति विकास के प्रारंभिक चरण में है,हालांकि हाल ही में निजीकरण की अधिकांश वस्तुओं को मालिक द्वारा निर्धारित किया जा रहा है। एक सौदे को समाप्त करने से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए शीर्षक दस्तावेजों का एक व्यापक विश्लेषण करना आवश्यक है कि प्रस्तावित वस्तु पर विक्रेता के अधिकार निर्विवाद हैं, इसके कानूनी अलगाव की संभावना और नए मालिक के अधिकार इस वस्तु को अपने उद्देश्य के लिए उपयोग करने के लिए हैं। उद्देश्य। जैसे-जैसे वास्तविक मालिक बनने की प्रक्रिया विकसित होती है, इस क्षेत्र में लेनदेन की मात्रा में वृद्धि होगी। लेकिन यह इस मुद्दे का एक पक्ष है। दूसरी ओर, देश के लगभग हर शहर में 5-8 मंजिलों के संयंत्रों और कारखानों की खाली इमारतों को जीर्ण-शीर्ण और (या) अनुपयोगी इंजीनियरिंग नेटवर्क और टूटी खिड़कियों के साथ देखा जा सकता है। वे खड़े रहते हैं और एक प्रभावी मालिक नहीं पाते हैं। क्यों? कई कारण हैं:

1. औद्योगिक भवन 60 - 80 वर्ष। आधुनिक तकनीकों की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, और पुनर्निर्माण के लिए बड़े पूंजी निवेश की आवश्यकता होती है।

2. वर्तमान में, औद्योगिक अचल संपत्ति का मुख्य उपभोक्ता छोटे व्यवसाय हैं जिन्हें उनके विकास के लिए कुछ विशिष्ट गुणों की आवश्यकता होती है: उच्च क्षमता, रेलवे पहुंच सड़कों की उपस्थिति, एक मंजिला और स्वायत्त संचार के साथ अधिमानतः अलग इमारतें।

3. एक नियम के रूप में, संभावित किरायेदारों की आवश्यकताएं अतिरंजित हैं और प्रस्तावित औद्योगिक सुविधाओं के अनुरूप नहीं हैं।

4. औद्योगिक अचल संपत्ति के मालिक बाजार के लिए एक निराशाजनक स्थिति में संपत्तियों की पेशकश करते हैं, और साथ ही साथ बढ़ी हुई कीमतें निर्धारित करते हैं।

5. औद्योगिक अचल संपत्ति, उसकी कानूनी स्थिति, आकार, स्थिति आदि के बारे में कमोबेश पूर्ण और सटीक जानकारी। गुम।

यह सब औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार को एक सहज और अप्रत्याशित चरित्र देता है।

गठित पश्चिमी बाजार में, एक और अपनाया जाता है, जो ऊपर प्रस्तावित अचल संपत्ति वस्तुओं के वर्गीकरण ए, बी और सी में भिन्न होता है।

एक निश्चित व्यवसाय के संचालन के लिए उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति की वस्तुएं। आमतौर पर व्यवसाय (विशेष अचल संपत्ति) के साथ मिलकर बेचा जाता है;

गैर-विशिष्ट अचल संपत्ति - सामान्य भवन - दुकानें, कार्यालय, कारखाने, गोदाम, जो आमतौर पर बेचे या किराए पर दिए जाते हैं।

3,000 से अधिक सार्वजनिक भवन और विभिन्न प्रकार और प्रकार की संरचनाएं हैं।

सेंट पीटर्सबर्ग के KUGI का आदेश 24 अगस्त 1998 नंबर 1289-r "निर्माण की वस्तु के लिए पासपोर्ट जारी करने की प्रक्रिया पर"।

मेयर का आदेश - सेंट पीटर्सबर्ग सरकार के अध्यक्ष दिनांक 10/19/94 नंबर 1043-आर "रूसी संघ के राष्ट्रपति के डिक्री को लागू करने की प्रक्रिया पर दिनांक 07/22/94 नंबर 1535 के संबंध में भूमि भूखंडों की बिक्री और पट्टे पर।"

11 मई, 1995 के राष्ट्रपति डिक्री नंबर 478 "संघीय बजट के लिए निजीकरण राजस्व की गारंटीकृत रसीद सुनिश्चित करने के उपायों पर" ने निजीकृत उद्यमों के तहत स्थित भूमि को बेचते समय भूमि भूखंडों के मानक मूल्य को काफी कम कर दिया।

22 जुलाई, 1994 नंबर 1535 के रूसी संघ के राष्ट्रपति के फरमान के अनुसार।

अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण वर्गीकरण कारक घटक उत्पत्ति 1. प्राकृतिक (प्राकृतिक) वस्तुएं। 2. कृत्रिम वस्तुएं (इमारतें)। देखें 1.पृथ्वी.2। इमारतें.3. संरचनाएं। 4. उद्यम। 5. परिसर। 6. बारहमासी वृक्षारोपण। 7. वास्तविक अधिकार। 8. अन्य वस्तुएं। भौगोलिक कारक 1. स्थानीय।2। शहरी.3. क्षेत्रीय.4. राष्ट्रीय.5. दुनिया। कार्यात्मक उद्देश्य 1. मुफ्त भूमि भूखंड (विकास या अन्य उद्देश्यों के लिए)। 2. प्राकृतिक परिसरों (जमा) उनके शोषण के लिए। उपयोग की प्रकृति से आवास के लिए: मकान, कॉटेज, अपार्टमेंट; व्यापार और भुगतान सेवाओं के लिए; वाणिज्यिक और औद्योगिक गतिविधियों के लिए: होटल, कार्यालय परिसर, दुकानें, रेस्तरां, सेवा बिंदु, कारखाने, संयंत्र, गोदाम; कृषि उद्देश्यों के लिए: खेत, बाग; विशेष उद्देश्यों के लिए: स्कूल, चर्च, मठ, अस्पताल, नर्सरी, नर्सिंग होम, भवन, सरकार और प्रशासनिक संस्थान

अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण वर्गीकरण कारक घटक स्केल 1.भूमि सरणियाँ।2। अलग भूमि भूखंड।3। इमारतों और संरचनाओं के परिसर।4। आवासीय अपार्टमेंट बिल्डिंग.5. आवासीय एकल परिवार का घर (हवेली, कुटीर) .6. खंड (प्रवेश द्वार) .7. खंड 8 में तल। अपार्टमेंट.9. कमरा.10. ग्रीष्मकालीन कुटीर.11. प्रशासनिक भवनों का परिसर।12. भवन। 13 परिसर या इमारतों के हिस्से (खंड, फर्श) उपयोग के लिए तैयारी 1। तैयार वस्तुएं। 2. पुनर्निर्माण या बड़ी मरम्मत की आवश्यकता है। 3. निर्माण पूरा करने की आवश्यकता है।

अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण वर्गीकरण कारक घटक स्वामित्व के उद्देश्य से 1. व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए। 2. मालिक के निवास के लिए। 3. एक निवेश के रूप में। 4. सूची के रूप में। 5. विकास और विकास के लिए संपूर्ण संसाधनों का उपभोग करने के लिए। विशेषज्ञता के द्वारा 1. विशिष्ट: तेल रिफाइनरी और रासायनिक संयंत्र, संग्रहालय, पुस्तकालय और सार्वजनिक क्षेत्र से संबंधित समान परिसर। 2. गैर-विशिष्ट: अन्य सभी संपत्ति जिसके लिए निवेश, मौजूदा या समान उद्देश्यों के लिए खुले बाजार में सामान्य मांग है। प्रतिलिपि प्रस्तुत करने योग्य 1. गैर-प्रजनन योग्य: भूमि भूखंड, खनिज जमा। 2. पुनरुत्पादित: भवन, संरचनाएं, बारहमासी रोपण।

श्रेणी ए, बी, सी श्रेणी द्वारा अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण श्रेणी ए की वस्तुओं की विशेषताएं व्यवसाय करने के लिए उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति वस्तुएं (उद्यम, उद्यमों के कुछ हिस्सों का स्वतंत्र रूप से उपयोग किया जा सकता है; गैर-विशिष्ट अचल संपत्ति; कार्यालय, गोदाम, भवन, आदि) बी पूंजी आय (किराया, वार्षिकी, पट्टे, ट्रस्ट, बंधक, आदि) उत्पन्न करने के उद्देश्य से निवेश निवेश के लिए अचल संपत्ति। सी अतिरिक्त अचल संपत्ति बिक्री के लिए रखी गई है क्योंकि इसका उपयोग व्यवसाय में नहीं किया जा सकता है।

एक अचल संपत्ति वस्तु के जीवन चक्र के चरण चरण का नाम विवरण 1 पूर्व-निवेश (सृजन की व्यवहार्यता का विश्लेषण, दक्षता का औचित्य) किसी वस्तु के निर्माण के लिए अवधारणाओं का विकास; वस्तु की प्रभावशीलता के लिए संभावित विकल्पों की पुष्टि; परियोजना वित्तपोषण स्रोतों की पहचान; परमिट प्राप्त करने और भूमि भूखंड तैयार करने के लिए आवश्यक तकनीकी डिजाइन प्रलेखन का निर्माण (आकार और आकार को ठीक करना, प्राकृतिक और कृत्रिम वनस्पति को हटाना, जल निकायों को निकालना); परियोजना निष्पादक का निर्धारण; संपत्ति का उपयोग करने के लिए सबसे अच्छे और सबसे प्रभावी विकल्प का चयन, इसकी विशेषताओं की विशेषताओं और पर्यावरण के सभी गुणों को ध्यान में रखते हुए। 2 वस्तु का निर्माण (डिजाइन, निर्माण) तकनीकी विशिष्टताओं के अनुसार वस्तु के निर्माण का संगठन, संचार बिछाने, नए रोपणों का रोपण, तैयारी और कमीशनिंग।

एक अचल संपत्ति वस्तु के जीवन चक्र के चरण चरण का नाम विवरण तीसरा कमीशन इस स्तर पर, वस्तु के साथ संचालन किया जाता है और राज्य वस्तु के कानूनी भाग्य में बदलाव दर्ज करता है: अपने इच्छित उद्देश्य या बिक्री के लिए कमीशनिंग अचल संपत्ति बाजार पर। किसी वस्तु को खरीदते और बेचते समय, स्वामित्व का विषय बदल जाता है। जब भूमि और/या सुधारों को स्वामी द्वारा पट्टे पर दिया जाता है या किराए पर दिया जाता है, तो उपयोग के अधिकार (और, संभवतः, स्वामित्व) स्वामित्व अधिकारों के भार की उपस्थिति के साथ किसी अन्य संस्था को स्थानांतरित कर दिए जाते हैं। वस्तु का चौथा संचालन (स्वामित्व और उपयोग) जीवन चक्र के इस चरण में, उपयोगकर्ताओं द्वारा वस्तु की उपभोक्ता क्षमता का तर्कसंगत उपयोग और संचालन से अधिकतम आय की प्राप्ति का आयोजन किया जाता है

एक अचल संपत्ति वस्तु के जीवन चक्र के चरण चरण का नाम विवरण 5 वां पुनर्निर्माण और बाद का संचालन ऑपरेशन के परिणामस्वरूप, वस्तु कार्यात्मक और आर्थिक रूप से अप्रचलित हो जाती है, इसलिए इसमें प्रमुख मरम्मत (पुनर्निर्माण, आधुनिकीकरण) करना आवश्यक है बाद के संचालन से आय बढ़ाने के लिए। 6वां रीप्रोफाइलिंग उपभोक्ता संपत्तियों के बिगड़ने, कार्यक्षमता में बदलाव के परिणामस्वरूप संपत्ति को फिर से प्रोफाइल करना संभव है। वस्तु का 7 वां परिसमापन आर्थिक जीवन का अंत। वस्तु के अस्तित्व की समाप्ति: प्राकृतिक विनाश, विध्वंस। परिसमापन लागत को कम करने के लिए, इमारतों के विध्वंस के लिए एक समय सीमा और आर्थिक रूप से व्यवहार्य विधि निर्धारित करने के प्रस्तावों पर विचार किया जाता है, संरचनात्मक तत्वों और तरल भवनों और संचार की सामग्री को बेचने की संभावना।

परिचय

टाइपोलॉजी - आवश्यक विशेषताओं के अनुसार वर्गीकरण। यह अध्ययन की गई वास्तविकता के विभाजन की एक इकाई के रूप में प्रकार की अवधारणा पर आधारित है, ऐतिहासिक रूप से विकासशील वस्तुओं का एक विशिष्ट आदर्श मॉडल।

विभिन्न मानदंडों (मानदंडों) के अनुसार अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण वस्तुओं के अधिक सफल अध्ययन में योगदान देता है। इन उद्देश्यों के लिए, उनके मूल और उद्देश्य के आधार पर विभिन्न वर्गीकरण सिद्धांतों को लागू किया जा सकता है।

अचल संपत्ति एक प्रकार की संपत्ति है जिसे कानून द्वारा अचल के रूप में मान्यता प्राप्त है।

मूल रूप से अचल संपत्ति में भूमि भूखंड, उप-भूखंड और वह सब कुछ शामिल है जो भूमि से मजबूती से जुड़ा हुआ है, अर्थात, ऐसी वस्तुएं जिन्हें उनके उद्देश्य के लिए असमान क्षति के बिना स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है, जिसमें भवन, संरचनाएं, निर्माण की वस्तुएं शामिल हैं।

मूल रूप से अचल संपत्ति के अलावा, रूस में "कानून द्वारा अचल संपत्ति" है। इसमें राज्य पंजीकरण, अंतर्देशीय नेविगेशन जहाजों और अंतरिक्ष वस्तुओं के अधीन हवाई और समुद्री जहाज शामिल हैं।

अचल संपत्ति की वस्तुओं की परिभाषा का तात्पर्य उनकी संरचना में दो तत्वों की उपस्थिति से है

1. प्राकृतिक (प्राकृतिक) वस्तुएं - एक भूमि भूखंड, वन और बारहमासी वृक्षारोपण, पृथक जल निकाय और उप-भूखंड। उन्हें "प्रकृति द्वारा अचल संपत्ति" भी कहा जाता है।

2. मानव निर्मित वस्तुएं (इमारतें): अपार्टमेंट भवन, वाणिज्यिक, सार्वजनिक (विशेष) भवन और संरचनाएं, इंजीनियरिंग संरचनाएं। इन वस्तुओं को पूरी तरह से बनाया जा सकता है और संचालन के लिए तैयार किया जा सकता है, पुनर्निर्माण या प्रमुख मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है, और अधूरा निर्माण भी संदर्भित करता है वस्तुओं।

निर्माण कुछ उपभोक्ता कार्यों के कार्यान्वयन के लिए निर्माण गतिविधियों का परिणाम है।

प्राकृतिक गुण

श्रेणी के अनुसार भूमि भूखंड

रूसी संघ में भूमि को उनके इच्छित उद्देश्य के अनुसार निम्नलिखित श्रेणियों में विभाजित किया गया है:

1. कृषि भूमि - बस्ती की सीमाओं के बाहर स्थित भूमि और कृषि की जरूरतों के लिए प्रदान की जाती है, साथ ही इन उद्देश्यों के लिए भी। इनमें कृषि भूमि, ऑन-फार्म सड़कों द्वारा कब्जा की गई भूमि, संचार, वन वृक्षारोपण शामिल हैं जो भूमि को नकारात्मक (हानिकारक) प्राकृतिक, मानवजनित और मानव निर्मित घटनाओं, जल निकायों, साथ ही इमारतों, संरचनाओं, संरचनाओं के प्रभाव से बचाने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। कृषि उत्पादों के उत्पादन, भंडारण और प्राथमिक प्रसंस्करण के लिए।

2. बस्तियों की भूमि को बस्तियों के निर्माण और विकास के लिए उपयोग की गई और इच्छित भूमि के रूप में पहचाना जाता है। बस्तियों की भूमि की संरचना में शहरी नियोजन नियमों के अनुसार निम्नलिखित क्षेत्रीय क्षेत्रों में वर्गीकृत भूमि भूखंड शामिल हो सकते हैं: आवासीय; सामाजिक और व्यावसायिक; उत्पादन; इंजीनियरिंग और परिवहन अवसंरचना; मनोरंजक; कृषि उपयोग; विशेष उद्देश्य; सैन्य प्रतिष्ठान; अन्य क्षेत्रीय क्षेत्र। प्रादेशिक क्षेत्रों की सीमाओं को आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए कि प्रत्येक भूमि भूखंड केवल एक क्षेत्र से संबंधित हो। भूमि उपयोग और विकास के नियम प्रत्येक क्षेत्रीय क्षेत्र के लिए व्यक्तिगत रूप से शहरी नियोजन नियम स्थापित करते हैं, इसके स्थान और विकास की ख़ासियत को ध्यान में रखते हुए, साथ ही विभिन्न प्रकार के भूमि उपयोग (आवासीय, सार्वजनिक और व्यावसायिक, औद्योगिक) के क्षेत्रीय संयोजन की संभावना को ध्यान में रखते हुए। , मनोरंजन और अन्य प्रकार के भूमि उपयोग) एक क्षेत्रीय क्षेत्र की सीमाओं के भीतर स्थित भूमि भूखंड, एक एकल शहरी नियोजन विनियमन स्थापित किया गया है। प्रादेशिक क्षेत्र के शहरी नियोजन नियम भूमि भूखंडों के कानूनी शासन के आधार के साथ-साथ भूमि भूखंडों की सतह के ऊपर और नीचे सब कुछ निर्धारित करते हैं और भवनों, संरचनाओं, संरचनाओं के निर्माण और बाद के संचालन की प्रक्रिया में उपयोग किए जाते हैं। .

3. औद्योगिक और अन्य विशेष प्रयोजन वाली भूमि, विशेष कार्यों की प्रकृति के आधार पर, जिसके लिए उनका उपयोग या इरादा किया जाता है, में विभाजित हैं: औद्योगिक भूमि; ऊर्जा भूमि; परिवहन भूमि; संचार, प्रसारण, टेलीविजन, सूचना विज्ञान की भूमि; अंतरिक्ष गतिविधियों के लिए भूमि; रक्षा और सुरक्षा की भूमि; अन्य विशेष प्रयोजनों के लिए भूमि। जनसंख्या की सुरक्षा सुनिश्चित करने और औद्योगिक सुविधाओं, ऊर्जा सुविधाओं, विशेष रूप से विकिरण और परमाणु खतरनाक सुविधाओं, परमाणु सामग्री और रेडियोधर्मी पदार्थों के भंडारण सुविधाओं, परिवहन और अन्य सुविधाओं, सुरक्षा, स्वच्छता-सुरक्षात्मक सुविधाओं के संचालन के लिए आवश्यक परिस्थितियों का निर्माण करने के लिए और भूमि उपयोग के लिए विशेष शर्तों वाले अन्य क्षेत्र। ऐसे क्षेत्रों में शामिल भूमि भूखंड भूमि भूखंडों के मालिकों, भूमि उपयोगकर्ताओं, भूमि मालिकों और भूमि भूखंडों के किरायेदारों से जब्त नहीं किए जाते हैं, लेकिन उनके उपयोग के लिए एक विशेष व्यवस्था उनकी सीमाओं के भीतर पेश की जा सकती है, उन प्रकार की गतिविधियों को प्रतिबंधित या प्रतिबंधित कर सकती है। जो क्षेत्र स्थापित करने के लक्ष्यों के साथ असंगत हैं।

4. विशेष रूप से संरक्षित क्षेत्रों की भूमि में वे भूमि शामिल हैं जिनका एक विशेष पर्यावरण, वैज्ञानिक, ऐतिहासिक, सांस्कृतिक, सौंदर्य, मनोरंजन, स्वास्थ्य और अन्य मूल्यवान मूल्य है। इनमें विशेष रूप से संरक्षित प्राकृतिक क्षेत्र शामिल हैं, जिनमें स्वास्थ्य में सुधार करने वाले क्षेत्र और रिसॉर्ट शामिल हैं; प्रकृति संरक्षण, मनोरंजक, ऐतिहासिक और सांस्कृतिक उद्देश्यों की भूमि।

5. वन निधि की भूमि - वन निधि की भूमि में वन भूमि (वन वनस्पति से आच्छादित भूमि और इसके साथ कवर नहीं है, लेकिन इसकी बहाली, कटाई, जले हुए क्षेत्रों, विरल क्षेत्रों, समाशोधन और अन्य के लिए अभिप्रेत है) और गैर-वन शामिल हैं रक्षा भूमि, शहरी बस्तियों, साथ ही कृषि भूमि, परिवहन, बस्तियों, जल संसाधनों और अन्य श्रेणियों पर पेड़ों और झाड़ियों को छोड़कर वानिकी (समाशोधन, सड़क, दलदल और अन्य) के लिए भूमि। स्थायी (स्थायी) उपयोग के लिए, पट्टे, निश्चित अवधि के उपयोग के लिए, वन भूखंड जो राज्य या नगरपालिका के स्वामित्व में हैं, कानूनी संस्थाओं को, पट्टे के लिए, निश्चित अवधि के उपयोग के लिए - नागरिकों को प्रदान किए जाते हैं। नागरिकों, कानूनी संस्थाओं को वन क्षेत्रों के पट्टे पर देना जो राज्य या नगरपालिका संपत्ति में हैं, रूसी संघ के वन कोड के अनुसार किया जाता है।

6. जल निधि की भूमि में भूमि शामिल है:

जल निकायों में केंद्रित सतही जल से आच्छादित;

जल निकायों पर स्थित हाइड्रोलिक और अन्य संरचनाओं द्वारा कब्जा कर लिया गया।

सतही जल से आच्छादित भूमि पर भूमि भूखंड नहीं बनते हैं। भूमि जलाशयों और अन्य कृत्रिम जल निकायों के निर्माण के लिए आरक्षित है। जल निधि की भूमि के उपयोग और संरक्षण की प्रक्रिया रूसी संघ के भूमि संहिता और जल कानून द्वारा निर्धारित की जाती है।

7. आरक्षित भूमि में वे भूमि शामिल हैं जो राज्य या नगरपालिका के स्वामित्व में हैं और नागरिकों या कानूनी संस्थाओं को प्रदान नहीं की जाती हैं, रूसी संघ के भूमि संहिता के अनुच्छेद 80 के अनुसार गठित भूमि पुनर्वितरण निधि की भूमि के अपवाद के साथ। आरक्षित भूमि के उपयोग की अनुमति तब दी जाती है जब उन्हें दूसरी श्रेणी में स्थानांतरित कर दिया जाता है, सिवाय उन मामलों को छोड़कर जहां आरक्षित भूमि शिकार के मैदानों की सीमाओं में शामिल होती है, और अन्य मामलों में संघीय कानूनों द्वारा प्रदान की जाती है।

विभिन्न मानदंडों (मानदंडों) के अनुसार अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण वस्तुओं के अधिक सफल अध्ययन में योगदान देता है। इन उद्देश्यों के लिए, उनके मूल और उद्देश्य के आधार पर विभिन्न वर्गीकरण सिद्धांतों को लागू किया जा सकता है। अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण चार मुख्य मानदंडों के अनुसार किया जाता है:

मूल;

नियुक्ति;

पैमाना;

उपयोग के लिए तैयार।

उनकी उत्पत्ति के अनुसार, वे हैं:

- प्राकृतिक (प्राकृतिक) वस्तुएं -भूमि भूखंड, वन और बारहमासी वृक्षारोपण, पृथक जल निकाय और उप-भूखंड। इन गुणों को "प्रकृति द्वारा संपत्ति" के रूप में भी जाना जाता है;

- कृत्रिम वस्तुएं (इमारतें):

एक) आवासीय गुण- कम वृद्धि वाली इमारत (तीन मंजिल तक), ऊंची इमारत (4 से 9 मंजिल तक), ऊंची इमारत (10 से 20 मंजिल तक), ऊंची इमारत (20 मंजिल से अधिक)। आवासीय अचल संपत्ति का उद्देश्य एक सम्मिलित, एक खंड (प्रवेश द्वार), एक प्रवेश द्वार में एक मंजिल, एक अपार्टमेंट, एक कमरा, एक देश का घर भी हो सकता है;

बी) व्यावसायिक अचल संपत्ति- कार्यालय, रेस्तरां, दुकानें, होटल, किराए के लिए गैरेज, गोदामों, इमारतों और संरचनाओं, एक संपत्ति परिसर के रूप में उद्यम;

में) सार्वजनिक (विशेष) भवन और संरचनाएं:

- स्वास्थ्य में सुधार (अस्पताल, पॉलीक्लिनिक्स, नर्सिंग होम और बच्चों के घर, अस्पताल, खेल परिसर, आदि);

शैक्षिक (बालवाड़ी और नर्सरी, स्कूल, कॉलेज, तकनीकी स्कूल, संस्थान, बच्चों के कला घर, आदि);

सांस्कृतिक और शैक्षिक (संग्रहालय, प्रदर्शनी परिसर, संस्कृति और मनोरंजन के पार्क, संस्कृति और थिएटर के घर, सर्कस, तारामंडल, चिड़ियाघर, वनस्पति उद्यान, आदि);

विशेष भवन और संरचनाएं - प्रशासनिक (पुलिस, अदालत, अभियोजक का कार्यालय, प्राधिकरण), स्मारक, स्मारक संरचनाएं, रेलवे स्टेशन, बंदरगाह, आदि;

जी) इंजीनियरिंग संरचनाएं- पुनर्ग्रहण सुविधाएं और जल निकासी, विकास के लिए भूमि भूखंड की जटिल इंजीनियरिंग तैयारी, आदि।

इन समूहों में से प्रत्येक को विभिन्न टाइपोलॉजिकल मानदंडों के आधार पर और उप-विभाजित किया जा सकता है।

मानव निर्मित वस्तुओं को "कानून द्वारा संपत्ति" कहा गया है, लेकिन अचल संपत्ति की यह श्रेणी "प्रकृति द्वारा संपत्ति" पर आधारित है।

मानव निर्मित वस्तुएं पूरी तरह से निर्मित और संचालन के लिए तैयार हो सकती हैं, पुनर्निर्माण या बड़ी मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है, और यह भी लागू होता है अधूरी निर्माण परियोजनाएं (प्रगति में)।"अपूर्ण" का अर्थ है जिन वस्तुओं के संचालन में वस्तु की स्वीकृति पर दस्तावेज निर्धारित तरीके से जारी नहीं किए गए हैं।प्रगति में निर्माण को दो समूहों में विभाजित किया जा सकता है:

- जिन वस्तुओं पर काम किया जा रहा है, और जिन वस्तुओं पर किसी न किसी कारण से काम रोक दिया गया है।वर्तमान प्रक्रिया के अनुसार, सुविधा में काम की समाप्ति के दो प्रकार प्रतिष्ठित हैं: संरक्षण और निर्माण की पूर्ण समाप्ति।निर्माण की समाप्ति पर निर्णय डेवलपर द्वारा किया जाता है। निर्णय में निर्माण के संरक्षण या पूर्ण समाप्ति के कारणों को इंगित करना चाहिए, साथ ही:

संरक्षण के मामले में - वह अवधि जिसके लिए निर्माण संरक्षित है (अस्थायी रूप से समाप्त), संरक्षण की शर्तें, उस संगठन का नाम जो संरक्षण के लिए निर्माण स्थल तैयार करने के लिए जिम्मेदार है, निर्मित सुविधाओं की सुरक्षा और किए गए कार्य;

निर्माण की पूर्ण समाप्ति की स्थिति में - पहले से निर्मित सुविधाओं या उनके भागों, इकट्ठे संरचनाओं और उपकरणों के परिसमापन और उपयोग की प्रक्रिया, निर्माण स्थल पर लाई गई सामग्री की बिक्री।

भूमि भूखंड विभाज्य और अविभाज्य हो सकते हैं। एक भूखंड को विभाज्य कहा जाता है जब इसे भागों में विभाजित किया जा सकता है और इच्छित उपयोग के लिए अनुमति के साथ स्वतंत्र भूमि भूखंड बना सकता है। कानून के अनुसार, शहरी भूमि, खेतों की भूमि आदि के विभाजन की अनुमति नहीं है।

आर्थिक उद्देश्यों के लिए रूसी संघ में भूमि निधि को भूमि की सात श्रेणियों में विभाजित किया गया है:

1. कृषि भूमिअचल संपत्ति बाजार में एक विशेष कानूनी स्थिति है और इसका उपयोग किया जाता है:

कृषि उत्पादन के लिए (कृषि योग्य भूमि, घास के मैदान, चारागाह, परती भूमि, बारहमासी वृक्षारोपण, कुंवारी भूमि और अन्य भूमि);

व्यक्तिगत सहायक खेती के लिए;

सामूहिक बागवानी और बागवानी के लिए;

सहायक कृषि उत्पादन के लिए;

प्रयोगात्मक और वैज्ञानिक स्टेशनों के लिए।

इस श्रेणी से दूसरी श्रेणी में भूमि का हस्तांतरण केवल फेडरेशन के विषय के निर्णय से किया जाता है। विशेष रूप से मूल्यवान भूमि निजीकरण के अधीन नहीं हैं।

2. शहरों और कस्बों की भूमिदेश के 4% हिस्से पर कब्जा। इन भूमियों में आवासीय भवन और सामाजिक-सांस्कृतिक संस्थान, साथ ही सड़कें, पार्क, वर्ग, पर्यावरण संरचनाएं; औद्योगिक, परिवहन, ऊर्जा, रक्षा सुविधाएं और कृषि उत्पादन स्थित हो सकते हैं। भूमि की यह श्रेणी भूमि उपयोग के लिए सभी भुगतानों से समेकित बजट में राजस्व का 86% प्रदान करती है और इसका उपयोग केवल सामान्य योजनाओं और परियोजनाओं के अनुसार किया जा सकता है।

3. उद्योग, परिवहन, संचार, टेलीविजन, सूचना विज्ञान और अंतरिक्ष सहायता, ऊर्जा, रक्षा और अन्य उद्देश्यों की भूमि। उनके पास उपयोग का एक विशेष तरीका है।

4. विशेष रूप से संरक्षित प्रदेशों की भूमिभंडार शामिल करें; शहरों के हरित क्षेत्र, विश्राम गृह, शिविर स्थल; प्रकृति, इतिहास और संस्कृति के स्मारक; खनिज पानी और चिकित्सीय मिट्टी, वनस्पति उद्यान, आदि। भूमि की इस श्रेणी का उद्देश्य लोगों के सुधार, सामूहिक मनोरंजन और पर्यटन के साथ-साथ ऐतिहासिक और सांस्कृतिक शिक्षा और सौंदर्य आनंद के लिए है। ऐसी भूमि विशेष कानून द्वारा संरक्षित हैं, और उन पर आर्थिक गतिविधि निषिद्ध है।

5. वन निधि की भूमि पूरी तरह से उन पर उगने वाले वनों के कानूनी शासन द्वारा निर्धारित की जाती है।भूमि की इस श्रेणी में वनों से आच्छादित भूमि और वानिकी और स्थानीय उद्योग की जरूरतों के लिए प्रदान की गई भूमि शामिल है।

6. जल निधि की भूमि।ये जलाशयों, ग्लेशियरों, दलदलों (टुंड्रा और वन-टुंड्रा को छोड़कर), हाइड्रोलिक संरचनाओं और उनके रास्ते के अधिकार के कब्जे वाली भूमि हैं।

7. आरक्षित भूमिआरक्षित के रूप में कार्य करते हैं और विभिन्न प्रयोजनों के लिए आवंटित किए जाते हैं।

भूमि भूखंडों की बिक्री, साथ ही उद्यमशीलता गतिविधि के लिए उनका आवंटन और एक श्रेणी से दूसरी श्रेणी में स्थानांतरण, रूसी संघ और संघ के विषयों के कानूनों के अनुसार किया जाता है।

प्रचलन में एक भूमि भूखंड का उपयोग आय उत्पन्न करने के लिए किया जाता है, जिसमें इसे किराए पर देना, शेयर पूंजी में योगदान करना, संपार्श्विक के लिए सुरक्षा के रूप में आदि शामिल है।

प्रत्येक नगरपालिका संघ में, क्षेत्र को उसके मूल्य के आधार पर क्षेत्रों में विभाजित किया जाता है। प्रत्येक क्षेत्र की अपनी कर दर होती है।

ऑपरेशन के दौरान, जमीन का एक टुकड़ा ला सकता है आय को भूमि लगान कहते हैं।उसके नीचे एक उद्यम की संपत्ति के रूप में भूमि भूखंड का उपयोग करने की दक्षता के एक आंतरिक संकेतक के रूप में समझा जाता है, जिसकी गणना पूंजीकरण अवधि द्वारा परिकलित मूल्य को विभाजित करने के भागफल के रूप में की जाती है।

आवासीय अचल संपत्ति के संबंध में, कई विशिष्ट निर्माण संभव हैं। उदाहरण के लिए, आवास के उपयोग की अवधि और प्रकृति के आधार पर:

प्राथमिक आवास - स्थायी निवास का स्थान;

माध्यमिक आवास - उपनगरीय आवास सीमित समय के लिए उपयोग किया जाता है;

तृतीयक आवास - अल्पकालिक निवास (होटल, मोटल, आदि) के लिए डिज़ाइन किया गया।

बड़े शहरों की स्थितियों के संबंध में, निम्नलिखित विशिष्ट विशेषताओं को अलग करने की प्रथा है:

1. कुलीन आवास।

इसकी निम्नलिखित बुनियादी आवश्यकताएं हैं:

शहर के सबसे प्रतिष्ठित क्षेत्रों में आवास;

"पुराने" फंड से संबंधित (एक प्रमुख ओवरहाल और पुनर्निर्माण की उपस्थिति में) या "स्टालिनिस्ट" फंड से;

ईंट की दीवारे;

अपार्टमेंट का कुल क्षेत्रफल 70 वर्ग मीटर से कम नहीं है। एम।;

एक वर्ग के करीब एक विन्यास में पृथक कमरों की उपस्थिति, और एक बड़ी रसोई (कम से कम 15 वर्गमीटर के क्षेत्र के साथ);

एक संरक्षित प्रवेश द्वार, एक भूमिगत या पास के गैरेज आदि की उपस्थिति।

निम्न-वृद्धि वाले कुटीर-प्रकार के घर जो कुलीन वर्ग का हिस्सा हैं, ऐसी उपभोक्ता आवश्यकताओं की विशेषता है:

शहर से इतनी दूरी पर आवास जब यात्रा में 1 घंटे से अधिक समय नहीं लगता है;

ईंट की दीवारे;

दो या दो से अधिक स्तरों पर निर्माण;

घरेलू और इंजीनियरिंग सेवाओं की उपलब्धता।

2. सुपीरियर हाउसिंग।इस प्रकार के आवास की उपभोक्ता मांग का तात्पर्य निम्नलिखित मुख्य विशेषताओं की उपस्थिति से है:

शहर के विभिन्न (न केवल सबसे प्रतिष्ठित) क्षेत्रों में आवास की संभावना;

12 और 8 वर्ग मीटर के लिए कमरे और रसोई के क्षेत्र के लिए आवश्यकताओं में कुछ कमी। मी (क्रमशः);

कम से कम 17 वर्ग मीटर के क्षेत्र में रहने वाले कमरे की उपस्थिति। एम।;

डिजाइन और तकनीकी मानकों की अधिक विविधता।

उपनगरीय क्षेत्र में स्थित कम वृद्धि वाली इमारतों के संबंध में, मुख्य विशेषताएं दीवारों की उच्च शक्ति, स्थायित्व और कम तापीय चालकता के साथ-साथ इंजीनियरिंग नेटवर्क की उपलब्धता हैं।

विशिष्ट आवास।यह उसके लिए विशिष्ट है:

शहर के किसी भी क्षेत्र में आवास;

आधुनिक भवन संहिताओं और विनियमों के साथ वास्तुशिल्प और नियोजन मानकों का अनुपालन;

औद्योगिक आवास निर्माण और आधुनिक की दूसरी पीढ़ी के घरों से संबंधित रचनात्मक और तकनीकी मानकों से।

कम वृद्धि वाली उपनगरीय इमारतों के लिए, न केवल तकनीकी विशेषताएं सबसे महत्वपूर्ण हैं, बल्कि बुनियादी सामाजिक सुविधाओं की उपलब्धता भी हैं।

4. कम उपभोक्ता गुणों का आवास

उपभोक्ता मांग की शर्तों के आधार पर, जो सॉल्वेंसी फैक्टर के प्रभाव में बनती है, इस प्रकार के आवास की आवश्यकताएं बहुत कम हैं:

गैर-प्रतिष्ठित क्षेत्रों में आवास;

मुख्य परिवहन संचार से दूरदर्शिता;

"पुराने" फंड की इमारतों के रूप में ऐसे रचनात्मक और तकनीकी प्रकारों से संबंधित, जो पूंजी और मरम्मत और निर्माण कार्य के अधीन नहीं थे, और औद्योगिक आवास निर्माण की पहली पीढ़ी के घर;

अन्य प्रकार के घरों की पहली मंजिल में आवास;

कम करके आंका गया वास्तु और नियोजन विशेषताओं, आदि।

माना गया वर्गीकरण आवास उपभोक्ताओं के लक्षित समूहों की प्राथमिकताओं और उनकी शोधन क्षमता (विपणन दृष्टिकोण) के स्तर को ध्यान में रखता है। हालांकि, आवासीय अचल संपत्ति में विभाजित किया जा सकता है नगर नियोजन दिशानिर्देशों के आधार पर।

इस प्रकार, आवासीय अचल संपत्ति बाजार में आर्थिक निर्णय लेते समय, एक टाइपोलॉजी का उपयोग किया जाता है, जिसमें शामिल हैं:

पूर्व-क्रांतिकारी काल में निर्मित "पुराने" कोष के मकान;

1917 से 30 के दशक के अंत तक निर्मित मकान, श्रम के उपयोग के स्थानों (उस अवधि के) के निकट स्थित लैकोनिक वास्तुशिल्प और नियोजन समाधानों की विशेषता, वर्तमान में अधिक प्रतिष्ठित नहीं हैं, लेकिन उच्च संरचनात्मक और तकनीकी हैं विशेषताएँ;

- "स्टालिनिस्ट" घर, जिनकी निर्माण अवधि 30 के दशक के उत्तरार्ध से 50 के दशक के अंत तक की अवधि में गिर गई, शास्त्रीय वास्तुशिल्प और शहरी नियोजन पदों के पुनरुद्धार को चिह्नित करती है और मुख्य रूप से औद्योगिक क्षेत्रों से दूर प्रतिष्ठित क्षेत्रों में स्थित है;

औद्योगिक आवास निर्माण (60 के दशक) (ख्रुश्चेव) की पहली पीढ़ी के घर, जो कम करके आंका गया वास्तु और तकनीकी मापदंडों की विशेषता है;

70-80 के दशक में निर्मित औद्योगिक आवास निर्माण की दूसरी पीढ़ी के घर, जब शहरी डिजाइन में उच्च मानदंडों और मानकों का उपयोग किया जाता था;

विभिन्न प्रकार की विशेषताओं के साथ आधुनिक आवासीय भवन।

वहाँ भी भवन की बाहरी दीवारों के लिए प्रयुक्त सामग्री के आधार पर आवासीय अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण:

ईंट की दीवारों वाले घर;

- पैनल हाउस;

अखंड घर;

लकड़ी के मकान;

मिश्रित मकान।

लेन-देन की छोटी मात्रा और उनकी विशिष्टता के कारण उपनगरीय अचल संपत्ति पर एक अलग जगह का कब्जा है। अधिकतर माध्यमिक आवास का प्रतिनिधित्व यहां किया जाता है।

कई कारक बाजार के इस क्षेत्र में आपूर्ति और मांग को प्रभावित करते हैं। आवासीय अचल संपत्ति खरीदते समय सामान्य प्राथमिकताओं के अलावा, स्थान के लिए व्यक्तिगत पूर्वाग्रह, वर्ष का समय, पड़ोसियों की सामाजिक एकरूपता का बहुत महत्व है। खरीदार संचार की पूरी संभव सीमा (गर्मी और पानी की आपूर्ति की स्वायत्त प्रणाली) की उपलब्धता पर बहुत ध्यान देते हैं। ईंट या लकड़ी से बनी वस्तुओं को वरीयता दी जाती है। उपनगरीय अचल संपत्ति वस्तु के लिए कम से कम 10 एकड़ के भूखंड को एक अनिवार्य विशेषता माना जाता है।

आवासीय अचल संपत्ति की वर्गीकरण विशेषताएं, जो समूहीकरण के आधार के रूप में कार्य करती हैं, अलग-अलग हैं, जैसे कि उनकी प्रेरणा, प्राथमिकताएं और शोधन क्षमता की स्थिति। सभी कारकों के प्रभाव को एकीकृत करने वाले एकल टाइपोलॉजिकल मानदंड का उपयोग करना संभव नहीं है। इसलिए, व्यवहार में, संपत्ति का उचित विचार देने के लिए कई मानदंडों का उपयोग किया जाता है।

व्यावसायिक अचल संपत्तिरूस में उद्यमों के निजीकरण की शुरुआत के साथ ही बनना शुरू हुआ। वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्षेत्र आवासीय क्षेत्र की तुलना में बहुत छोटा है, और इसलिए तदनुसार कम लेनदेन होते हैं, हालांकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति पूरी दुनिया में सबसे आकर्षक है। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इस क्षेत्र में लेनदेन का प्रमुख रूप किराया है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आय-सृजन में विभाजित किया जा सकता है - वास्तव में वाणिज्यिक अचल संपत्ति और इसके निष्कर्षण के लिए स्थितियां बनाना - औद्योगिक (औद्योगिक) अचल संपत्ति।

आय पैदा करने वाली संपत्तियों में शामिल हैं:

1. कार्यालय की जगह।प्रत्येक क्षेत्र, नगर पालिका में कार्यालय परिसर का वर्गीकरण करते समय, विभिन्न कारकों को ध्यान में रखा जाता है, जिसके अनुसार परिसर एक विशेष वर्ग से संबंधित होता है। यह स्थान, भवन की गुणवत्ता (परिष्करण का स्तर, मुखौटा की स्थिति, केंद्रीय प्रवेश द्वार, लिफ्ट की उपलब्धता), प्रबंधन की गुणवत्ता (प्रबंधन कंपनी, किरायेदारों के लिए अतिरिक्त सेवाओं की उपलब्धता) हो सकती है। , आदि। कार्यालय स्थान के आकर्षण को प्रभावित करने वाले कारकों में, कई सकारात्मक और नकारात्मक पहलू हैं, जिन्हें तालिका 10 में प्रस्तुत किया गया है।

तालिका 10 - कार्यालय स्थान स्थान के सकारात्मक और नकारात्मक पहलू जो किराए या बिक्री की लागत को प्रभावित करते हैं

2. होटल।रूसी संघ में होटल परियोजनाएं आज लाभदायक अचल संपत्ति में निवेश का सबसे कठिन प्रकार है। उच्चतम श्रेणी के पुराने होटलों का निर्माण या पुनर्निर्माण, उनके उपकरण और परिचालन लागत को काफी जोखिम भरा निवेश माना जाता है, क्योंकि। ऐसी परियोजनाओं की लागत फैशनेबल शॉपिंग मॉल या कार्यालय केंद्र बनाने की लागत से कई गुना अधिक है। इसके अलावा, फाइव-स्टार होटलों में बहुत लंबी पेबैक अवधि होती है, यही वजह है कि रूसी आय पैदा करने वाला रियल एस्टेट बाजार कम दर वाले होटलों और कम पूंजी निवेश की ओर बढ़ता है।

आज तक, बड़े शहरों का होटल परिसर बहुत ही विषम है और इसमें विभिन्न श्रेणियों की वस्तुएं शामिल हैं। इनमें से ज्यादातर होटल छोटे हैं। कई होटलों में कैफे, रेस्तरां और बार, मनोरंजन के लिए सुसज्जित स्थान, कैसीनो आदि हैं। कम लोकप्रिय होटल छोटे होते हैं, आमतौर पर बहुत प्रतिष्ठित क्षेत्रों में स्थित नहीं होते हैं और उच्च गुणवत्ता वाले आवास और सेवा प्रदान करते हैं और उनके अपने ग्राहक होते हैं।

3. पार्किंग गैरेज (कार पार्क)चूंकि देश में वाणिज्यिक अचल संपत्ति व्यावहारिक रूप से विकसित नहीं होती है, हालांकि संभावनाएं हैं। आखिरकार, प्रत्येक हजार निवासियों के लिए, मानदंडों के अनुसार, लगभग 150 पार्किंग रिक्त स्थान की आवश्यकता होती है।

सभी बड़े शहरों में आबादी के स्वामित्व वाली कारों के बेड़े की वृद्धि आम है। कई परिवारों के पास दो या तीन कारें हैं। लेकिन, पार्किंग के लिए पर्याप्त जगह नहीं है। यह निर्माण की विशिष्टताओं और शहर में मुक्त भूमि की उपलब्धता की ख़ासियत के कारण है।

4. दुकानें और मॉल।जैसा कि प्रमुख यूरोपीय शहरों के अनुभव ने दिखाया है, बहुक्रियाशील शॉपिंग सेंटर (एमटीसी) के स्थान के लिए अच्छी स्थितियां हैं: प्रमुख राजमार्गों का चौराहा, मेट्रो स्टेशनों के करीब निकटता और जमीनी परिवहन बंद हो जाता है। अक्सर, ऐसे केंद्र "नींद" क्षेत्रों में, या शहर के बाहर, वास्तव में, एक बंजर भूमि में, एक प्रमुख राजमार्ग के पास स्थित होते हैं। आईटीसी प्लेसमेंट की सफलता में योगदान करने वाले कारकों में शामिल हैं:

उचित रूप से चयनित स्थान;

एक कार्यात्मक समाधान और संचय तैयार करना - संभावित आगंतुकों की जरूरतें;

निर्माण स्थल (5-10 वर्षों के लिए) से सटे क्षेत्र के विकास के लिए सही ढंग से संकलित पूर्वानुमान;

आईटीसी का सामान्य वातावरण, जो डिजाइन और डिजाइन विकास की प्रक्रिया में हासिल किया जाता है;

किरायेदारों का अच्छी तरह से डिज़ाइन किया गया चयन;

सही प्रबंधन कंपनी।

शॉपिंग मॉल के लिए, उपरोक्त कारकों के अलावा, अपने किरायेदारों को सेवाएं प्रदान करना विशेष रूप से आवश्यक है (उदाहरण के लिए, क्षेत्र की निरंतर सफाई, तराजू की मरम्मत सेवा, चौबीसों घंटे सुरक्षा, कार्डबोर्ड प्रेसिंग, आदि)। व्यापार परिसर व्यापार और बाजार, और व्यापार और मनोरंजन दोनों हो सकते हैं।

व्यापार, आर्थिक जीवन के क्षेत्र के रूप में, नकारात्मक आर्थिक और राजनीतिक परिवर्तनों से सबसे कम प्रभावित होता है और संकटों और अवसादों से जल्दी से उबर रहा है, और व्यापार क्षेत्र के विकास का मुख्य संकेतक कार्यात्मक, सुरक्षित खुदरा की बढ़ती मांग माना जा सकता है। अंतरिक्ष।

आज, 100 - 200 वर्ग मीटर के क्षेत्र वाले स्टोर सबसे बड़ी मांग में हैं, फिर अवरोही क्रम में - 100 वर्ग मीटर से कम। मी. और 200 - 400 वर्ग मीटर की सीमा में। मी. 500 वर्ग मीटर से अधिक का क्षेत्रफल। मी मांग में कम हैं। किरायेदारों की मुख्य आवश्यकताओं में दुकान की खिड़कियां और पार्किंग की उपलब्धता है।

400 वर्गमीटर के इष्टतम स्टोर क्षेत्र के आधार पर। मी, फिर लगभग 300 वर्ग। मी ट्रेडिंग फ्लोर पर गिरना चाहिए, 100 sq. मी - उपयोगिता कमरों के लिए, 70 वर्ग। मी - गोदामों के लिए और 30 वर्ग। एम - कार्यालयों के लिए।

एक स्टोर किराए पर लेने के लिए जगह का चुनाव आसपास के बुनियादी ढांचे से प्रभावित होता है। उदाहरण के लिए, "डेड-एंड" सड़कों या गलियों पर शहर के बहुत केंद्र में स्थित वस्तुएं इच्छुक किरायेदारों की दृष्टि से दूर रहती हैं।

5. रूस में औद्योगिक (औद्योगिक) अचल संपत्ति विकास के अधीन है,हालांकि हाल ही में निजीकरण की अधिकांश वस्तुओं को मालिक द्वारा निर्धारित किया जा रहा है। एक सौदे को समाप्त करने से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए शीर्षक दस्तावेजों का एक व्यापक विश्लेषण करना आवश्यक है कि प्रस्तावित वस्तु पर विक्रेता के अधिकार निर्विवाद हैं, इसके कानूनी अलगाव की संभावना और नए मालिक के अधिकार इस वस्तु को अपने उद्देश्य के लिए उपयोग करने के लिए हैं। उद्देश्य। जैसे-जैसे वास्तविक मालिक बनने की प्रक्रिया विकसित होती है, इस क्षेत्र में लेनदेन की मात्रा में वृद्धि होगी। लेकिन यह इस मुद्दे का एक पक्ष है। दूसरी ओर, देश के लगभग हर शहर में, 5-8 मंजिलों की खाली इमारतों और कारखानों को जीर्ण-शीर्ण और / या अनुपयोगी इंजीनियरिंग नेटवर्क और टूटी खिड़कियों के साथ देखा जा सकता है। वे खड़े रहते हैं और एक प्रभावी मालिक नहीं पाते हैं। क्यों? कई कारण हैं:

1. 60 - 80 के दशक की औद्योगिक इमारतें। आधुनिक तकनीकों की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, और पुनर्निर्माण के लिए बड़े पूंजी निवेश की आवश्यकता होती है।

2. वर्तमान में, औद्योगिक अचल संपत्ति का मुख्य उपभोक्ता छोटे व्यवसाय हैं जिन्हें उनके विकास के लिए कुछ विशिष्ट गुणों की आवश्यकता होती है: उच्च क्षमता, रेलवे पहुंच सड़कों की उपस्थिति, एक मंजिला और स्वायत्त संचार के साथ अधिमानतः अलग इमारतें।

3. एक नियम के रूप में, संभावित किरायेदारों की आवश्यकताएं अतिरंजित हैं और प्रस्तावित औद्योगिक सुविधाओं के अनुरूप नहीं हैं।

4. औद्योगिक अचल संपत्ति के मालिक बाजार के लिए एक निराशाजनक स्थिति में संपत्तियों की पेशकश करते हैं, और साथ ही साथ बढ़ी हुई कीमतें निर्धारित करते हैं।

5. औद्योगिक अचल संपत्ति, उसकी कानूनी स्थिति, आकार, स्थिति आदि के बारे में कमोबेश पूर्ण और सटीक जानकारी। गुम।

यह सब औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार को एक सहज और अप्रत्याशित चरित्र देता है।

गठित पश्चिमी बाजार में, एक और अपनाया जाता है, जो ऊपर प्रस्तावित अचल संपत्ति वस्तुओं के वर्गीकरण ए, बी और सी में भिन्न होता है।

एक निश्चित व्यवसाय के संचालन के लिए उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति की वस्तुएं। आमतौर पर व्यवसाय (विशेष अचल संपत्ति) के साथ मिलकर बेचा जाता है;

गैर-विशिष्ट अचल संपत्ति - सामान्य भवन - दुकानें, कार्यालय, कारखाने, गोदाम, जो आमतौर पर बेचे या किराए पर दिए जाते हैं।